고시원 사업성공의 이유 2
눈 딱 감고 두 번째 고시원을 인수하다
첫 번째 고시원을 인수해서 만실 그리고 두번째
고시원을 인수하여 운영한다는 것은
처음 달려들었던 막무가내 배짱 성향만으론 불가능했습니다
첫 번째 고시원을 중개했던 분이 좋은 물건 하나를 건네시면서
처음 인수한 고시원을 엑시트 잘했으니
두 번째도 잘할 수 있을 거라 강한 동기부여를 해 주셨습니다.
'달콤한 칭찬'에 그만 넘어간 거죠.
두 번째 고시원 운영은 절대 안 하겠다고 다짐한 게 얼마 안 되었는데...
매도한 지 한 달도 안돼서 바로 인수하게 된 두 번째 고시원.
이전 고시원 원장이 다른 일을 같이 하면서
제대로 운영이 안되어
40개의 방 중 23개의 공실이 있었던 상황이라
바닥권리금의 조건으로 인수하게 된 거죠.
입지는 초역세권. 역에서 도보 2분 거리.
시설 상태도 양호한 편이었고
올 미니룸이 아니라 혼합룸 즉 미니룸과 원룸형태가 섞인 곳이라
수익률도 잘만 하면 최대 월 5-600만 원까지 끌어올릴 수 있는 조건.
다만, 월세가 500만 원!
월세가 너무 높아서 처음엔 할까 말까 고민을 많이 했었죠.
첫 번째 고시원 2배가의 금액이라
그 금액을 보고 과연 500만 원의 월세를 23개의 공실 상태에서
충당이 될까 반신반의했었죠
결국 중개사의 강력한 설득에 저는 또 과감히 인수를 하게 됩니다.
인수하고 나서 곧바로 온라인 광고를 돌렸지만
쉽게 연락이 오질 않았죠.
광고하시는 분 말씀이 시설이 양호한 편이긴 하지만
고시원 분위기가 전체적으로 밋밋한 느낌 그러니깐 포인트가
없다는 말이었죠.
첫 번째 고시원처럼 하얀색과 감색으로 페인팅을 해 볼까
쓸데없는 돈을 쓰는 건 아닐까 걱정하면서 결국 리모델링 결정!
처음엔 간단히 페인팅만 하려고 했지만
하다 보니 페인팅 말고도 도어록과 조명..
점점 더 해야 할 시설보수가
늘어나면서 예산에도 없던 인테리어 비용이 상당히 들어가게 된 거예요
10여 일 이상 인테리어를 마친 후
그때부터 열심히 온라인 광고를 돌렸습니다.
고시원 전문 플랫폼인 고방, 룸앤스페이스 외에도
네이버키워드, 플레이스, 카카오톡 채널관리자, 블로그 그 외 여러 sns
까지 걸릴 수 있는 곳은 다 세팅하였습니다.
인수 후 한 달 만에 빈방 문의가 들어왔고, 열심히 방을 채워갔습니다
그럼에도 두 달이 다 되어가지만 기대했던 만큼의 빈방 문의는
들어오지 않았습니다
세 달째 되어갈 때 비로소 방이 채워졌고 두 달 이상 마음 고생하며...
세 달 만에 40개의 모든 방을 채울 수 있었습니다.
첫 번째 고시원에 비해 방 수도 많았고, 조건도 다르긴 했지만
맘고생은 더 컸습니다.
500만 원의 월세와 각종 공과금까지 내기는 어려웠기 때문입니다.
겨우겨우 채워지는 방세를 모아 모아 월세와 공과금을 낼 수 있었습니다.
세 달째 되어가던 때부터 월세 이상의 수익을 낼 수 있어서
기분이 날아갈 것 같았습니다.
이렇게만 유지해도 월 5-600은 가져갈 수 있었습니다.
문제는 첫 번째 고시원에서처럼
고시원 입실자들이 저를 힘들게 했기 때문입니다.
입실자들끼리 저를 사이에 두고 저녁마다 싸움하는 분들도 있었고
카톡과 문자 그리고 전화까지 밤낮으로 저를 고달프게 하는 입실자들이 있었죠
또 어떤 분은 특별한 성격 탓에 다수의 입실자들에게 피해를 주는 이도 있었지만
그를 퇴실시키는 것도 어려웠습니다.
이런저런 민원들로 저는 또다시 입실자들의 스트레스를 견디지 못했습니다.
특별히 제가 고시원을 매도해야 하는 결정적인 이유가 있었습니다.
이전 원장님 또한 특이한 성향의 '그분' 때문에
더 이상 운영이 어렵겠다 싶어
'던지고 나갈 수밖에 없었다'는 이유를
인수하고 나서 한참 만에
이전 총무로부터 들을 수 있었습니다
스트레스에 약했던 저는 '그분'을 감내하지 못했습니다
'그분'을 피해 고시원을 접는다는 것이
사실 아까웠습니다
이미 5-600만 원의 수익을 올려놓은 상태라
5개월 만에 매도한다는 것이 인간적으로
너무 아까웠기 때문입니다
계속되는 민원 속에 저는 결단을 내려야 했습니다
고시원을 내놓은 지 한 달도 안돼서
제 고시원은 팔리게 되었습니다.
단 5개월 만에 엑시트 하게 된 거죠.
두 번째 고시원을 엑시트 하고 나서
가슴이 후련했습니다.
입실자들로부터 한참 시달린 후에라
매도한 후 이곳저곳이 아팠습니다.
저는 과연 세 번째 고시원 인수가 가능할까요??
