전세사기 예방을 위한 계약 단계별 체크리스트 8가지
매물 탐색, 계약서 작성, 계약 이후 신고 절차까지 알아보기
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 전세보증금과 선순위 채권(근저당, 선순위 보증금 등)이 집값의 70% 넘는 주택은 깡통전세 위험이 높아요
- 등기부등본 확인하면 집주인이 집 담보로 빌린 기존 채무가 얼마나 되는지 확인할 수 있어요
- 이사하고 전입신고까지 해야만 대항력 생겨요.
- 이사 당일에 전입신고도 바로 해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있어요
이번에는 전세 계약이 처음이신 사회 초년생, 신혼부부 등을 위해 전세 계약 단계별로 반드시 확인해야 하는 사항들에 대해서 하나씩 안내해드리도록 하겠습니다.
매물을 고르는 첫 단계부터 시작해서 계약서 작성 단계, 계약 후 입주‧신고 과정, 반환보증 가입 절차에 이르기까지 각각의 과정별로 꼭 살펴보아야 하는 내용들에 대해 체크리스트식으로 알아보도록 할게요.
최근에는 집값이 전세보증금 금액보다 낮은 ‘깡통전세’가 늘어나고, 이른바 ‘빌라왕’이라고 불리는 조직적인 전세 사기단의 범행이 언론에 잇달아 보도되면서 전세 계약에 대한 우려가 크게 높아졌는데요. 오늘 내용을 잘 참고한다면 안전하게 전세 계약을 체결하는 데 큰 도움이 될 거예요.
전세뿐 아니라 월세 계약을 맺을 때도 동일하게 활용하실 수 있는 내용들이니 잘 참고해주시길 바랍니다:)
내(세입자)가 집주인(임대인)에게 돈을 빌려준다고 이해하면 쉬워요
전세 계약이라고 하면 왠지 어렵고, 복잡하게만 느껴지지만 사실 전세 계약은 임차인(세입자)이 임대인(집주인)에게 돈을 빌려주는 일과 다르지 않습니다.
해당 주택에 들어가서 살 수 있는 권리를 확보하는 대신 임대인에게 돈(보증금)을 빌려주는 계약이 전세 계약이라고 생각하시면 되는데요.
다른 사람한테 돈을 빌려줄 때는 돈을 빌리는 사람(채무자)이 빚을 갚을 만한 능력이 있는 사람인지, 담보는 확실하고 또 충분한지, 나 말고 다른 사람들한테도 같은 담보로 돈을 많이 빌린 건 아닌지 등을 꼼꼼히 따져봐야만 하죠.
전세 계약을 맺을 때도 마찬가지로 이 같은 내용들에 대해서 하나씩 자세히 살펴봐야 한다고 이해하시면 됩니다.
그럼 지금부터는 각각의 단계별로 어떤 내용들을 확인해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
<매물 탐색 단계>
Step 1. 주변 지역 매매가, 전세가와 꼭 비교하세요
(국토교통부 실거래가 공개시스템 이용 화면 @국토교통부)안전한 전세 계약을 체결하기 위한 첫 번째 원칙은 ‘적절한 가격의 주택을 찾는 것’인데요. 애초에 시세보다 지나치게 높은 가격으로 전세 계약을 맺게 되면 매매가가 조금만 내리더라도 전셋집이 깡통전세로 전락할 수 있기 때문입니다.
그렇기 때문에 전문가들은 마음에 드는 집을 찾았다면 이 집의 예상되는 매매가와 전세보증금을 주변 주택들의 시세와 꼼꼼히 비교해봐야 한다고 조언하고 있습니다.
전세보증금을 매매가로 나눈 뒤 여기에 100을 곱한 숫자를 전세가율이라고 하는데요. 매매가에서 전세보증금이 차지하는 비중을 보여주는 숫자입니다. 일단 이 전세가율이 70%를 넘어서는 전세 주택은 깡통전세의 위험이 높다는 게 전문가들의 조언입니다.
뒤에서 설명드릴 선순위 채권(근저당), 선순위 보증금까지 더하면 집을 담보로 한 채무가 아예 집값을 뛰어넘을 수도 있고요.
때문에 마음에 드는 주택을 찾으셨다면 먼저 내가 점 찍어 둔 주택의 전세보증금을 인근 주택들의 실제 거래 가격과 비교해 보아야만 합니다.
