사회초년생 집 잘사는 3가지 방법
얼마가 필요하지?
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Dec 26. 2023
집을 사려면 고려해야 할 것들이 정말 많다.
어디를 사야 할지, 얼마에 사야 할지, 언제 사야 할지, 어떻게 사야 할지도 고려해야 하고 아파트를 사기로 하면 어디 아파트를 층은 어떤 걸, 동은 어떤 걸 등등 아무 생각 없이 덤벼 들기에는 생각하고 고려해야 할 요소들이 참 많다.
그래서, 크게 3가지 카테고리로 나눠서 생각해 보자.
사회초년생들이 이 3가지를 잘 고려해서 아파트를 사면 집을 잘 살 수 있다.
얼마, 언제, 어디
이 3가지 큰 카테고리를 핵심질문으로 잡고 하나씩 질문에 답해보는 방식으로 가이드라인을 만들어 보고자 한다.
첫 번째 질문부터 들어가 보자.
1. 얼마?(예산)
가장 중요한 것은 내가 얼마짜리 부동산을 살 수 있는지 예산을 검토하는 것이다.
이때도 케이스가 존재한다.
Case1 실거주할 집 매수 : 매수금액= 자기 자본 + 대출금액
Case2 Gap 투자용 매수 : 매수금액 = 자기 자본 + 전세금액
Case1부터 검토해 보자
내가 바로 실거주할 집을 사기 위해서는 매도자가 매도하는 금액 전체가 필요하다.
가장 중요한 대전제는 이것이다.
부동산은 대출을 끼고 사는 것
부동산을 자기가 모은 돈으로만 산다는 것은 매우 비효율적이다.
왜냐하면 대출이라는 레버리지를 이용하지 못하게 되면서 투자효과와 시간이 더 오래 걸리기 때문이다.
예를 들어보자.
1) 내 돈 5억으로 5억짜리 부동산 매수 후 1년 뒤 10% 상승 시
- 5억 * 1.1 - 5억 = 5천만 원 이익
2) 내 돈 5억+ 대출 5억으로 10억짜리 부동산 매수 후 1년 뒤 10% 상승 시
- 5억 * 1.1 + 5억 * 1.1- 5억 = 1억 원 이익
- 은행 이자 4% 가정 시 = 이자 2천만 원
= 8천만 원 이익
실제로는 부동산 취득세, 중개수수료, 양도세 등을 고려해야 하지만 그렇다고 해도 레버리지를 활용하여 더 좋은 부동산을 산 경우에는 위 예시와 같이 5억과 10억의 수익률이 10%로 동일하지도 않을 것이다.
10억으로 산 상급지 아파트의 수익률이 10%보다는 높을 확률이 높다.
일반적으로 상급지 자산의 수익률이 더 높다.
부동산 투자에서 대출은 이렇게 생각하자.
자본주의에서 화폐가치는 오늘이 가장 저렴하다.
대출을 레버리지 하여 수량이 한정된 유형자산인 부동산을 매수하고 수익률을 극대화한다.
대출은 은퇴 전까지 활용하고 은퇴 전에 정산한다.
대출은 내 미래소득을 고려해서 무리가 없는 선에서 많이 빌리고 최대한 이자만 내다가 원리금은 길게 갚으면서 Cash Flow를 관리한다.
예를 들어 30년 만기 35년 만기 40년 만기의 이율이 현격한 차이가 없다면 최대한 길게 만기를 잡아가서 월별로 내는 돈을 최소화하는 것이 좋다.
왜냐면 우리는 계속 돈을 모아서 상급지로 갈아타기를 해야 하기 때문이다.
빚을 갚는데 Cash Flow가 막혀버리면 더 이상 돈을 모으기가 어려워진다.
그럼 얼마 정도 빌리는 것이 바람직할까?
3억, 4억, 5억을 이율 4.5%로 40년 주담대로 빌리는 경우를 계산해 보자.
3억 대출 시 원리금 135만 원
4억 대출 시 원리금 180만 원
5억 대출 시 원리금 225만 원
본인의 재정상태와 향후에 결혼을 할 경우 합산 소득등을 고려하여 대출을 받으면 되겠다.
일반적으로 가계소득에 30~50%는 원리금을 내는데 충당해도 괜찮다고 본다
대출을 갚는 방법은 원리금 균등, 원금 균등 등이 있는데 원리금 균등은 원금과 이자를 합쳐서 대출기간 동안 동일금액을 갚는 것이고 원금균등은 원금을 대출기간 동안 동일금액으로 갚는 개념이라 매월 이자가 조금씩 달라지는 형태이다.
본인이 선호하는 것으로 해도 크게 상관은 없으나, 필자는 금액 변동이 생기는 것을 좋아하지 않아서 매달 금액이 동일한 '원리금 균등'을 선호한다. (단 원리금 균등히 총 대출기간 동안 내는 이자가 더 많다)
실제로 대출을 받을 수 있는 금액은 LTV, DSR, DTI 영향도 받는데 간단히 설명드리면 개념은 이렇다.
