임차인의 갑작스러운 갱신요구권 행사를 이유로

매수인이 매매계약을 이행 거절할 수 있을까

대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다269139 판결 [소유권이전등기] [공2024상,117]

사실관계]

 

1) 매도인과 매수인이 실거주 목적으로 아파트 매매계약을 체결하였다.

 

2) 이 매매계약 체결 과정에서 아파트에 임차하던 임차인이 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 확약을 받았다.

 

3) 그러나 임차인은 약속과는 달리 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사했고 매수인은 이러한 이유로 잔금지급을 거절하였다.

 

4) 매수인 : 임차인이 계약갱신청구권을 행사했음을 이유로 매매계약 이행거절

 

5) 매도인 : 매수인의 이행거절을 이유로 매매계약해제를 주장

 

6) 매수인은 매도인에게 매매계약 이행청구를 주장하며 소송제기

 



[1심 판결] 인천지방법원 2022. 1. 12. 선고 2021가단225691 판결

매수인은 임차인의 계약갱신을 이유로 매매계약을 이행거절할 수 있으므로 매도인은 이를 이유로 매매계약해제 불가하다.

따라서 매도인은 매수인에게 매매계약을 이행해야 한다.

 



[2심 판결] 인천지방법원 2023. 7. 14. 선고 2022나53870 판결

매수인은 임차인의 계약갱신을 이유로 매매계약을 이행거절할 수 없으므로 매도인은 이를 이유로 매매계약해제가 가능하다.

따라서 매도인은 매수인에게 매매계약을 이행할 필요 없다.

 



[대법원 판결]

매수인은 임차인의 계약갱신을 이유로 매매계약을 이행거절할 수 있다. > 파기환송

매매계약 체결 당시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하였고, 이에 따라 매도인의 현실인도의무 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다.

당초 계약 내용에 따라 갑이 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있다.

 

실거주를 목적으로 한 매매계약시 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않는다고 확약했음에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 매수인이 매매계약 과정에서 이행거절을 할 수 있다는 취지의 판결입니다. 상가임대차의 경우에도 유사하게 적용 가능하므로 의미있는 판결입니다.

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