‘국토교통부 실거래가 공개시스템’이나 포털 사이트의 부동산 검색 서비스, 부동산 중개 플랫폼 등에서 신고된 계약 내용을 바탕으로 특정 주택의 실제 매매가와 전월세 보증금, 월세 가격을 공개하고 있으니 이 같은 서비스를 활용하시면 실제 거래가 가격을 확인할 수 있습니다.
만약 전세보증금이 인근 다른 주택들에 비해 지나치게 높거나, 비슷한 주택들의 매매가와 비교했을 때 전세가율이 지나치게 높을 경우에는 전세 계약을 맺는 게 위험하기 때문에 이런 주택은 애초에 후보군에서 제외하는 것이 안전합니다.
(표준계약서 양식 @국토교통부)Step 2. 표준계약서로 계약 체결하겠다고 미리 말씀하세요
주변 시세와 비교해 적절한 매물 후보들을 추렸다면 그 다음에 할 일은 공인중개사와 만나 실제로 매물을 확인하는 일인데요. 전문가들은 ‘주택임대차 표준계약서’로 계약을 맺겠다는 의사를 미리 명확히 밝히라고 조언하고 있습니다.
표준계약서는 국토교통부와 법무부에서 작성해 배포한 계약서 양식인데요. 대항력 관련 특약, 관리비 부과 기준 조항 등 임차인을 보호하기 위한 여러 내용들이 미리 기재돼 있는 양식입니다. 그렇기 때문에 임차인 입장에서는 대부분의 경우 표준계약서를 활용해 계약을 맺는 게 더 안전하다고 할 수 있어요.
표준계약서가 아닌 다른 양식으로 계약을 맺을 경우 일일이 특약을 추가해야 할뿐더러 혹시나 이 같은 특약들을 기재하지 않고 넘어갈 경우 불리한 입장에 처할 수 있으니 계약은 가급적 표준계약서를 활용해 맺으시길 추천드립니다.
<계약 협의 단계>
Step 3. 등기부등본 확인해서 근저당권 등 다른 빚 있는지 확인하세요.
공인중개업소를 통해 매물을 확인했다면 해당 주택의 정확한 주소를 알 수 있는데요. 이때 해야 하는 일은 해당 주택의 등기부등본을 확인하는 일입니다. 등기부등본을 살펴봐야만 집주인이 이 주택을 담보로 기존에 돈을 얼마나 빌렸는지, 선순위 채권의 규모가 얼마나 되는지를 알 수 있기 때문이죠.
등기부등본은 ‘대법원 인터넷 등기소’, 각 지역 등기소, 무인민원발급기에서 발급받을 수 있는데요. 해당 주택의 정확한 주소만 알고 있다면 누구든지 제한 없이 발급받을 수 있습니다.
해당 주택의 등기부등본을 발급받았다면 문서 ‘을구’ 부분에 적혀있는 내용을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. ‘을구’에는 주택 소유자가 해당 주택을 담보로 빌린 채무 내역 등이 적혀있습니다.
우리가 흔히 말하는 ‘근저당’이란 이렇게 해당 부동산을 담보로 빌린 채무를 뜻한다고 이해하시면 되고요.
근저당으로 잡혀 있는 금액이 많을수록 해당 주택을 담보로 많은 빚을 빌렸다는 뜻이니 근저당권 금액이 지나치게 높은 주택은 위험하다고 판단하는 것 입니다.
혹시나 해당 주택이 나중에 경매‧공매에 넘어갈 경우 기존 근저당 등 선순위 채권부터 먼저 변제돼 보증금을 돌려받지 못하는 일이 생길 수 있기 때문이에요.
전세보증금과 근저당 등 선순위 채권 금액을 합한 액수가 해당 주택 매매가의 70%가 넘어설 경우 전세보증금을 돌려받지 못할 위험성이 높다는 게 전문가들의 조언이니 꼭 참고하시길 바라겠습니다.
Step 4. 집주인한테 밀린 세금이 있는지도 확인하세요.
등기부등본만 확인했다고 해서 끝난 게 아닌데요. 안전한 계약을 위해서는 이외에도 몇 가지 더 확인해야 하는 내용들이 남아있습니다. 집주인에게 밀린 세금이 있는지 역시 확인해야 하는데요.
