오르는 집만 오를까?

강남 3구를 시작으로 집값의 오름세가 강하게 퍼지가 있습니다. 마・용・성・광, 강동구가 오릅니다. 1기 신도시 중에도 분당만 오르고 있습니다. 이런 상황에서 사람들은 갈 놈만 간다고 하고 아파트도 양극화가 극명하다고 합니다. 지금까지는 시간이 지나면 대부분의 아파트가 올랐지만 앞으로는 오르는 아파트만 오른다고 합니다. 그래서 아무 아파트나 사서는 안 된다고 합니다. 직주근접, 학군지의 조건을 만족하지 않으면 수요가 없다는 이야기도 들립니다. 인구감소로 지방도시 소멸 이야기도 심심치 않게 들립니다.

지금은 실수요자들이 아파트를 사고 있습니다. 실수요자 중에서 자금 융통이 가능한 사람들이 참여하고 있습니다. 고금리가 계속되고 다주택자의 규제가 남아 있는 상황에서 투자자나 돈의 융통이 어려운 실수요자는 매수가 어렵습니다. 한정된 실수요자가 아파트를 매수하고 있고 이들의 움직임으로 서울 중심지에서 주변부로 서서히 흐름이 움직일 수 있습니다.

눈에 보이는 것은 자금 융통이 가능한 사람들의 매수 움직임입니다. 이들의 선택은 가능한 금액에서 가장 좋은 아파트로 향해 있습니다. 대출에 무관한 사람들의 수요는 최상위 입지 아파트로 향하고 대출을 통한 수요는 구입할 수 있는 범위에서 좋은 아파트를 선택하고 있습니다. 매수 수요는 매우 한정적일 수밖에 없습니다. 지금은 전세(월세)의 수요가 매수로 넘어갈 수 있는 경계에 있습니다. 2년 넘게 월세가 급격히 상승하여 월세가 올라갈 수 있는 룸은 적습니다. 전세의 상승이 1년 넘게 이어지고 있는 상황에서 전세가도 많이 올랐습니다. 전월세로 갈 수 있는 룸이 얼마 남지 않았기에 갈 수 있는 수요는 매수밖에 남지 않았습니다. 시간의 문제지 주거 유형에서 자가로 이동하는 것은 어쩔 수 없는 흐름입니다.

사람들은 집에 살고 있습니다. 아파트, 빌라, 오피스텔 등 여러 가지 주택 유형에서 살고 있습니다. 여러 가지 주택 유형에서 주거를 해결하고 있었습니다. 여기에 변수가 생겼습니다. 빌라가 선택에서 배제되고 있는 현상입니다. 전세 사기가 불거지고 있어 빌라 전세를 극도로 혐오하게 됐습니다. 빌라를 선택하는 이유 중에 무주택 기간을 유지하려는 수요도 많기에 당연히 빌라의 매수는 적었습니다. 여기에 빌라 사기까지 겹치니 가뜩이나 별로 없던 매수세는 더 적어졌습니다. 빌라를 선택하는 수요는 대부분 월세를 선호합니다. 전세도 보증보험을 가입할 수 있는 전세만 수요가 있습니다. 아파트 전세에 대한 수요가 더해질 수밖에 없는 상황입니다.

처음으로 돌아가서 서울 중심지, 학군지만 계속 오르고 다른 지역은 오르지 않을까요? 가격은 공급에 비해 수요가 많아지면 오릅니다. 사람들이 서울 중심지의 아파트만 원한다면 서울 중심지의 아파트 가격은 오릅니다. 서울 중심지의 아파트를 원하는 사람들은 그 아파트를 다 매수할 수 있을까요? 매수하는 사람도 있지만 그렇지 못한 사람도 있습니다. 누군가 그 아파트를 매수했다면 그 아파트에서 다른 곳으로 이동하는 사람도 있습니다. 이동하는 사람들이 더 좋은 곳으로만 갈 수 있을까요? 최상위 아파트에서 이동하는 사람들은 어디로 가야 하나요?

