부동산 명의신탁 확실하게 알려드립니다
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Jan 13. 2025
'별 거 아니라고 생각했던
부동산 명의신탁 소송에
휘말리게 됐습니다
민∙형사상 손해배상에 대해
걱정이 많습니다.
안녕하세요. 부동산 전문 변호사 류원용입니다
명의신탁이 무엇이고, 왜 하는걸까요?
부동산 명의신탁은 단어 그대로 풀어보자면 명의를 다른 사람에게 믿고 맡긴다는 뜻입니다. 부동산을 실제로 소유한 사람이 다른 사람의 명의를 빌려 소유권 등기를 하는 것입니다.
그렇다면, 명의신탁을 하는 이유는 무엇일까요?
부동산을 많이 소유할수록 납부해야 하는 취득세, 중과세, 양도소득세 등을 피할 수 있기 때문입니다. 이 밖에도 여러가지 세금을 회피할 목적으로 명의신탁이 자주 사용됩니다.
하지만 1995년 부동산 실명제를 실시하면서 명의신탁은 법적으로 보호를 받을 수 없습니다.
부동산 실명법 위반은 최고 5년의 징역 또는 2억 원의 벌금을 부과하고 있습니다. 이뿐만 아니라 지자체에서도 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다.
이렇게 엄중한 처벌로 이어지지만 당사자가 자백을 하거나 수사기관에서 밝혀내지 않는다면 범죄사실을 입증하기가 굉장히 까다롭다는 문제점이 있습니다. 그렇기 때문에 당사자들끼리 합의를 통해 감추면서 진행되는 경우가 정말 많습니다.
의뢰인 분들과 상담하면서 주변에서 다들 하길래 그랬다
이렇게 심각한 문제인 줄 몰랐다고 하시는 것을 보면 더욱 안타깝습니다.
명의신탁의 종류와 약정이 유효한 경우를 알려드립니다
명의신탁에는 크게 3가지 종류가 있습니다. 상담을 하기 전이라면, 어느 케이스에 속하는지 확인해 보시길 바랍니다.
1) 양자간 명의신탁
A가 B와 약정을 통해서 자신의 부동산을 B의 명의로 돌려놓는 것을 의미합니다. 이 경우에는 부동산 실명법에 의해 원칙적으로 약정과 등기가 무효입니다.
2) 3자 간 명의신탁
A가 C의 부동산을 매입하는 과정에서, 매매계약은 A와 C가 체결하고 등기는 C와 합의하여 B명의가 됩니다. 이 상황에서 유효한 거래는 매매계약 뿐이며, A와 B 간의 명의신탁 약정 및 등기는 무효처리됩니다. A의 입장에서는 B를 상대로 등기 말소를 요구하거나, C에게 소유권 이전을 위한 등기를 청구할 수 있습니다.
3)계약 명의신탁
A가 B의 명의로 C의 부동산을 취득하기 위해, A와 B는 명의 신탁 약정을 체결합니다. 이후, A로부터 받은 매매 대금으로 B가 C와의 매매계약을 체결하고 B의 명의로 등기하는 상황입니다. 만약 C가 명의신탁 약정 사실을 모르고 있다면, 매매계약은 유효하게 발생하며 B는 소유권을 획득하게 됩니다. 이로써 A는 B에게 부동산 소유권 이전을 요구할 권리가 없으며, B가 완전한 소유권자로 인정됩니다. 다만, A는 C에게 지급한 매매대금에 대해 B에게 부당이득반환을 요구할 수 있습니다.
지금까지 부동산실명법에 따라 계약명의신탁 약정이 무효인 경우를 일반적으로 설명드렸습니다.
명의신탁약정이 유효한 경우도 있습니다. 종중, 배우자 간, 그리고 종교단체가 해당합니다. 이러한 경우에 명의수탁자가 부동산을 제3자에게 처분하면 형사적으로 횡령죄가 성립할 수 있으며, 민사적으로도 불법행위에 기인한 손해배상청구가 가능합니다.
저처럼 확실하게 알고 있는 부동산 전문 변호사가 필요합니다
명의신탁 행위가 일부 경우에는 유효하고, 일부 경우에는 무효로 인해 횡령죄로 처벌받을 수 있음을 앞서 확인했습니다. 따라서 해당 사건에 휘말려 고통을 겪고 계신다면 부동산 전문 변호사를 만나 현재 상황을 파악하고 적절한 대응 방안을 마련하는 것이 중요합니다
부동산 사건은 특히 복잡한 이해관계와 예측 어려운 전개 등이 얽혀 있어 해결이 어려울 수 있습니다. 이에 따라 전문성을 갖추고 경험이 많은 변호사를 찾는 것이 필요합니다.
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저는 부동산전문변호사로서, 다양한 사건을 해결하고 관련 경험과 판례를 블로그와 언론에 공유하고 있습니다. 현재는 류원용법률사무소 대표로 다양한 사건들을 성공적으로 이끌고 있습니다.
부동산은 저의 전문 분야입니다. 실제로 다른 변호사님들께서 "이 사건은 류원용 변호사를 찾아가라"고 할 정도로 저에게 복잡하고 어려운 상황에 처한 의뢰인분들을 맡겨주십니다.
상담을 원하시면 아래 연락처로 문의 후 방문해주세요. 감사합니다.
