재산세 종부세, 2023년에 보유세가 줄어들어요
공시가격 현실화율? 내가 내는 보유세는 이렇게 결정돼요
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 공시가격 현실화율은 시세 대비 공시가격의 비율을 뜻해요.
- 공시가격 현실화율이 올라가면 재산세, 종부세가 늘어나요.
- 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해서 실제로 세금이 부과되는 과세표준을 구합니다.
- 올해에는 공시가격 현실화율이 2020년 수준으로 낮아지고,1주택자 재산세 공정시장가액비율도 더 인하될 예정입니다.
재산세? 보유세?
재산세는 주택과 토지를 보유하고 있을 때 부과되는 가장 기본적인 ‘보유세’인데요. 아무리 작은 집이라고 하더라도 집을 한 채 갖고 있으면 매년 7‧9월에 재산세를 내야만 하죠. 예를 들어 공시가격이 1억원 이하 소형 주택에도 0.1%의 세율로 재산세(표준 세율 기준)가 부과되고 있으니까요.
그리고 주택 소유자분들에게 한 가지 반가운 소식이 있는데요. 바로 2023년에 부과되는 재산세가 2020년 수준(현실화율 기준)으로 줄어들게 될 예정이라는 사실입니다.
주택가격에 변동이 없었다고 하더라도 올해에는 2022년, 2021년에 냈던 재산세보다 세금을 덜 내게 되었어요. 특히 1주택자라면 재산세가 보다 더 줄어들 전망입니다.
이처럼 재산세가 이전 2년 동안에 비해 줄어들게 되는 건 정부가 재산세 산정에 적용하는 ‘공시가격 현실화율’과 ‘공정시장가액비율’을 2020년 수준으로 인하하기 때문인데요.
먼저 순서대로 ① 보유세(재산세/종부세)가 산정되는 기본 구조를 설명하고 ② ‘공시가격 현실화율’, ‘공정시장가액비율’에 대 한 개념 이해 ③ 그리고 이 두 비율에 따라 왜 보유세가 달라지는지 알아보도록 할게요.
보유세는 이렇게 결정됩니다
먼저 주택 보유자에게 부과되는 재산세와 종부세가 결정되는 기본적인 구조는 큰 틀에서 다음과 같은 방식으로 산정하고 있어요.
<보유세 = (공시가격 ― 각종 공제금액) × 공정시장가액비율 × 세율>
공시가격이란 정부가 조사‧산정해서 공시하는 공식적인 부동산 가격을 말합니다. 정부에서는 매년 1월 1일의 시세를 기준으로 그 해의 주택별 공시가격을 산정해 발표하고 있는데요. 이 공시가격에 따라 내가 소유하고 있는 주택에 대한 재산세, 종부세가 큰 틀에서 결정됩니다.
보유세를 구할 때는 이 공시가격에서 납세자별로 적용되는 각종 공제금액을 차감한 뒤 여기에 다시 공정시장가액비율을 곱해주는데요.
공시가격에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해서 구한 금액을 ‘과세표준’이라고 합니다. 실제로 세금이 부과되는 표준이라는 뜻에서 과세표준이라고 부른다고 이해하시면 좋을 거 같습니다.
참고로 공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율로, 토지 및 건축물은 시가 표준액의 70%로, 주택은 사가표준액의 60%로 정하고 있어요.
그리고 이렇게 구해진 과세표준에 금액 구간별 세율을 곱해 실제로 부과되는 세액을 산정하고 있습니다. 재산세, 종부세와 같은 보유세에는 과세표준 금액이 클수록 더 높은 세율이 적용되고 있고요.
현실화율은 실제 시세 대비 공시가격의 비율이에요
공시가격 현실화율은 말 그대로 공시가격이 현실을 반영하는 비율이에요. 실제 시세 대비 공시가격의 비율을 말합니다. 실제 주택가격에다 정부가 정한 현실화율을 곱해서 공시가격을 산정하는 것인데요.
예를 들어 올해 아파트에 적용되는 평균적인 공시가격 현실화율은 69%이고, 실제 가격이 1억원인 아파트의 경우 공시가격은 6,900만원으로 결정한다는 뜻입니다.
그렇기 때문에 현실화율이 높아지면 공시가격이 높아져 세금이 오르게 되고, 반대로 현실화율이 낮아지면 공시가격도 낮아져서 세금도 줄어들게 됩니다.
공시가격에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 결정돼요
공정시장가액비율은 앞서 살펴봤듯이 과세표준을 계산할 때 사용하는 숫자인데요. 공시가격에서 각종 공제금액을 차감한 값에 이 공정시장가액비율을 곱해 실제로 세금이 부과되는 금액(과세표준)을 구하고 있습니다.
공정시장가액비율이 오르면 세금도 오르고, 내리면 세금도 내리게 되는 건 이런 이유 때문이에요.
현실화율이 2020년 수준으로 인하됐어요.