임대인이 계약 체결 전(확정일자 부여 전)에 체납한 세금의 경우 해당 주택이 경매‧공매에 넘어갔을 때 임차인의 보증금보다 먼저 변제되기 때문입니다.
세금이 지나치게 많이 밀린 임대인과 계약을 맺으면 그 집이 경매‧공매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 힘들어지게 될 수 있습니다.
임대인의 세금 체납 여부를 확인하기 위해선 임대인 명의로 발급된 ‘납세증명서’를 살펴봐야 합니다. 임대인으로부터 납세증명서를 전달받아 확인하는 방법도 있고, 임차인이 직접 세무서(국세)와 주민센터(지방세)를 방문해 임대인의 납세증명서를 발급받아 확인하는 방법도 있습니다.
현재는 임대인의 동의가 있어야만 임차인이 임대인의 납세증명서를 발급받을 수 있는데요.
2023년 4월부터는 개정된 시행령이 적용되어, 보증금이 1000만원이 넘는 임대차 계약의 경우 임대인의 동의가 없더라도 임차인이 임대인의 국세 체납액을 확인할 수 있게 됩니다.
Step 5. 다가구 주택이라면 선순위 보증금도 확인해야 합니다.
다가구 주택이란 한 주택 내에서 세대가 개별 등기되지 않는 주택을 말하는데요. 다가구 주택을 대상으로 임대차 계약을 맺을 경우에는 나보다 앞서 계약을 맺은 기존 임차인들의 보증금 금액, 선순위 보증금 규모도 확인해야 합니다.
선순위 임차인들의 보증금이 일정 금액을 초과할 경우 해당 주택이 경매‧공매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기가 힘들어지기 때문이에요. 확정일자가 앞선 선순위 보증금부터 먼저 변제되기 때문에 나중에 계약을 맺은 임차인일수록 돈을 돌려받지 못할 가능성이 높아지는 것입니다.
예비 임차인이 주택 소재지 주민센터나 등기소를 찾아가 자신이 계약을 맺으려 하는 주택에 대해 ‘확정일자 부여현황’을 발급받으면, 해당 주택에 전입한 다른 세입자들의 확정일자 부여일과 월세 및 보증금, 임대차 계약 기간 등을 확인할 수 있는데요.
다만 현재(2023년 1월)로선 이 같은 확정일자 부여현황도 임대인의 동의가 있을 때만 예비 임차인이 발급받을 수 있습니다.
<주택임대차보호법>을 개정해 앞으로는 예비 임차인이 선순위 보증금 내역(확정일자 부여현황) 확인에 대한 동의를 요청할 경우 집주인이 이에 의무적으로 동의하도록 하겠다는 게 정부의 계획인데요. 이 같은 내용을 담은 <주택임대차보호법> 개정안이 곧 국회에 제출될 예정입니다.
<계약 체결 이후 절차>
Step 6. 계약 체결했다면 ‘주택 임대차 계약 신고’(전월세 신고)해야 합니다
보증금이 6000만원을 초과하거나 ‘또는’ 월세가 30만원을 초과하는 임대차 계약을 체결했다면 법에 따라 계약 체결일로부터 30일 이내에 ‘주택 임대차 계약 신고’를 해야만 합니다. 흔히들 ‘전월세 신고’라고 부르는 신고 절차인데요.
계약일로부터 30일이 지난 후에 임차인이 입주한다고 하더라도 계약일로부터 30일 안에 전월세 신고를 해야만 합니다. 때문에 이럴 경우에는 전월세 신고를 먼저 한 뒤, 전입신고는 실제로 입주할 때 해야 합니다.
전월세 신고를 하면서 임대차 계약서를 제출하면 확정일자도 함께 받을 수 있는데요. 확정일자를 부여받아야만 우선변제권을 획득할 수 있습니다. 우선변제권이 있어야만 해당 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 전월세 보증금을 변제받을 수 있고, 확정일자를 빨리 부여받을수록 보증금도 안전하게 지킬 수 있다고 말할 수 있습니다.
전월세 신고는 관할 주민센터를 방문해서 하시거나 ‘국토교통부 부동산 거래 관리시스템’을 통해 신고하실 수 있습니다. 원래는 임대인과 임차인이 공동으로 제출하는 게 원칙이지만 임대차 계약서를 제출할 경우 임대인과 임차인 둘 중 한 명만 신고해도 공동으로 신고한 것으로 인정하고 있어요.