경기도의 한 지역입니다. 이 지역에도 선호하는 아파트, 보통 아파트, 선호하지 않는 아파트가 있습니다. 이 지역 사람들은 선호하는 아파트에 살고 싶을 것입니다. 그렇다고 이 지역의 모든 사람들이 선호하는 아파트에 살 수는 없습니다. 선호하는 아파트에 살 수 없는 사람들은 다음 대안지를 찾습니다. 그래서 보통 아파트에도 살게 되고, 선호하지 않는 아파트에도 살게 됩니다. 수요는 가장 선호하는 지역으로 향하겠지만 실제로 살게 되는 곳은 나뉩니다. 이 지역에서 선호하지 않는 아파트가 빈다면 다른 지역에서 이곳으로 이주할 것입니다. 당연한 이치입니다.

지금 우리에게 보이는 것이 서울 중심지로의 움직임이라고 해서 그런 흐름만 있을 것이라는 생각은 적절치 않습니다. 누군가 좋은 곳으로 움직이면 두 곳의 움직임이 따릅니다. 좋은 곳에서 나오는 사람들의 움직임, 좋은 곳으로 간 사람들이 살던 곳으로의 움직임입니다. 우리나라 땅은 한정되어 있습니다. 모든 사람이 좋아하는 곳에 지을 수 있는 아파트는 한정적입니다. 그곳이 아니어도 사람은 살아야 합니다. 직주근접이 좋고, 학군지가 좋은지를 누가 모릅니까? 좋다고 그곳을 다 살 수 있다면 강남 3구 마・용・성・광은 인구 2천만 이상은 수용해야 합니다. 가능한 일입니까?

수요가 몰리는 곳과 실제로 사는 곳이 일치하는 사람은 많지 않습니다. 많은 사람은 수요가 몰리는 곳이 아닌 곳에 살아야 합니다. 짠한 이야기가 아니고, 양극화의 웃지 못할 장면도 아닙니다. 그렇게 살아온 것이 우리네 인생입니다. 인구소멸이 급격히 진행되는 상황에서 직주근접, 학군지의 중요성은 더해진다며 당장 많은 지방이 소멸할 것처럼 호도합니다. 이를 넘어 수도권의 인기 없는 아파트에는 사람들이 안 살 것 같다고 위기의식을 조성하는 것은 맞는 말인지 모르겠습니다.

사람이 쉽게 변하지 않듯이 삶의 모습도 쉽게 변하지 않습니다. 우리는 집에서 살아야 합니다. 세대 수와 수요가 몰리는 집의 개수가 맞지 않는데 수요가 몰리는 집에서 모든 사람이 사는 것처럼 말하는 것은 무리가 있습니다. A, B의 주차장이 있다고 합시다. A 주차장이 목적지 근처에 있다고 A 주차장만 이용할 수는 없습니다. 목적지에서 조금 멀어도 B 주차장을 이용하는 사람은 있습니다. A 주차장에 500대의 차를 댈 수 있다면 501명부터는 A 주차장에서 차가 나오는 것을 기다리거나 B 주차장을 이용해야 합니다. A 주차장으로 향하는 차가 1,000대라고 A 주차장에 1,000대가 주차한 것처럼 호도하는 것은 도를 넘는 일입니다.

수요가 아무리 몰려도 감당할 수 있는 선까지 만입니다. 그 이상의 수요는 다른 곳으로 향합니다. 시간의 문제지 수요가 있고 없음을 단정할 수 있는 문제가 아닙니다. 시간이 지나면 수요는 강제로 분산됩니다. 사람에게 주택은 필수 선택재입니다. 필수라는 것은 좋은 것을 선택하고 싶지만 그것을 선택하지 못하면 차선을 선택해야만 하는 것을 의미합니다.

호도해야 사람의 시선이 모이고 수익이 창출되는지는 모르겠지만 사람의 마음을 불안하게 만들어 잘못된 선택을 하게 해서는 안 됩니다.

이슈가 되는 논리가 있다면 그곳에만 시선을 두지 말고 조금 더 연장선을 그어 보기 바랍니다. 그러면 마음이 불안하거나 경제적으로 무리한 결정을 내리지 않을 수 있습니다.

어떤 타이틀을 가지고 있다고 해도 모든 사람에게 해법을 줄 수는 없습니다. 삶에 큰 영향을 미치는 결정을 남에게만 기대서는 안 됩니다. 번거롭고 귀찮다고 해도 시간을 두고 따져 보십시오. 삶의 중요한 결정은 본인의 선택이어야만 합니다. 남에게 맡기거나 운에 맡기지 않기를 바랍니다.

아파트의 움직임에 불안감을 가지는 것이 유행이 아니기를 바랍니다.