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by 은행밖 은행원 Mar 17. 2023

대출, 무서워할 필요가 없다

2030 세대를 위한 부동산 생존 경매 (9)

자산에 대출을 끼면 수익률이 높아진다

나는 직업상 거의 매일 부자들을 만난다. 은행과 부자와는 마치 악어와 악어새 같은 공생 관계다. 그래서 서로 좋아한다. 부자들이 방문하면 같이 커피도 마시고 식사도 하면서 이런저런 이야기를 한다. 대한민국에서 부동산 투자를 할 때 대출 없이 투자하는 사람들은 아마 거의 없을 것이다. 왜냐하면 수익률이 다르기 때문이다. 물론 대출을 안 갚았을 때는 은행은 가차 없다. 어떤 행동을 하는지 잘 알 것이다. 이처럼 은행의 이율배반적인 행동을 보면 은행과 부자들이 공생 관계로 친하다는 것이 논리적으로 상반되는데 그 원리와 이야기를 지금부터 시작할 것이다.

대출하는 이유는 내 자본이 부족해서이기도 하지만 수익률을 극대화하기 위해서, 혹은 세금 때문이기도 하다. 여러분들은 부동산이 많지 않아서 세금은 남의 나라 이야기 같지만, 부자들은 세금 때문에 엄청난 스트레스를 겪는다. 하지만 이제 여러분들도 많은 부동산 세금 때문에 골치아파봐야 하지 않겠는가!

대출을 이해하려면 먼저 자산의 상승과 자본의 변화를 살펴봐야 한다. 여기서 말하는 부채는 당연히 좋은 부채를 말하고 자산이 증가할 때 대출은 증가하지 않는 고정값이라고 기억하자. 앞서 자산은 자본(내 돈)+부채(대출)이라고 설명했다. 4,000만 원 가지고 있는 사람이 대출 6,000만 원 대출을 받아서 1억 원짜리 건물을 샀다면 그의 자산은 1억 원이 되며, 자본은 4,000만 원, 부채는 6,000만 원이 된다. 그런데 몇 년 후 부동산 시세가 상승함에 따라 자산 가치가 1억 4,000만 원이 되었다고 해보자.

자산 1억 원 = 대출 6,000만 원 + 순자산(내 돈) 4,000만 원

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자산 1억 4,000만 원 = 대출 6,000만 원 + 순자산(내 돈) 8,000만 원

참으로 간단한 계산이다. 이 간단한 수식을 실행만 하면 되는 것인데 어렵게 생각하는 거 같다. 대출을 이용해 자산 가치가 상승하는 패턴은 부자들의 패턴이라고 이야기했다. 좀 더 나아가 순자산의 변화를 살펴보자. 대출금을 뺀 나머지가 내 돈이고 그것이 순자산이다. 다시 한번 강조하지만, 대출금의 변화는 없다. 그리고 은행에서 대출금을 상환하라고 하지 않았다. 그렇다면 내 돈 가치가 상승했다는 이야기인데 수익률은 어떻게 변했는지 살펴보자. 위의 식을 조금만 변형하면 순자산의 변화를 한눈에 알 수 있다.

자산 1억 원 - 대출 6,000만 원 = 순자산(내 돈) 4,000만 원

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자산 1억, 4,000만 원 - 대출 6,000만 원 = 순자산(내 돈) 8,000만 원

최초 내 돈 4,000만 원에서 자산 가격이 상승해 순자산이 8,000만 원으로 변해 순자산 기준 수익률이

200 퍼센트 상승했다. 예금 이자가 얼마 전까지만 하더라도 2퍼센트였으니 100배를 벌어들인 셈이다. 물론 기간에 따른 변수와 비용 변수는 일단 배제했지만, 그래도 예금 이자에 비하면 월등히 높은 셈이다. 여러분 이런 수익률에 만족하는가? 주식 같다는 사람도 있다. 이런 부동산이 실제로는 없다고 하는 사람도 있다. 하지만 찾으면 많다. 앞에서 예로 들었던 나의 제자 A씨의 경매 낙찰 사례를 다시 살펴보자.

A씨는 1,200만 원으로 8,500만 원의 빌라를 5,600만 원에 낙찰 받았다. 낙찰 대금의 80퍼센트인 4,400만 원은 대출로 해결했다. 이후 빌라의 가격이 상승해 현재 가치로는 1억 5,000만 원을 호가한다. 대출금 4,400만 원과 내 돈 1,200만 원을 제외하면 1억 원 이상의 순자산이 생긴 것이다. 이것은 부동산 시장에서 실제로 벌어지고 있는 일이다. 싸게 사서 정상가에 되파는 단순함에 매료될 수밖에 없는 구조다. 그렇다면 대출 없는 투자는 수익률이 어떻게 될까?

이런 투자는 어떨까? 은행 눈치 안 보고 속은 편할 것이다. 그런데 이상하지 않은가? 수익률은 대출금이 있는 상태와 확연히 다르다. 이것이 대출금을 끌어들여 투자한 것과 안 한 것의 극명한 차이이다. 여러분께 묻겠다. 여러분이라면 은행을 좋아하겠는가? 멀리하겠는가? 변수 하나만 넣어봤다. 대출 이자가 수십 퍼센트가 아닌 5퍼센트만 넣었다. 물론 최근에 금리 인상 기조이긴 하지만 대출 금리가 5퍼센트에서 10퍼센트로 변한다고 해서 부동산 가격이 충격적으로 가라앉아 영원히 회복하지 않을까? 그런 걱정을 한다면 그 사람은 영원히 급여 생활만을 해서 살 수밖에 없다.

심리학자들의 연구 결과에 따르면 "사람은 이익을 보려는 심리보다는 손실에 대한 회피 심리가 강하다"고 하는데, 그것이 마케팅에도 적용된다고 한다. 금액이 큰 것부터 작은 것까지 예외 없다. 그래서 나는 여러분께 이렇게 말하고 싶다. “앞에서 대출을 했을 때 수익률과 그렇지 않았을 때 수익률을 생각해봅시다. 40퍼센트의 이익과 200퍼센트의 이익의 차이는 160퍼센트의 손실입니다. 여러분이라면 어떤 선택을 하시나요?"

내가 은행원이면서 너무 상술을 접목했는가? 그러면 부자들은 왜 이런 선택을 하고 사는지를 생각해봐야 한다. 그냥 막연히 부자를 따라하는 것은 얼마 가지 못한다. 남을 따라 하는 것은 쉬운 일이 아니기 때문이다. 이런 수치를 눈으로 익히고 머릿속에 넣어야 내가 바뀌고 행동으로 이어지는 것이다

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