'부동산 시장 양극화' 피해갈 수 없습니다
안녕하세요! 독서하는베짱이입니다.
앞으로 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까요? 화폐가치 하락에 따른 상승을 전망하시는 분들도 계시고 인구감소에 따른 하락을 전망하시는 분들도 계십니다.
양쪽 주장 모두 팽팽히 대립하고 있어 쉽게 결론 내리기는 어렵습니다. 정답은 없습니다. 그 누구도 어떤 방향성으로 갈지 정확히 예측할 수는 없어요.
다만, 한 가지 확실한 건 부동산 시장에 양극화가 발생할 거라는 겁니다. 오르는 부동산은 끝을 모르고 오르게 될 것이고 나머지 부동산은 아무리 가격을 낮추어도 팔 수 없게 될지도 몰라요.
저는 왜 이런 생각을 갖게 된 걸까요? 여러분은 어떻게 생각하시나요?
인구감소 시대, 부동산은 이제 끝난 걸까?
우리나라의 출산율은 지속적인 하락세를 나타내고 있습니다. 결혼을 기피하고 출산은 생각조차 하지 않습니다. 유모차보다 개모차가 더 많이 팔린다는 웃지 못할 이야기까지 나오고 있지요.
그게 출산율로 명확히 나타나고 있습니다. 한번 같이 살펴볼까요?
전국 평균 출산율은 급격한 하락세를 보이고 있습니다. 2023년 기준 0.72명입니다. 6.25 때 보다 더 심각한 수준이라고 합니다. 정말 심각하긴 심각하네요.
더 자세한 데이터를 위해 지역별 출산율을 살펴보겠습니다. 전국 출산율도 심각하지만 서울은 더 심각하네요. 0.55명은 정말 말도 안 되는 수치입니다.
'둘만 나아 잘 기르자' 대신 '제발 하나만이라도 낳아줘'라고 이야기해야 될 상황이네요.
이 데이터만 본다면 집값은 상승할 수 없는 구조입니다. 인구가 줄어드는데 그 집들은 누가 채워줄까요? 빈집을 채워줄 수요는 계속 줄어들고 집값은 당연히 하락할 수밖에 없어 보입니다.
하지만, 주택가격에 영향을 미치는 게 인구수 만일까요? 세대수도 고려해야 합니다. 결혼은 안 해도 성인이 되면 부모로부터 독립합니다. 이러한 수요 덕분에 세대수는 당분간 늘어날 전망입니다. 줄어든 아파트 수요가 증가한 세대수로 채워지게 될 거예요.
위 표에서 보시는 것처럼 인구는 2021년을 기점으로 감소하기 시작했습니다. 반면 세대수는 어떤가요? 아직도 1% 가까운 상승세를 보이고 있어요. 적어도 2040년 까지는 상승추세가 이어질 거라는 게 전문가들의 의견입니다.
다만, 인구증가에 따른 전국적인 아파트 가격 폭등은 일어나기 힘들 거라고 생각합니다. 대신 양극화는 발생할 거예요. 오르는 아파트는 끝을 모르고 계속 오르고 그렇지 않은 아파트는 가격 상승이 어려울 겁니다. 오히려 하락할 수도 있어요. 심한 경우는 아무리 가격을 낮춰도 팔지 못할 수도 있습니다.
그래서 지금부터 하는 부동산 투자는 신중히 결정해야 합니다. 가격이 싸다는 이유로 아무 아파트나 덜컥 사면 안됩니다.
서울이면 제일 좋겠지만 그게 어렵다면 서울 강남으로 접근성이 용이한 지역, 일자리가 풍부한 지역을 중점적으로 보셔야 합니다. 일자리가 풍부하면 사람들이 몰려들고 사람들이 몰려들면 교통, 상업시설과 같은 인프라가 집중될 수밖에 없습니다.
서울은 출산율도 감소하고 인구가 줄어드는 지역이지만 매력적인 일자리가 많은 곳입니다. 부동산 시장에서 끝까지 살아남는 지역이 있다면 저는 서울 그중에서도 강남지역이라고 생각합니다.
이해가 잘 되지 않는 분들을 위해 다른 예를 하나 들어볼게요. 인구 감소에 따라 학생수도 들고 학교도 줄어들고 있죠? 이런 흐름은 대학교도 예외가 아닙니다.
그렇다면 앞으로 소위 SKY라고 불리는 서울대, 연세대, 고려대가 사라질까요? 구조조정이 된다면 지방대부터 먼저 시작될 거예요. 벌써 이미 시작된 곳들도 많이 있습니다.
아파트 투자를 고려하고 있다면 아래 내용을 참고해 주세요.
1. 투자는 환금성 좋은 수도권 아파트 위주로 고려하세요
2. 일자리가 많고 교통이 편리하다면 더할 나위 없겠죠?
3. 이왕이면 세대수가 많고 거래량이 많을수록 유리합니다.
지금은 부동산 투자에 있어서 좋은 시기는 아닙니다. 코로나19 대응과정에서 과도하고 높아진 금리 때문입니다. 고금리 대출을 활용해서 집을 사기는 쉽지 않기 때문이죠.
하지만 현재와 같은 고금리가 영원할까요? 전문가들마다 약간씩 의견은 다르지만 올해 안에 금리인하가 될 거라는 전망은 동일합니다. 시기상의 문제지요.
최근의 자산시장 분위기도 심상치 않아요. 미국주식은 하루가 멀다 하고 신고가를 형성하고 비트코인과 같은 암호화폐 역시 같은 흐름에 동참하고 있습니다. 비트코인이 1억을 넘길 줄은 몰랐습니다.
자산가격 상승에는 순서가 있습니다. 코인, 주식과 같은 위험자산이 먼저 오르고 그러한 자산들로부터 어느 정도 수익이 발생하면 돈의 흐름은 부동산으로 이어집니다.
지금 코인, 주식시장 상승은 시작되었죠? 다음은 어느 자산에 돈이 집중될까요?
부동산 투자를 쉽게 만들어주는 지표를 한눈에 확인할 수 있다면 어떨까요?
프롭테크 사이트를 통한 19개 투자지표 활용법을 책으로 만들었습니다.
이번에 새로 출간한 도서, [직장인을 위한 부동산 실전투자] 도서를 활용해 보세요! [예스24, 도서 구매 링크]
