부동산 명의신탁 처벌 엄격한 사안

부동산 명의신탁 처벌 엄격한 사안이기에

부동산을 거래하게 된다면 해당 목적물을 매수한 자는 본인의 명의로 등기를 해야 합니다. 하지만 여러 가지 이유로 타인의 명의를 빌려 이전등기를 하시는 경우도 있는데요


사업의 편의를 위해서, 각종 법령상 제한을 피하기 위해서, 세금을 포탈할 의도를 가지고 이 같은 행위를 하게 됩니다.


이것을 명의 신탁이라고 하며, 정리하자면 대내적으로 실제 소유자가 목적물의 소유권을 보유하여 이것을 관리하고 수익하기로 하면서 등기부 상의 소유 명의만 수탁자 앞으로 해 놓는 것을 말합니다


하지만 1995년에 부동산실명제가 도입되면서 몰권을 수탁자의 명의로 해서는 안 된다고 하여 이는 원칙적으로 무효가 됩니다


그렇다면 무효임에도 이 같은 행위를 했다면 어떠한 행정적 제재, 형사처분을 받게 될까요?

 오늘은 부동산 명의신탁 처벌에 대해 자세하게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

3가지 유형

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먼저 명의신탁이 무엇인지 자세하게 알아보아야 합니다. 신탁은 무엇을 맡긴다는 의미를 가지고 있습니다. 실제 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 목적물에 대한 물권을 보유하기로 하고, 대외적으로는 등기를 타인 앞으로 하는 약정입니다.

이는 크게 3가지 유형으로 나뉘는데요


*양자간 

소유자가 등기 명의를 다른 사람의 이름을 빌리기도 약정을 맺은 후 이를 수탁자에게 이전하는 방식입니다. 이는 부동산 실명법에 따라 무효가 됩니다. 그래서 신탁자는 수탁자를 상대로 소유권이전등기 말소 청구 소송을 진행하실 수 있습니다.


*3자간
매도자와 신탁자가 매매계약을 체결한 후 수탁자 이름으로 등기를 옮기는 방식입니다. 이 역시 법률 상 무효이며 해당 약정에 의해 이루어진 물권 변동 역시 무효입니다.


이때는 매도인과 신탁자 간의 계약은 여전히 유효고 대금 지급까지 완료하여 수탁자에게 소유권이 넘어간 상황이기에 해지를 한다 해도 등기를 다시 돌려받는 것은 어렵습니다. 이때는 수탁자에게 부당이득을 반환해 줄 것을 청구하는 방법을 활용해야 하죠


*계약
목적물 매수 시 수탁자가 직접 매매계악을 체결하여 등기하는 방식입니다. 이는 계약을 진행한자 와 등기한 자가 일치하기에 수탁자인 실소유자는 해당 목적물에 대해 소유권을 주장해도 이를 모두 무효라 하기 어렵습니다.


이때는 매도자가 이 같은 사실을 알고 있었는지 여부에 따라서 결과가 달라지며, 매도인이 모르고 계약을 한 경우라면 유효하며, 알고 계약을 했다면 무효로 봅니다.

예외적으로

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이러한 약정은 부동산 실명법상 무효인데요. 예외 되는 경우가 있습니다.


-채무 변제를 담보하기 위해 채권자가 목적물에 대한 물권을 이전 받거나 가등기하는 경우
목적물의 위치와 면적을 특정해서 2인 이상의 인물이 구분소유하기로 약정을 하고 구분소유자의 공유로 등기를 하는 경우

-신탁법, 자본시장과 금융 투자업에 대한 법률을 바탕으로 신탁자산인 사실을 등기한 경우

-종중이 보유한 목적물에 관한 물권을 종중 외의 인물 명의로 등기한 경우
-배우자 앞으로 목적물에 대한 물권을 등기한 경우
-종교단체 앞으로 그 산하 조직이 보유한 목적물에 대한 물권을 등기한 경우

조세 포탈이나 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한을 피하기 위한 목적으로 하지 않고 다음과 같은 항목에 해당한다면 부동산 명의신탁 처벌 대상이 아닙니다.

