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브런치북 직장인, 부동산 투자로 퇴사하기 15화

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계정을 잊어버리셨나요?

by 독서하는베짱이 Apr 02. 2024

최고의 투자 파트너, 공인중개사

안녕하세요! 독서하는베짱이입니다.

우리가 부동산 투자를 시작한다면 공인중개사와의 만남은 필수입니다. 투자를 위해 꾸준히 공부하고 좋은 매물을 찾더라도 혼자서는 아무것도 할 수 없어요.

의외로 많은 사람들이 공인중개사와의 만남을 두려워합니다. 어떤 말을 해야 할지, 나를 우습게 보지는 않을지 걱정하고 부동산 중개소 문 앞을 서성이기만 합니다.

공인중개사를 두려워하지 마세요! 여러분 최고의 투자파트너가 될 수 있습니다. 모든 것은 여러분의 행동에 달려 있어요

투자를 시작한다면 '손품'이 먼저입니다

투자를 처음 시작하는 사람은 서두르게 됩니다. 투자 지식과 안목 등이 부족해 작은 정보에도 귀가 솔깃하고 지금 당장 투자해야 될 것 같은 조급한 마음이 들지요.

이런 투자는 100% 실패합니다. 여러분이 공인중개사와 좋은 관계를 맺기 위해 아무리 노력한다 하더라도 기본적인 정보는 알고 있어야 하기 때문이에요. 아무 준비 없이 부딪히고 매수를 결정한다면 반드시 후회하게 됩니다. 투자에 있어서 돌이킬 수 없는 실패가 될 수도 있습니다.

투자에 관심을 갖다 보면 사고 싶은 아파트가 생기게 됩니다. 아파트 주변 인프라가 마음에 들 수도 있고 편리한 교통이 장점이 될 수도 있지요. 물론 미래 가치를 보고 투자를 고려하는 경우도 있습니다.

이런 아파트를 관심아파트로 등록하고, 거래가 꾸준히 발생하는지 가격대는 어떻게 변화하는지 체크해 보세요.

최저호가는 어느 정도에 형성되어 있는지도 살펴보고, 원하는 가격이 있다면 알림 설정도 해두세요. 네이버페이 부동산에서 이 모든 것을 하실 수 있습니다.

(좌) 매매 물건 '낮은가격순' 정렬 (우) 네이버 부동산 '알림 설정' 기능

알림이 울렸다면 해당 매물을 보유하고 있는 공인중개사에게 연락하세요. 그리고 최대한 빠른 시간 내에 방문 약속을 잡아두세요. 현장 임장을 시작하고 매물을 확인할 좋은 타이밍입니다.

단, 허위매물, 비선호층(저층, 탑층) 여부를 먼저 확인하세요. 이런 매물이라면 여러분이 원하는 급매가 아닐 가능성이 높습니다.

급매는 현장에서 '발품'으로 만들어진다

현장에 방문하기 전 어느 공인중개사무소에 들릴지 우선순위를 정해 보세요. 우리의 시간은 한정되어 있기 때문에 가장 효율적인 방법으로 움직여야 합니다.

네이버페이부동산 공인중개사 매물수 파악

네이버페이부동산에서 '중개사'를 클릭하고 '중개'라고 쓰여 있는 부분을 선택하면 해당 아파트 단지 내에 있는 공인중개소의 개수가 나옵니다. 이 중에서 각각의 중개사무소를 클릭해 보면 왼쪽과 같이 매물수를 확인하실 수 있어요.

이왕이면 매물 개수가 많은 공인중개소에 먼저 방문하는 게 좋겠죠? 이 중에서도 아파트 매물을 많이 보유한 중개사무실에 먼저 가보시는 걸 추천드립니다.

공인중개소에 도착하면 문을 열고 당당히 들어가세요. 눈치 볼 필요 없습니다. 손품을 통해 알고 온 정보를 바탕으로 급매 찾기에 주력하세요. 궁금한 점이 있다면 얼마든지 물어봐도 됩니다. 대부분의 공인중개사는 친절하게 알려주기 때문이에요.

급매는 '손품'만으로는 찾기는 불가능합니다. 현장에서 만들어지기 때문이에요. 공인중개사 입장에서는 저렴한 매물을 네이버 부동산에 올리면 다른 부동산과 공동중개를 해야 될 수도 있습니다. 매수자가 다른 부동산을 통해 올 수도 있기 때문이에요. 저렴한 매물은 어차피 빠르게 거래될 텐데 굳이 네이버부동산에 올려서 수수료를 나눌 필요가 있을까요?

