'빠를수록' 좋은 '사회초년생'을 위한 부동산 투자방법

Mar 20. 2024

안녕하세요! 독서하는베짱이입니다.

이번주부터 부동산 투자 방법에 대한 글을 쓰고 있는데요. 오늘은 '갭투자'에 대해 이야기해보고자 합니다.

갭투자가 뭘까요? 쉽게 말해 본인이 실제로 거주하지 않고 전세입자의 보증금을 활용해 투자하는 방법입니다. 그 집은 세입자가 있는 상태일 수도 있고 매수과정에서 새롭게 구해야 될 수도 있습니다.

갭투자는 빨리하면 빨리할수록 좋습니다. 결혼을 앞두고 있거나 집이 필요한 시기가 오면 당장 내가 살 집이 필요합니다. 투자는 뒤로 밀릴 수밖에 없어요.

물론, 집값이 오른다는 강한 확신이 있다면 월세 살면서 갭투자를 할 수도 있습니다. 다만, 리스크가 너무 큽니다. 집값과 전세가가 동시에 떨어지는 상황이 온다면 월세는 계속 나가는데 세입자 보증금을 돌려주기 위해 대출을 받아야 되기 때문입니다!

기억하세요! 갭투자는 빠르면 빠를수록 좋다! 사회초년생이 하기에 가장 좋은 투자방법이다!

세입자 보증금을 활용한 투자비용 최소화

갭투자가 좋은 이유는 뭘까요? 세입자 보증금을 활용할 수 있다는 거예요. 투자비용을 최소화할 수 있다는 장점이 있습니다.

예를 들어볼게요. 6억 아파트를 산다고 가정해 보겠습니다. 이 아파트 전세시세가 4억이라면 투자금은 얼마가 되까요? 2억입니다.

갭투자가 아니라면 현금 6억을 보유하거나 주택담보대출을 받아야 됩니다. 물론 대출을 받아서 매수하는 것도 좋지만 문제는 이자가 발생한다는 거예요. 신용대출과 같은 다른 대출을 받는 것도 제한됩니다.

갭투자는 대출제한과는 상관없죠? 전세금은 부채로 잡히지 않기 때문입니다. 당연히 이자를 낼 필요가 없고요. 다른 대출을 받는데도 전혀 문제 되지 않습니다.

수익률도 극대화할 수 있습니다. 앞에서 말씀드린 예시와 같이 6억 인 집을 세입자 보증금 4억을 활용해 매수했다고 생각해 볼게요. 이 집의 가격이 10% 올라 6억 6천이 되었다면 수익률은 몇 퍼센트일까요? 10%일까요?

아닙니다. 30%입니다. 6억을 투자해 6천만 원을 번개 아닌 2억을 투자해 6천만 원을 벌었기 때문입니다.

물론, 부동산 고점시기에는 주의해야 합니다. 세입자 전세가 만기되는 2년 후에 역전세가 발생되어 전세금을 돌려줘야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.

전세가가 높다거나 투자금이 적게 든다는 이유만으로 무작정 투자하면 안 되는 이유입니다. 시장상황을 분석하고 가격이 오를만한 아파트만 투자해야 됩니다.

다만, 무이자로 나에게 돈을 빌려 주는데 안 할 이유가 없겠죠?

집값 상승과 월세 수입 두 마리 토끼를 잡아라!

위에서 말씀드린 세입자 보증금 활용은 집값 상승을 기대하는 투자입니다. 집값 상승이 더디거나 오르지 않는다면 결코 좋은 투자라고 볼 수 없어요.

집값 상승과 더불어 월세수입까지 발생시킬 수 있는 투자방법이 있다면 어떨까요? 있습니다! '반전세'를 활용하면 됩니다.

아파트 가격 상승은 더딜 수도 있지만, 전세가는 꾸준히 우상향 합니다. 코로나19 대응과정에서 발생한 매매, 전세 가격 동반 하락은 특수한 경우입니다. 코로나 19 대응과정에서 과도하게 풀어놓은 돈을 회수하기 위해 의도적으로 과하게 금리를 올린 결과물이기 때문입니다.

아파트 전세가격지수 (by 한국부동산원)

22년 7월부터 1년간 코로나19 대응과정에서 금리인상 충격이 발생했습니다. 이때를 제외하면 전세가는 꾸준히 상승하고 있습니다. 전세가 하락은 보시는 것처럼 특수한 경우가 아니면 발생하기 어렵습니다. 거주할 곳이 필요하다면 집을 사거나 전세를 얻어야 합니다. 둘 중 하나는 반드시 선택할 수밖에 없어요.