Step 7. 이사 당일에 바로 전입신고 해야만 합니다
전입신고를 해야만 법에 따라 대항력을 갖출 수 있기 때문에 이사 당일에 주민센터에 들러 전입신고를 하는 것이 좋습니다.
임대차 계약에서의 대항력이란 임차인이 자신과 처음 계약을 맺은 임대인이 아닌 제 3자에게도 임차권(임차료를 지급하면서 타인의 부동산을 사용‧수익할 수 있는 권리)을 계속해서 주장할 수 있는 권리라고 이해하면 되는데요.
대항력을 갖고 있어야만 임차인은 매매 거래와 경매 등을 통해 부동산 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.
만약 대항력이 없다면 새로운 소유자에게 임대차 계약이 계속해서 유효함을 주장할 수 없는데요. 이에 따라 임차보증금 반환도 요구할 수 없게 됩니다.
대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 매매 거래나 경매를 통해 집주인이 바뀔 경우 집에서 나가야 하는 것은 물론 보증금까지 날리게 되는 일이 벌어지게 되는 것입니다.
그리고 여기서 꼭 알고 계셔야 하는 사실은 임차인이 대항력을 얻기 위해선 두 가지 조건을 동시에 충족해야만 한다는 건데요. 첫째, 주택을 인도받아야 합니다. 해당 주택으로 이사를 해야 한다는 말이죠. 둘째, 해당 주택에 주민등록 전입신고를 해야만 합니다.
이 두 가지 조건이 모두 충족된 ‘다음 날’ 0시부터 임차인에게 대항력이 주어지는데요.
말씀드렸듯이 대항력을 얻기 위해서는 해당 주택으로 이사해야 하고, 전입신고까지 마쳐야만 하기 때문에 이사 당일에 곧장 전입신고를 하셔야만 합니다. 아무리 이사 때문에 바쁘다고 하셔도 전입신고만큼은 늦춰선 안 됩니다.
전입신고가 늦어질수록 대항력을 획득하는 일도 늦어지고, 그만큼 보증금이 위험에 노출되는 기간도 늘어나는 거니까요.
Step 8. 전세보증금 반환보증은 ‘주택가격 – 선순위 채권금액’까지만 가입 가능해요.
전세보증금 반환보증은 전세 시세 하락 등의 사유로 전세 계약이 만료됐음에도 불구하고 집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 전세보증금을 대신 반환해주는 보증을 말하는데요.
수도권 주택의 경우에는 보증금이 7억원 이하일 경우, 비수도권 주택은 5억원 이하일 경우에 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있습니다.
반환보증은 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등 보증기관을 통해 가입할 수 있으며, 전세 계약기간의 2분의 1을 넘기 전까지 신청해서 가입할 수 있습니다.
다만 전세보증금 반환보증으로 보증 받을 수 있는 금액에는 한도가 있습니다. 대부분의 보증기관에서 주택가격에서 선순위 채권(근저당 등) 금액을 뺀 금액까지만 보증 한도를 제공하고 있습니다.
만약 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격보다 크다면 보증에 가입할 수 없고요.
따라서 근저당권 금액이 많은 주택일수록 보증보험을 통해 보증금을 지키기도 힘들다고 말씀드릴 수 있습니다. 근저당권 금액이 높은 주택은 가급적 계약하지 말아야 하는 또 다른 이유가 이것이에요.
현재 담비에서도 이용자분들이 안심하고 전세 대출을 이용할 수 있도록 전세보증금반환서비스를 소개하고 있는데요. 앞으로도 담비는 보다 안전하고 다양한 대출 환경을 마련해서, 이용자분들의 선택의 폭을 더 늘릴 수 있도록 더 나은 서비스를 제공하겠습니다:)
이번에 알아본 전세계약을 맺기 위한 단계별 체크리스트가 전세 보증금을 안전하게 지키는 데에 도움이 되기를 바라며, 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다.
내 집 마련 담비로, 단번에!
대출비교 플랫폼 담비가 알려드림★
*준법심의필-23-0019
이런 이야기는 어때요?
비교가 내집을 바꾼다, 담비 알아보기!