매수자도 네이버 부동산에 올리는 걸 선호하지 않습니다. 가격을 조정해 주고 싸게 팔고 싶은 집주인일지라도 거래는 되지 않고 집만 보여주는 건 좋아할 리 없겠죠? 제일 저렴하기 때문에 집 보여달라는 요청은 많이 올 수밖에 없습니다. 하지만 집만 보여주고 거래가 되지 않는 상황이 지속될 수도 있어요. 그래서 매도자는 실제 매수할 의향이 있는 사람에게만 집을 보여주고 가격 조정도 해 줄 생각 합니다.

공인중개사에서 '급매' 만들어내는 방법

일단 공인중개사에서 투자 의지를 보여주세요. 공인중개사들도 아무에게나 급매 정보를 주지 않습니다. 어차피 사지 않을 거라는 걸 알기 때문이에요. 그런 사람들에게 집중하는 것보다 실제 살 의향이 있는 사람에게 집중하는 게 거래 성공률을 훨씬 높일 수 있게 됩니다.

매수의향이 있다면 투자금 규모, 매수의지를 보여주세요. 내가 가지고 있는 돈이 얼마고 언제까지 꼭 매수할 거라는 걸 확고히 이야기해야 합니다. 구체적이고 명확할수록 성공확률은 높아집니다.

처음 그 지역을 임장 할 때에는 매수보다는 현장 분위기를 판단하겠다는 생각으로 접근하세요. 사고 싶은 아파트 매물만 보지 말고 주변에 있는 다른 아파트까지 같이 확인해 볼 필요가 있어요. 언제, 어디서, 어떤 기회가 나타날지는 아무도 모르기 때문입니다.

친절한 상담과 호의적으로 응대해 준 공인중개사에게는 작은 선물을 해 보세요. 거창할 필요는 없습니다. 커피 한잔을 사다 드려도 되고, 집에 돌아와 감사인사와 함께 메시지를 보내는 것만으로도 충분합니다.

매수의지도 있는데 감사인사까지 하는 사람에게 공인중개사는 어떤 생각을 하게 될까요? 가장 좋은 매물을 여러분께 먼저 알려 주지 않을까요?

가격 협상은 선택이 아닌 필수다

좋은 가격의 괜찮은 매물을 발견했다면 이제 가격협상을 시작할 차례입니다. 가격 조정이 될지 안될지는 모르지만 할 수 있는 만큼 최대한의 노력은 해봐야 합니다.

그럼 어떻게 하면 가격 조정을 이끌어 낼 수 있을까요?

첫째, 등기부등본 확인

등기부등본으로는 다양한 정보를 알 수 있어요. 소유자 정보부터 부채여부까지 확인할 수 있습니다. 여기서 주의 깊게 보셔야 할 부분은 '취득 가격'입니다.

등기부등본 갑구 거래가액

등기부등본 '갑구'를 보시면 '거래가액'이 보이시죠? 이 금액을 여러분의 매수하고자 하는 가격과 비교해 보는 거예요.

매도인이 샀던 금액보다 현재 가격이 많이 오른 상태라면 가격조정은 쉽게 가능합니다. 매도자는 수익을 실현하려는 욕구가 강하기 때문이에요.

반드시 등기부등본을 확인해 보세요. 생각보다 가격조정이 많이 될 수도 있습니다.

두 번째, 집주인 상황 파악

현재 주인이 거주하고 있는 경우 집을 보면서 매도자의 상황을 파악해 보는 것도 많은 도움이 됩니다.

일시적1가구2주택 적용 대상으로 비과세 혜택을 보기 위해 급하게 집을 팔아야 되는 경우라면 매수자가 나타나면 가격조정을 해서라도 빨리 팔고 싶은 마음이 강합니다. 세금으로 몇천만 원 내느니 깎아서 파는 게 훨씬 이득이기 때문이에요.

또 다른 경우는 매도자 이사날짜가 정해진 경우입니다. 집이 팔리지 않는 경우 공실이 발생할 수도 있고 이사할 집의 잔금을 못 내는 상황이 발생할 수도 있어요. 이런 경우도 가격 조정이 쉽게 가능합니다.

집을 보면서 살짝 매도자에게 물어보세요. '입주 가능일은 언제인가요? 이사 날짜는 정해지셨어요?' 이런 식으로 말이죠.

셋째, 중개수수료 흥정하기

이런 방식을 사용했음에도 불구하고 가격조정이 이루어지지 않았다면 공인중개사에게 도움을 요청하세요. 집을 꼭 사고 싶은데 투자금이 부족해서 매수가 어렵다고요. 매도자에게 이야기를 한 번 해달라고 하세요. '00'만원 가격 조정이 된다면 수수료를 얼마 정도 더 드리겠다고도 이야기한다면 공인중개사도 최선을 다해 매도자를 설득할 거예요.

여러분은 싸게 사서 좋고 공인중개사는 수수료를 더 받아서 좋은 1석 2조의 거래제안 아닌가요?