청약으로 맛본 부동산, 경매로 본격 요리하다

차근차근 만들어가는 경매(1)

부동산 청약으로 신축 아파트를 계약할 즈음에 부동산 경매에도 뛰어들었는데요. 부동산 투자 도서들을 공부하다 보면 청약과 함께 언급되는 방법이 바로 부동산 경매였거든요. 경매는 매력이 참 많은 투자방법이라는 생각이 듭니다. 주식의 가치투자가 그대로 적용되는 느낌이라고 할까요?

경매의 단계는 1. 물건 검색 - 2. 권리 및 수익 분석 - 3. 입찰 - 4. 낙찰 - 5. 명도 - 6. 등기 - 7. 수익화로 단계가 나눠집니다. 

1. 물건을 찾아서

2. 내가 법적으로 손해 볼 만한 법적인 문제가 없는지, 수익은 어떨지 판단하고

3. 이를 통해 적정 수익이 나올 입찰가를 선정한 다음

4. 낙찰받은 뒤

5. 기존 거주자를 내보내고

6. 물건을 내 소유로 만드는 등기를 하고

7. 비로소 세입자를 들여 수익화하는 것이죠

 이때, 자신이 물건의 시세를 파악할 능력을 가질 필요가 있어요. 그러면 그 시세를 기준으로 2-40% 정도 싸게 살 수 있는 가능성이 큰 투자방법이 바로 경매죠. 특히, 가치투자의 기본 원칙 중 하나인 안전마진을 확보하고 투자하여 수익을 만든다는 점에서 손해 볼 위험도 적어집니다. 물론 리스크는 있죠. 명도와 집을 제대로 못 보고 매수한다는 점인데요. 경매 중인 집에 사는 거주자는 심리적으로 불안하고 기존 소유자와 법적 분쟁 중이라 입찰자에게 호의적일 수가 없으므로 내부를 보여줄 리 만무하기 때문이죠. 또, 사람을 내보낼 때 이사비도 줘야 하고, 내용증명, 혹시나 갈등이 잘 해결되지 않으면 명도소송까지 진행해야 할 경우도 생깁니다. 그리고 집을 제대로 못 보고 매수하기 때문에 누수 등 문제가 생기면 낙찰받은 내가 수리비를 추가로 부담해야 합니다.

하지만 경공매를 약 4번 정도 진행해 보면서 명도소송까지 갈 일은 한 번도 없었어요. 인도 명령 신청, 점유이전 금지 가처분 신청 등 명도소송보다 더 빠르게 낙찰자의 권리를 행사가능한 제도가 있기에 큰 어려움이 없습니다. 그리고 명도는 사람과 사람 간의 문제이다 보니 협상을 통해 조율해나가다 보면 수월하게 풀릴 때가 많고요. 마지막으로 집을 제대로 확인하지 못한다는 점은 입찰금액을 정할 때 여유를 더 주어서 생각해 두면 돼요.

저도 책으로 경매 공부를 하면서 약 10권쯤 읽다 보니 이제 실전 경험을 해야겠다는 생각을 자연스레 하게 되었는데요. 일단 경매 정보 사이트를 유료결제 해야 정보를 얻을 수 있다는 점을 깨닫고 사이트부터 알아보았죠. 보통 사람들이 이용하는 사이트는 굿옥션, 지지옥션, 탱크옥션 3가지가 있었는데, 저는 이 중에서 탱크옥션을 선택했습니다.

이유는 역시 가장 저렴한 구독료였어요. 당시 다른  두 곳보다 30%는 저렴했던 것 같아요. 다른 두 곳을 이용해 보지 않아서 평가는 내릴 수 없으나 저는 탱크옥션에 만족했습니다. 이제 경매 정보 사이트를 결제했으니 어떤 집을 매수할지가 중요했는데요. 부동산 청약을 했던 광역시 내의 소형 빌라를 사겠다고 결심했어요. 그 이유는 일단 작게 경험해 보는 것이 중요하다고 생각했고, 작다 보니 시드머니도 크게 들지 않기 때문이었죠. 그리고 빌라는 전세보다는 월세 세팅 하는 경우가 많고요. 주식과 부동산 청약으로 시세차익에 중점을 둔 투자를 했다면, 이제는 월세로 현금흐름을 만드는 게 필요하겠다는 생각이었습니다. 시세차익과 현금흐름을 쫓는 자산을 적절히 섞는 전략은 지금도 효과적이라고 생각하고 있어요.

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다음 글에서는 제 경매 투자 경험에 대해 말씀드리겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!