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by 은행밖 은행원 Mar 29. 2023

반드시 알아야 할 집의 형태별 투자 전략

2030 세대를 위한 부동산 생존 경매 (12)

왜 열심히 살았지만 부자가 되지 못했는지, 왜 부자가 되어야 하는지에 대해 큰 숲을 알아보았다. 이제부터는 드디어 본격적인 부동산에 대해서 알아가는 단계가 되었다.

부동산을 공부하는 사람들이 가장 첫 번째로 하는 질문이 집의 종류가 너무 많아서 혼란스럽다는 것이다. 반대로 생각하면 집의 가치나 종류를 구별하는 게 어렵다면 집을 구별하고 투자할 줄 아는 사람들에게는 하나의 울타리가 되고 능력이 된다는 것이고, 그 울타리를 넘지 못한다면 평생 남의 이야기만 듣고 내 인생을 맡겨야 한다는 의미다.

부동산 경매에서는 무허가 건물이라도 사람이 살 수 있는 형태와 모양을 갖추었다면 주택임대차보호법의 적용과 보호의 대상이 된다. 주택은 면적, 층수 등 법률상 요건에 맞는 구분이 존재하지만, 투자자로서는 통상 명칭으로 구분해 살펴보면 다음과 같이 간단히 도식화할 수 있다.

주택은 여러 종류가 많지만, 일반적으로 크게 구분할 때 토지와 건물의 소유가 한 명인 형태의 단독주택과 공동주택, 즉 호수별로 토지를 공유하는 형태로 사용하고 있는 아파트, 빌라, 오피스텔로 구분한다. 이렇게 구분 짓는 요소는 건축법, 주택법 등으로 명확히 구분된 것이 아니라는 점은 알아두면 된다.

1) 단독주택

먼저 단독주택은 쉽게 말하면 전원주택을 생각하면 된다. 토지와 건물이 아파트와 같이 토지를 공유하는 형태가 아닌 소유권이 단독의 형태로 나뉘며 도심 속 단독주택은 찾아보기 어려울 것이다. 도시는 많은 사람이 효율적으로 거주하기 위해서 몇 필지의 토지 필지를 합해 빌라, 오피스텔, 아파트와 같이 공동주택을 건축하는 것이 대부분이기 때문이다. 다른 시각으로 말하면 접근성과 입지 조건이 좋은 도심의 단독주택일수록 투자 가치가 높다는 방증이기도 하며 도심 속 단독주택은 그러한 이유로 가격이 대개 비싸지만 최근 미친 듯이 치솟는 아파트보다는 저렴한 도심 속 주택들도 많으므로 관심을 가져볼 필요성이 있다. 도심 속 단독주택도 전체 리모델링으로 수리한다면 그 가치를 개량, 증대시킬 수 있고 투자가치도 좋은 곳을 택한다면 아파트와 같이 층간소음 등 공동주택의 단점을 상쇄하면서 가치 상승은 덤으로 오를 수 있는 곳도 많다.

2) 아파트

단독주택 외 땅을 효율적으로 이용하는 형태로 아파트, 빌라, 오피스텔은 주택법, 건축법에 따라서 구분되기도 한다. 외국에서는 아파트가 낡고 소득 수준이 떨어지는 사람들이 거주하는 주거 형태의 하나로 인식되기도 하지만 우리나라에서는 상품성을 대폭 개선해 외국과는 반대로 고급스러운 기능과 이미지를 가지고 있다. 실제로도 높은 편의성을 가지고 고층의 형태로 단지를 이루고 있다.

3) 빌라

빌라는 다세대 주택이라고도 불리며, 종류에 따라서는 단순 숙식만을 목적으로 하는 도시형 생활주택도 존재한다. 외국에서는 빌라가 고급스럽고 큰 형태의 단독 건물을 의미하지만 국내에서는 아파트보다 입지 조건이 다소 떨어지는 지역에 주로 위치하는 서민형 주택으로 인식된다. 빌라에 따라서 입지 조건이 좋고 건축이 잘된 빌라를 선택한다면 좋은 주거의 형태가 될 수도 있다. 역시 빌라도 토지를 공유해 사용하고 있는 형태의 건물로 재개발 지역의 빌라는 토지를 공유하는 면적이 클수록, 다시 말해 내가 행사할 수 있는 토지의 지분 형태가 많을수록 투자 가치가 높은 곳도 있으니 참고하길 바란다.

4) 오피스텔

마지막으로 토지를 공유하고 있는 형태의 오피스텔을 알아보자. 일반적으로 오피스텔은 아파트처럼 건축하기에 토지가 부족하고 비싸거나, 빌라 형태로 짓기에는 토지의 크기가 넓고 고층으로 건축할 수 있는 곳에 건축한다. 주로 역세권이나 교통이 가까운 도심에 위치하며 주거용과 상업용으로 나뉜다. 본래 태생이 주거용으로 탄생한 것이 아니며 도심 속에 소형 업무용 시설을 공급하는 것이 목적이었는데 도심의 주거가 부족해 대안 상품으로 주목받고 있으나, 엄연히 대부분이 주택용이 아닌 목적으로 건축되었기 때문에 주택용보다 상품성이 떨어진다. 오피스텔은 건축법에 따라서 건축되고 아파트는 주택법에 따라서 건축되기 때문에 사용하는 자재나 최종 품질이 차이가 날 수밖에 없는 구조다. 대신에 저렴한 가격에 선택할 수 있다는 것이 최대 장점이다. 간혹 오피스텔을 아파트처럼 꾸몄다고 해서 아파트인 줄 알고 사는 사람들도 많지만, 그것은 위법과 탈법을 넘나드는 행위가 될 수 있다는 점도 알아두길 바란다.

오피스텔은 대출의 관점에서 살펴보면 주택으로 분류되지 않기에 대출에 대한 규제가 상대적으로 적다는 장점도 있다. 즉, 대출로 소유권을 취득하기에 쉽다는 이야기다. 실제로 내가 창구에서 상담하다 보면 아파트는 너무 비싼 데다가 대출이 용이하지 않아 못 사고, 기존 빌라들은 구형이라 싫고, 신형 빌라는 물건 대비 비싸다는 생각 때문에 꺼려해서 오피스텔을 찾는 사람들이 종종 있다. 나쁘지 않은 대안 선택지로 종잣돈이 많지 않은 서민들에게는 좋은 선택지 중 하나다.

5) 아파텔

최근에는 상품성을 높인 아파텔도 등장했다. 아파텔은 아파트도 오피스텔도 아닌 애매한 분류에 속한다. 용어만 합성한 것이 아니라 그 형태 자체도 아파트와 오피스텔의 사이에 있다. 기존 오피스텔보다 구성 요건, 품질 등을 대폭 개선해 단지의 구성, 자재의 고급화를 꾀하며 아파트의 품질을 거의 따라왔다. 평생 벌어도 살 수 없을 것 같은 집값이 비싼 지역에 대안 상품으로 급부상하고 있다. 물론 장단점 역시 명확히 존재하지만, 이는 뒤에서 따로 설명하기로 하자.

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