살기도 팔기도 좋은 집은 따로 있다?

[부동산 계약 이렇게 쉬웠어? ②] 누구나 선호하는 집 찾는 법

부동산 임대계약이 끝나면 임차인은 집을 비워야 한다. 그리고 임대인은 보증금을 돌려줘야 한다. 

임대인이 임차인의 보증금을 소중히 은행에 저축하는 경우는 드물다. 대부분은 새로운 세입자에게 보증금을 받아 기존 임차인에게 송금한다.  

이것이 우리가 상식적으로 알고 있는 일반적인 전월세 거래방식이다. 

그런데 여기서 만약, 새로운 세입자가 나타나지 않는다면? 

문제는 그때부터 시작된다.

세입자가 계약기간 도중 집을 나가야 할 경우는 생각보다 많다. 

이런 경우 새로운 세입자를 바로 구할 수 없다면 보증금을 원활하게 돌려받기 어렵다. 하지만 사회초년생이나 신혼부부는 이를 염두하지 않고 무조건 저렴한 매물을 찾는 경향이 있다.

최근 빌라와 다가구(원룸) 전세사기가 많아지면서 빌라나 원룸은 월세 수요만 있고, 전세는 아파트로 쏠리고 있다. 따라서 빌라와 원룸 건물의 전세금을 반환하지 못하는 사례가 잇따르고 있다. 

보증금을 제때 돌려받고 싶다면 처음 집을 구할 때부터 무작정 싼 매물만 찾으면 안된다. 다음 임차인을 쉽게 구하려면 '누구라도 살고 싶어 하는 집'을 고르는 것이 중요하다.  

어떤 조건을 보고 집을 구해야 다음 세입자를 쉽게 찾을 수 있을까.

국토부 조사에 따르면 현재 살고 있는 집으로 이사한 이유를 묻는 질문에 아래와 같은 결과가 나왔다. 시설이나 설비 상향, 직주근접, 교통, 편의·문화시설, 공원 및 녹지 등이 좋은 지역 순이었다. 

각 항목을 자세히 들여다보자.

1. 시설이나 설비가 양호한 집(신축)

사람들은 전자제품처럼 집도 새것을 선호한다. 신축의 경우 인테리어도 깔끔하고, 빌라나 오피스텔은 풀옵션으로 모든 가전을 채워주는 경우도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 

금액을 좀 더 지불하더라도 깔끔하고 냉난방기·세탁기·냉장고·TV 등 옵션이 잘 갖춰져 있는 집을 우선하는 것이 당연하다. 신축의 경우 주차장도 충분한 곳이 많아 선택에 결정적 영향을 미치는 경우도 많다.

다만 신축이더라도 미분양, 미준공 건물이거나 공실이 많은 경우 피해야 한다. 주변 (매매)시세도 잘 확인해야 한다.

2. 직장과의 거리(직주근접)

직주근접은 직장과 집이 가깝다는 뜻이다. 오랫동안 직장과 주거지의 거리는 집을 고르는데 가장 중요한 요소였다. 주 5일 출근을 고려하면 집과 직장의 거리가 짧을수록 더 여유로운 생활을 할 수 있다. 

위 조사에서 직주근접에 대한 선호도를 연령별로 살펴보면 20~29세가 61.5%로 가장 많았고, 30~39세 39%, 40~49세 34.2%였다. 나이가 어릴수록 직주근접에 대한 선호도가 높았다.

직주근접에 해당하는 집인지 여부를 알아보는 방법은 간단하다. 근처에 대형 관공서, 대규모 산업단지가 있다면 수요자가 많다. 과거 개발에서 소외되었던 마포구 아현동, 공덕동 일대가 재개발되며 종로, 여의도를 모두 10분대에 오갈 수 있는 마포래미안푸르지오, 공덕자이 등이 주목받고 있는 것이 대표적이다. 

출퇴근이 용이한 역세권 수요도 많다. 특히 수도권의 경우 GTX 노선 인근의 부동산 수요가 급증하고 있다. 굳이 아파트가 아닌 오피스텔, 빌라, 원룸이라도 입지가 직주근접 또는 역세권이라면 수요가 충분하다고 볼 수 있다. 

3. 편의·문화시설, 공원 및 녹지 등이 좋은 지역

집 근처에 백화점이나 마트, 영화관, 공원 등이 있다면 문화생활을 통해 일상의 질을 향상할 수 있다. 은행이나 병원처럼 생활에 필수적인 시설 역시 집 주변에 있다면 급한 일을 처리하거나 응급상황을 효율적으로 해결할 수 있다.

편의시설이 가깝다면 동네 커뮤니티 활동이 활발해 새로운 인맥도 형성할 수 있다. 근처 체육관에서 좋아하는 스포츠를 함께 즐기거나 같은 나이의 자녀를 둔 부모끼리 만나 학교나 자녀 교육과 관련된 정보를 공유하며 인간관계를 쌓을 수 있다.

공원 및 녹지 환경이 갖춰진 지역도 중요하다. 단지 내 혹은 근처에 공원과 같은 녹지 공간이 있다면 스트레스를 줄일 수 있고 건강에도 좋다. 최근 반려동물을 키우는 가정이 많아 산책로가 잘 확보된 곳을 선호하기도 한다.

4. 절대 식지 않는 공부열기(학군)

뉴스에서는 하루가 다르게 출산율 하락 문제를 다루고 있다. 출산율 저하는 당연히 앞으로 학교에 다닐 아이들이 줄어든다는 의미다. 

그럼 학군의 인기도 점차 사라지게 될까? 그렇지 않다. 인구감소와 달리 교육환경 격차는 극과 극이 되어가고 있다. 지금도 아파트가 밀집된 신도시나 신규 택지지구에는 강남 대치동과 같은 학군이 생겨나고 있다. 

부모는 자녀가 한명이라도 교육환경이 더 나은 곳에서 키우고 싶어 하는 법이다. 따라서 학군에 대한 인기는 더욱 높아질 수밖에 없다. 굳이 강남이 아니더라도 지역별 선호하는 학군이 형성되어 있거나 학원가가 잘 발달된 곳은 수요가 꾸준할 수밖에 없다. 

서울 강남, 목동, 중계동 학원가 / 자료=리치고

번외) 알아두면 좋을 기피조건

사람들이 선호하는 조건뿐만 아니라 기피요소도 알아두면 좋다. 비슷한 집을 놓고 고민한다면 아무래도 기피요소가 덜한 집을 고를 수밖에 없기 때문이다.

범죄 우려가 있는 외진 곳이라면 여성들은 기피한다. 큰길로 이동 가능하고 보안도 잘 갖춰진 곳을 골라야 한다. 

주변에 공장이나 냄새·소음 발생 우려가 있다면 피해야 한다. 지도에서 보거나 한번 가보니 좋아 보였지만 항로에 속해 있어 비행기 소음이 있는 경우도 있고, 주변에 유흥시설이 있어 새벽까지 음악소리가 들리거나 네온사인이 창문에 비치는 곳도 있다.  

이처럼 주변을 면밀하게 살피며 동네 분위기와 유해시설 여부를 살펴보는 것이 아주 중요하다. 한번 계약한 집은 큰 변수가 없는 한 2년 이상 거주해야 하니 계약 전에 이 정도의 수고는 해두어야 한다.

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위 글은 부동산 투자 전문가 송사무장(송희창)의「부동산 계약 이렇게 쉬웠어?」의 일부를 재편집했습니다. (현재 예약판매중) 

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