똘똘한 한 채가 정답이라고요?
세금은 부동산 투자의 핵심
아파트 매수 전에 매도 목표 설정과 세금 계산은 필수!
법인 명의로 상업용 부동산 투자하는 것 말고
일반적으로 개인이 사고파는 아파트에서 세금 계산을 해보자.
흔히 말하는 똘똘한 한 채가 정답일까?
만약 자산이 많고 현금흐름도 충분하면
강남에 살든, 한남동에 살든 아무 문제가 없다.
그런데 내가 가진 투자금으로 가능한 최상급지를 사는 게
상황에 따라 오히려 안 좋을 수도 있다.
가상의 시나리오에 따라 시뮬레이션해 보자.
- 투자금 13억
- 앞으로 5년간 전고점에서 50% 정도 상승하는 지루한 상승장
- 5년 뒤 매도
아래는 예시로 든 것일 뿐, 나와 아무 상관없는 아파트들이다.
A. 잠실 리센츠
전고점 26.5억에 거의 다다른 25억에 전세 끼고 매수.
(토지거래허가제 풀렸다고 가정)
5년 뒤 전고점 보다 50% 오른 40억에 매도.
양도세 5.5억 + 취득경비 1억 = 6.5억
39억 - 전세보증금 12억 - 세금 6.5억 = 20.5억
13억 투자해서 7.5억의 순수익 발생.
B. 전농동 래미안 크레시티
전고점 16.7억에서 22% 떨어진 현재 기준 13억에 매수.
5년 뒤 전고점 보다 50% 오른 24억에 매도.
(25억에서 보수적으로 1억 감가)
양도세 1억 + 취득경비 0.5억 = 1.5억
24억 - 세금 1.5억 = 22.5억
13억 투자해서 9.5억의 순수익 발생.
위 시나리오에서 리센츠에 실거주하면
순수익이 조금 증가하겠지만,
대출이자와 재산세를 계산하면 큰 차이가 없어진다.
여기서 또 알 수 있는 건, 결국 갭 메우기가 이뤄진다고 보면
아직 반등 못한 아파트를 사는 게 더 유리하다는 것이다.
리센츠가 아닌 강남, 서초 40억대 아파트로 비교하면
더 깜짝 놀랄 것이다.
물론 난 동대문 청량리보다 잠실에 실거주하는
만족감이 그 어떤 것보다 좋다고 하면
거기에 맞는 결정을 하면 된다.
여기서는 철저히 더 높은 수익을 위한
투자자 관점에서 예를 든 것이다.
내 자본금에 맞춰 수익률을 최적화할 수 있는 전략을 만들어야
장기적으로 부를 증식시킬 수 있다.
결론이다.
1. 실거주든 투자자든 매수하기 전에 취득, 보유, 양도 세금 계산은 필수다.
2. 실거주 1채를 꼭 "지금" 마련해야겠다면, 나라면 지난 글에서 말했듯이 전고점과 최저점의 중간 이하에서 아직 반등 못한 아파트 중에 고를 것 같다. 가능하면 전고점에서 20% 이상 하락한. 강북권에도 7억~12억 사이에 여전히 괜찮은 아파트들이 있다. 물론 그쪽에도 역세권 신축은 이미 많이 올랐다.
3. 왜냐면 부동산의 핵심은 갭메우기이고, 수익률을 생각하면 전고점에 다다른 물건을 쫓아갈 이유가 없다고 생각한다.
4. 미래는 알 수 없지만 무주택은 언제나 위험하다. 알 수 없는 20~30년 뒤 "피크아웃"을 예상하며 자산 시장에 숏베팅해서 얻는 게 뭐가 있을까. 화폐가치가 계속 떨어지는 세상에서 아무것도 하지 않거나, 큰돈을 변동성이 심한 주식에 투자한다고?
5. 만약 지금 열기가 연말부터 식어서 다시 하락장 이후 5년 이상 지루한 상승장이 온다면, 위 예처럼 15억 이하 아파트 갈아타기 하면서 비과세 받는 게 효율적인 투자 방법이다.
(참고) 부동산계산기는 거의 정확하니 잘 이용하자.