행정적 제재

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1995년부터 시행된 부동산 실명법에 관한 법률 제3조 제1항에서는 누구든 해당 부동산에 관한 물권을 약정에 따라 수탁자 명의로 등기해서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 그리고 해당 약정을 무효로 한다고 했죠. 또한 이 약정에 따른 등기로 이루어진 목적물의 물권 변동은 무효입니다.


이 같은 법률에서는 민사적 효력을 부정하는 것에서 나아가 행정적 제재와 형사처벌까지 규정을 합니다. 행정적 제재로는 신탁자에게 해당 부동산 평가액(소득세법 제99조에 따른 기준 시가로서 구체적으로 토지의 경우는 개별공시가)의 100분의 30에 해당하는 금액 내에서 과징금을 부과하고 있습니다.


또한 원칙적으로 과징금 부과 시 평가액과 의무 위반 경과 기간에 따라 그 비율을 달리하고 있습니다.

구체적 수위

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부동산 명의신탁 처벌의 구체적 수위는 실제 소유자의 경우 5년 이하의 징역 또는 2억 원 내의 벌금에 처한다고 규정되어 있습니다. 그리고 등기 명의자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 내의 벌금에 처한다고 규정되어 있죠


상당히 무거운 수위이기 때문에 그만큼 해당 행위의 죄질이 아주 나쁘다고 이해하시면 됩니다.


그리고 범죄 행위가 끝난 후에 정해진 기간이 지나면 공소권이 사라져 처벌을 할 수 없게 됩니다. 이것을 공소시효라고 하는데요


2007년 12월 21일에 개정된 법에는 범죄의 형량에 따라 각각의 공소시효기간이 정해져있습니다. 실제 소유자는 5년 이하의 징역형이 규정되어 있으므로 공소시효는 7년, 등기 명의자는 3년 이내의 징역형이 규정되어 있으므로 공소시효는 5년입니다.


부동산 실명법은 조세정의 차원에서 제도와 법률을 만들어 정한 것이므로, 위 법률의 취지에 따라 명의신탁의 형사처벌에 대해서는 최초 등기가 완료된 시점부터 공소시효가 진행되는 것이 맞을것입니다.

그리고 부동산 명의신탁 처벌도 걱정이 되는 것은 맞지만 이 외에도 목적물 자체를 빼앗기게 될 수 있어 문제가 됩니다.


해당 목적물을 수탁자가 돈을 받고 제3자에게 팔아버리는 일들이 간혹 발생하죠. 예를 들어 A에게 명의만 맡겨둔 상태라면 소유권이전등기 자체가 무효가 됩니다. 그러니 소유권이전등기 말소 청구소송을 진행하여 되찾으실 수 있죠.


하지만 A가 명의를 다른 사람 즉, 제3자인 B에게 넘겨버린 경우라면 다시 되찾는 것이 현실적으로 어렵습니다.


물론 법적인 조치를 하여 A가 받은 매매 대금은 돌려받을 가능성이 있지만 그러기 위해서는 소송을 통해 정신적인 스트레스를 받을 수 있어 망설이게 되실 겁니다.


그러니 이러한 문제가 애초에 생기지 않도록 하기 위해서는 처분금지 가처분 신청을 해두셔야 합니다.

지금까지 부동산 명의신탁 처벌에 대해 알아보았습니다. 정해진 법을 어기게 된다면 그에 따른 불이익을 받을 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다.


만약 이 같은 혐의를 받고 있는 경우라면 빠르게 조치를 취해주셔야 하는데요. 법률과 관련해 문제가 발생하면 시간이 지날수록 더욱 해결하기 어렵습니다.


불이익은 물론 소유권 분쟁과 같은 문제로도 이어질 수 있죠. 게다가 이러한 문제에 직접 대응을 하려고 하시는 경우도 있지만 제대로 대응하지 못할 시에 상황이 더 안 좋아질 수 있습니다.


그러니 법률 조력자의 도움을 받아서 추가적으로 손해가 발생하지 않도록, 감경 받을 수 있는 방법이 있는지 등을 검토해 보시는 것이 좋습니다

특히 해당 사안은 형사처분은 물론 민사적인 사항에도 대응이 가능해야 하기 때문에 가벼운 문제가 아닙니다. 그러니 법조인의 조력을 받아 긍정적인 결과를 만들어내 보시길 바랍니다.

류원용법률사무소

서울 강남구 압구정로30길 45

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변호사 류원용