수익률 100%가 기본인 '신축 아파트' 투자

Mar 19. 2024

안녕하세요! 독서하는베짱이입니다.

우리 주변에 집은 정말 많죠? 아파트를 제외하고도 오피스텔, 빌라 등 수없이 많습니다. 아무리 생각해도 집값이 오르는 건 이해되지 않습니다. 인구는 계속 줄어들고 수요대비 공급 역시 압도적으로 많다고 느껴지기 때문이에요.

그런데 한번 생각해 보세요. 주택가격이 단순히 물리적인 주택수로만 결정될까요? 만약 그렇다면 가격은 계속 떨어져야 합니다. 가격이 오르는 건 다른 이유가 있기 때문입니다. 바로 입지와 준공년차입니다.

실제 부동산에 관심 있으신 분들은 느낄 거예요. 내가 살고 싶은 입지 좋은 신축 아파트는 그다지 많지 않다는 것을 말이죠. 인프라는 부족하고, 출퇴근 시간도 오래 걸리고, 심지어 오래되기까지 한 아파트는 얼마든지 구할 수 있어요. 가격도 아주 저렴합니다.

우리가 원하는 아파트는 이런 아파트가 아니죠? 입지도 좋고 인프라도 훌륭하고 교통편도 좋은 아파트를 원하실 거예요.

문제는 이런 아파트는 가격이 비싸다는 겁니다. 가진돈을 모두 털어 넣고 영혼을 끌어모아 대출을 받아도 살 수 없어요. 결국 많은 사람들은 저렴한 지역에 집을 사거나 전세로 거주하는 것을 선택합니다.

그런데, 이렇게 좋은 아파트를 10%의 돈만 있어도 살 수 있다면 어떨까요?

압도적인 수익률, 분양권 투자

오늘 소개할 투자방법은 '분양권 투자'입니다. 초보자가 가장 접근하기 쉬운 투자방법이기도 하죠.

분양가의 10%만 있으면 투자가 가능합니다. 30년 넘은 구축아파트보다 싸게 살 수 있어요.

세입자가 있는 5억짜리 아파트를 매수한다고 가정해 볼게요. 전세가율이 60%라면 전세가는 3억이고 실제 투자금은 2억이 필요하게 됩니다. 반면, 분양권은 어떨까요? 분양가의 10%인 5천만 원만 있으면 됩니다.

이쯤에서 분양권 투자의 장점에 대해 알아보겠습니다.

첫 번째, 압도적 수익률

수익률도 압도적이에요! 구축아파트, 신축분양권 모두 10%씩 가격이 오른다고 생각해 수익률을 계산해 보겠습니다.

1. 구축아파트 : 투자금 2억, 수익금 5천만 원, 수익률 = 25%

2. 신축 분양권 : 투자금 5천만 원, 수익금 5천만 원, 수익률 = 100%

어떤가요? 수익률 차이가 느껴지시죠?

이렇게 질문하시는 분들이 계실 수도 있습니다.

"아파트 가격이 10% 오른다는 게 가능 해? 떨어질 수도 있는 거 아니야?"

맞습니다. 떨어질 수도 있습니다. 그래서 초반에 말씀드렸죠? 입지 좋은 신축이라고요! 누구나 살고 싶어 하는 지역에 투자해야 합니다.

두 번째, 화폐가치 하락

또 다른 이유가 있습니다. 그건 화폐가치 하락이에요. 10년이면 보통 통화량은 2배 증가합니다. 1년이면 대략 7프로입니다.

M2 유동성 (출처 : 한국은행 경제통계시스템)

2014년에 2,000,000십억이었던 통화량이 2023년 3,800,000십억이 되었습니다. 거의 2배 가까이 증가한 것을 보실 수 있어요.

여기서 끝이 아닙니다. 아파트는 빵을 찍어내듯 뚝딱 만들어낼 수 없습니다. 최소 3년이라는 시간이 걸립니다. 3년이면 단순 화폐가치 하락만 생각해도 20%입니다. 10% 가격 상승은 결코 어려운 일이 아닙니다.

계약금 10% 제외한 나머지 금액 마련, 중도금 대출

이 글을 읽으면서 풀리지 않은 부분이 있을 거예요. 투자금 10%을 제외한 나머지 금액 마련 방법입니다. 우리가 지불한 금액은 계약금 10%가 전부이기 때문입니다.

나머지 금액의 60%는 금융기관에서 중도금 대출을 받으면 됩니다. 10%는 잔금 때 처리하면 되고요. 분양권 투자가 좋은 점은 중도금 대출이 DSR에 포함되지 않는다는 거예요. 신용대출이나 마이너스통장을 가지고 계셔도 직업이 없어도 가능합니다.

개인의 신용상태를 보는 게 아니라 주택가격을 기준으로 대출금액을 산정하기 때문이에요.

남들이 관심 갖지 않는 시기는 최고의 투자타이밍

다 좋은데 한 가지 아쉬운 건 분양권 투자에 제한사항이 있다는 거예요. 청약에 당첨되어야 하기 때문입니다. 내가 당첨되지 못한다면 아무런 의미가 없어요.

그렇다고 포기해야 할까요? 분양권 투자 어떻게 시작해야 할까요?

첫 번째, 특별공급 도전

일단 계속 관심을 가지고 청약을 넣어보는 수밖에 없어요. 해당 지역에 거주하는 무주택자이거나 신생아를 출산했다면 특별공급을 노려볼 수도 있습니다. 특별공급은 일반공급에 비해 경쟁률이 낮아요. 특히 신생아 특별공급은 미달이 되는 경우도 있습니다.

출산율이 계속 떨어지는 걸 본다면 그 이유를 충분히 아실 수 있겠죠. 정말 심각하긴 하네요.

두 번째, 분양권 매수

청약 당첨자가 팔기 위해 부동산에 내놓은 분양권을 매수하는 것도 하나의 방법입니다. 하지만 가격이 싸지는 않을 거예요. 당첨된 가격에서 시세를 반영해 매물을 내놓기 때문입니다.

입지가 최고이면서 가격 상승에 대한 강한 확신이 있다면 이 방법을 사용하는 것도 좋은 방법입니다.

세 번째, 부동산 시장 침체기 활용

부동산 시장 상승기에는 웃돈을 주고서라도 매수하고자 하지만 시장 침체기가 되면 상황은 급반전됩니다. 언제 그랬냐는 듯 부동산 시장에 대한 관심은 줄어들고 부정적으로 보는 사람들이 증가합니다.

입지가 좋은 서울 및 수도권 아파트일지라도 청약 경쟁률은 처참해집니다.

대표적인 사례로 2022년 12월에 청약했던 올림픽파크포레온이 있죠! 그 당시 2순위 청약까지도 수요를 찾지 못해 무순위까지 넘어갔습니다. 그 시기는 부동산 시장에 아무도 관심이 없었지만 청약에 당첨된 사람은 현재 기준 시세차익 5억 이상을 냈습니다.

시장에 대한 관심을 유지해야 합니다. 남들이 비웃고 투자를 꺼리는 '황금타이밍'을 노려보세요.

분양권 투자 생각보다 괜찮은 방법 아닌가요? 실제로 저도 분양권 투자를 하고 있어요. 2건의 투자 모두 미분양아파트입니다. 2018년, 2023년에 투자를 진행했어요. 한 아파트는 분양가보다 전세가가 높아졌고 또 다른 아파트는 계약당시보다 3천만 원 정도 가격이 오른 상태입니다.