그렇다면 올해에는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율이 각각 얼마씩 낮아지길래 재산세가 3년 전 수준으로 줄어들게 되는 걸까요? 지금부터는 이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
전임 정부에서는 2020년 11월에 발표한 ‘공시가격 현실화 계획’을 통해 공시가격 산정에 적용하는 현실화율을 꾸준히 올리겠다는 방침을 발표했습니다.
시세 15억원 이상 아파트는 2026년에, 시세 9억원 이상 아파트는 2028년에 90%의 현실화율을 달성하겠다는 목표가 담긴 계획이었는데요. 아파트뿐 아니라 단독‧다세대주택, 토지 등 모든 유형의 부동산에 적용되는 현실화율을 일괄적으로 인상하겠다는 계획이었어요.
이 계획에 따라 2021년과 2022년에는 실제로 현실화율이 인상됐는데, 지난해 5월 출범한 현 정부에서는 전임 정부의 ‘공시가격 현실화 계획’을 전면 수정하기로 결정했습니다.
“이전 몇 년 동안 부동산 가격이 크게 오른데 이어 현실화율도 함께 인상되면서 공시가격이 급등했고 이에 따라 재산세, 종부세 부담이 단기간에 급증했다”는 게 행정안전부 관계자가 밟힌 현실화 계획을 전면 수정하는 이유인데요.
이 같은 현 정부의 방침에 따라 2023년에 적용되는 현실화율은 아파트는 평균 69%, 단독주택은 평균 53.6%, 토지는 평균 65.5%로 낮아지게 되었습니다. (2020년 수준)
가격이 높은 주택에는 더 높은 현실화율이 적용돼요
그리고 여기서 한 가지 추가적으로 더 알아야 하는 사실이 있는데요. 같은 주택‧부동산 유형 안에서도 자산 가격에 따라 현실화율이 차등적으로 적용된다는 사실입니다.
쉽게 짐작하실 수 있듯이 가격이 높은 자산일수록 더 높은 현실화율이 적용됩니다. 그렇기 때문에 같은 아파트라고 하더라도 시세 9억원 이상 아파트에 적용되는 현실화율은 9억원 미만 아파트에 적용되는 현실화율보다 더 높습니다.
이처럼 자산 가격에 따라 차등적으로 적용되는 경우까지 고려하면 올해 적용되는 공시가격 현실화율은 기존 계획보다 아파트는 평균 –5.1%, 단독주택은 –11.3%, 토지는 –12.3% 줄어든다는 게 행정안정부 관계자의 설명입니다.
(2023년에 적용되는 공시가격 현실화율 @행정안전부)1주택자 재산세 공정시장가액비율이 45%보다 낮아질 예정입니다
현재 재산세에 적용되는 공정시장가액비율은 법에 따라 40~80% 범위 안에서 정부가 지정할 수 있습니다.
2023년 2월 기준 다주택자와 법인에게 적용되는 공정시장가액비율은 60%입니다. 다주택자와 법인이라면 공시가격에서 각종 공제금액을 뺀 금액의 60%가 재산세 과세표준으로 결정된다는 뜻이에요. 이 과세표준에 세율을 곱해 최종적으로 세액을 산정하고요.
이와 달리 1세대 1주택자에게는 이보다 더 낮은 45%의 공정시장가액비율이 적용되고 있습니다. 지난해 6월 정부에서 ‘지방세법 시행령’을 개정해 1주택자에게 적용되는 비율을 기존의 60%에서 45%로 낮췄기 때문인데요.
구체적인 인하폭은 오는 4월에 발표될 예정입니다
2023년에는 1주택자에게 적용되는 재산세 공정시장가액비율을 추가적으로 더 인하하겠다는 게 정부의 계획입니다. 구체적인 인하폭은 우선 오는 3월에 주택 공시가격을 공개한 이후 4월에 확정해 발표하겠다는 게 정부의 계획이죠.
“서민 재산세 부담 완화를 위해 1주택자 공정시장가액비율 인하 기조를 유지하면서, 주택가격 하락에 따른 공시가격 하락 효과 등을 반영해 추가로 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획”이라는 게 행정안전부의 공식 설명입니다.
다주택자, 법인에게 적용되는 재산세 공정시장가액비율은 올해에도 60% 비율이 유지될 전망인데요. 주택가격 하락 등을 고려해 일부 미세 조정이 있을 수는 있다는 게 행정안전부 관계자의 설명입니다. 큰 폭의 조정은 이뤄지지 않을 것이라는 뜻이죠.
이 처럼 올해에는 공시가격 현실화율이 2022년 수준으로 줄어들고, 1주택자의 경우에는 재산세 공정시장가액비율도 떨어지면서 대부분의 주택 보유자 분들에게 부과되는 재산세, 종부세가 줄어들 전망입니다.
이번 글에서 보유세 산정 과정을 이해하고, 세금 납부를 준비하시 데 도움이 되기를 바라며, 대출과 부동산에 대한 또 다른 사항이 궁금하다면 담비의 다른 컨텐츠를 확인해 보세요:)
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