경매의 첫경험은 마치 한강라면같은 2% 부족함이었다

차근차근 만들어가는 경매(2)

제가 낙찰 받은 소형빌라(다세대주택) 투자에 대해 말씀드려볼게요. 첫 입찰이라 득보다는 실이 많았던 물건이라고 볼 수 있는데요. 독자분들은 저의 경험을 듣고 이런 실수를 하지 않았으면 하는 마음에서 글을 적어봅니다. 감정가는 7000만원이었는데요. 감정가를 보고 입찰가를 정할 때, 원칙적으로는 감정가에 흔들리지 말고 실거래가보다 싸게 입찰가를 정해야 합니다. 즉, 현 부동산 시세를 보고 판단해야 하는 거죠. 아파트는 최근 실거래가를 호갱노노, KB부동산 등 정보를 쉽게 알 수 있는 사이트가 많아요.  그런데 빌라는 실거래가를 어떻게 찾아야 할까요? 빌라의 실거래가는 '국토교통부 실거래가 공개시스템'에서 확인할 수 있습니다. 부동산을 거래할 때는 국가에 신고를 반드시 해야만 하는데, 그때 국토교통부 시스템에 등록되는 것이죠. 밑의 이미지 중 첫 사진은 제가 입찰한 결과이고, 두 번째 사진은 2016년 국토교통부 실거래가입니다. 2020년에 매매된 실거래가와 입찰가가 거의 차이가 없죠. 이렇게 입찰하게 된 이유는, 경매 입찰 전 마음이 흔들렸기 때문입니다.

입찰 전 실거래가를 통해 시세가 대략 최저가 정도임은 파악했었죠. 그러나 현금흐름을 만들고자 하는 열망이 강해서, 첫 물건을 꼭 잡고 싶단 마음이 들었습니다. '어차피 현금흐름을 만들거라면 지금 입찰하자!'는 생각에 확실하게 낙찰받을만큼 정했고, 결과는 단독 입찰에 시세만큼 매수한 게 됐어요. 이 입찰결과만 따지면 사실 그냥 중개사를 통해 거래하는게 나을만했죠. 일반 거래를 한다면 명도에 관한 문제도 없을 것이고, 집을 더 살펴보고 거래하는 등 장점도 있었으니까요. 그러나 득보다 실이 좀 더 많다고 해도 득도 많았다고 느껴요. 우선 작게 경매를 경험해보고 싶다는 관점에서는 충분히 괜찮은 선택이었거든요. 경락대출을 4000만원 받아서 실제 투자금은 대략 1300만원 정도였는데요. 명도를 다 마치고 월세를 주었을 때 보증금 300만원에 월세 32만원으로 계약이 되었습니다. 당시 경락대출 금리는 3%였는데, 계산된 이자는 10만 5천원이 나왔고요. 매달 21만 5천원의 현금흐름이 생겼고, 1년을 모으면 250만원이라는 추가 수입이 생기게 되는 결과가 되었답니다! 지금 생각해봐도 수입창출과 함께 좋은 경험을 했다고 생각해요.

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다음 글에서는 경매에서 가장 중요한 단계중 하나인 '명도'에 대해 말씀드리겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!