상가·오피스텔 공실 증가 문제
상가·오피스텔 공실 증가 심각, 공급 과잉이 불러온 위기
상가·오피스텔 공실 증가 심각, 공급 과잉이 불러온 위기
부동산 시장에서 상가와 오피스텔의 공실 문제가 점점 심화되고 있다. 공급과 수요의 불균형으로 인해 전국적으로 미분양과 유휴 공간이 증가하고 있으며, 특히 수도권 외곽 지역을 중심으로 그 문제가 두드러지고 있다.
부동산 시장은 항상 시차를 두고 움직인다. 개발 계획이 세워지는 시점과 실제 건물이 완공되는 시점 사이에는 큰 격차가 존재한다. 집값이 상승하면 건설 프로젝트가 활발해지지만, 막상 건물이 완공될 즈음에는 경기 둔화와 가격 하락으로 인해 예상했던 수요가 따라주지 않는 경우가 많다. 이로 인해 신축 건물이 늘어날수록 분양이 어려워지고, 공실이 발생하는 악순환이 반복되고 있다.
서울 근교에서는 이러한 공실 문제를 쉽게 확인할 수 있다. 새로 지어진 신축 건물에는 ‘분양’ 현수막이 걸려 있는 경우가 많고, 일부 건물은 분양조차 마무리되지 못한 채 비어 있다. 더 나아가 공사비 문제로 인해 ‘유치권 갈등’이 발생한 건물도 있다. 시행사가 분양 목표를 충족하지 못해 시공사에 잔금을 지급하지 못하면서 벌어진 일이다. 이는 공급 과잉으로 인한 시장 침체가 현실화되고 있음을 보여주는 사례다.
공식적인 통계도 이러한 흐름을 뒷받침하고 있다. 서울의 소형 상가 공실률은 2024년 3분기 4.94%에서 4분기 4.77%로 소폭 하락했지만, 이는 일부 도심 지역에 국한된 현상이다. 전국적으로는 같은 기간 6.53%에서 6.74%로 상승하며 오히려 공실 문제가 악화되고 있다. 특히 수도권 외곽에서는 공실 증가세가 두드러진다. 경기도의 소형 상가 공실률은 5.84%에서 6.07%로 증가하며 상업시설의 공실 문제가 더욱 심각해지고 있다. 오피스(업무시설) 공실률 역시 같은 기간 경기도는 4.65%에서 5.06%로, 서울은 5.26%에서 5.60%로 상승했다.
이처럼 수도권 외곽을 중심으로 상가와 업무시설의 공실이 늘어나는 가장 큰 원인은 공급 과잉이다. 높은 기대 수익을 예상하고 대규모 개발이 이루어졌지만, 정작 시장 상황이 급변하면서 수요가 따라오지 못하고 있다. 결국 신축 건물은 계속 늘어나지만 분양이 제대로 이루어지지 않아 공실 문제를 더욱 악화시키는 결과를 낳고 있다.
그럼에도 불구하고 정부는 비아파트 공급 확대 정책을 유지하고 있다. 세금 감면과 주택 수 제외 등의 인센티브를 제공하며 오피스텔과 같은 비주택 공급을 장려하고 있지만, 이미 포화 상태에 이른 상가와 오피스텔의 공실 문제를 해결하기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 분양이 완료되지 않은 건물들이 계속해서 시장에 등장하는 상황에서, 공급 조절과 실질적인 공실 해소 대책이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.