LTV(Loan To Value ratio) = 주택담보대출 취급 시 담보가치에 대해 대출 취급가능금액의 비율
= (주택담보대출금액+선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)/담보가치*100
DTI(Debt To Income ratio) = 채무자의 연간 소득에 대한 연간 대출 원리금 상환액의 비율
= (해당 주택담보대출 및 기존 주택담보대출의 연간 원리금 상환액+기타 부채의 연간 이자 상환액)/연소득*100
DSR(Debt Service Ratio) = 채무자의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 채무자의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율
= 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액/연소득*100
어렵게 적혀 있으나 쉽게 요약하면 다음과 같다.
- LTV : 집 값 대비 대출 가능 비율 (LTV 40%인 경우 10억 집인 경우 4억 대출 가능)
- DTI : 신용대출에서 '이자'만 계산
- DSR : 신용대출에서 '원금+이자' 포함 계산
'부동산 계산기'라는 어플이 있으므로 참고하여 계산을 해보면 어렵지 않게 내가 받을 수 있는 대출 총액을 확인해 볼 수 있다.
그럼 전세를 끼고 집을 사는 경우도 알아보자.
Case 2. 전세를 끼고 Gap으로 매수하는 경우
이 경우도 정확히 따지면 2가지 Case가 존재한다.
Case 2-1 : 전세가 들어가 있는 집을 매수하는 경우
Case 2-2 : 매도자에게 집을 매수하고 전세로 잔금을 치르는 경우
Case2-1의 경우는 간단하다.
예를 들어 10억 인 집에 전세가 5억이 들어가 있으면 어떻게든 5억을 마련해 오면 가능하다.
이 경우에는 Gap 투자 한 집을 담보로 주담대를 받는 것이 거의 불가능하기 때문에 자금이 모자란 경우에는 신용대출 정도만 하다.
내가 실제로 실거주를 할 수 없는 지역의 집이지만 매수를 하고 싶다면 Gap투자로 하면 된다.
Case2-2는 Case2-1보다는 약간 복잡하다.
매도자와 계약을 할 때부터 세입자를 구해야 하기 때문에 가능하면 잔금 기간을 길게 잡아 놓는 것이 유리하다. 계약금에서 잔금까지 3개월 정도의 여유를 두는 것이 바람직하다.
그리고 매도자가 예비 세입자들에게 집을 잘 보여줘야 전세를 빨리 구할 수 있기 때문에 가능하면 매도자와 좋은 관계를 유지하고 있는 것이 좋다.
세입자가 정해져도 매수자인 나와 바로 계약을 하지 않고 매도자와 전세계약을 우선 하게 된다.
(이 부분도 세입자에게 설명하면 쉽게 이해를 못 하는 경우가 생겨서 계약이 파투 나는 경우가 많다.)
어렵게 세입자를 구하고 매도자와 전세계약을 하고 나서 매도자가 전세 계약금을 받아간다.
나머지 차액에 대해서는 매매계약 잔금일에 '매도자', '매수자', '세입자'가 모두 모여서 잔금 처리를 진행해야 한다.
보통 매도자의 집에 대출이 있고 세입자는 전세대출을 받아서 잔금을 처리하기 때문에 은행 법무사들끼리 업무를 처리하고 매수자는 세입자가 매도자에게 잔금을 보내고서도 부족한 금액만 매도자에게 보내주면 된다. 그렇게 매도자와 정산이 끝나면 매수자는 다시 세입자와 '전세 계약서'를 작성하게 된다.
생각보다 길이 길어져서 시리즈로 나눠서 연재하고자 한다.
필자가 추천하는 바를 정리하면 아래와 같다.
1. 대출은 생활이 가능한 범위에서 많이 받고 기간은 길게 하자
2. 가능하면 주담대로 대출을 정리하고, 신용대출은 비상용으로 남겨두자.
3. 웬만해선 제2금융에 대출받아서까지 영끌은 하지 말자.
1번 같이 말하는 이유는 여력이 가능한 범위에서 레버리지를 극대화하기 위함과 예를 들어 3,000만 원을 갚는 것과 모으는 것 중에서 갚는 것이 좀 더 속도가 빠르기 때문에 추천한다. (본인이 주식 등 투자로 버는 수익률이 높지 않은 경우 대출을 갚는 것에 집중하는 것도 바람직하다. 사람들 대부분 빚을 싫어하기 때문에 어떻게든 빨리 갚고 싶어서 알뜰살뜰 열심히 살기 때문이다.)
2번은 성향에 따라 다를 수 있는데, 항상 무슨 일이 생길지 모르기 때문에 신용대출은 비상자금으로 남겨 두는 것을 추천한다.
3번도 가능하면 제2금융권에까지 손을 벌려서 대출을 받는 일은 없는 것이 좋겠다. 아무리 대출을 많이 받는 것이 좋다고 해도 피해야 하는 원칙 중 하나라고 생각한다.
다음 편에서 '언제'에 대해서 이야기해보고자 한다.
정확하게 '언제' 내가 산 집에 들어갈지 또는 필요할지에 따라서 투자의 형태가 달라질 수 있다.
바로 들어가서 살아야 할 집이 필요한지, 아니면 2~5년 뒤에 필요한 것인지, 아니면 영영 안 들어가도 상관이 없는 집인지 생각해 보고 사회초년생 집사기 프로젝트를 이어가 보도록 하자.
