임차인이 왜 매매시세를 알아야 해요?

[부동산 계약 이렇게 쉬웠어? ③] 온오프라인 시세조사 방법

부동산을 매수하는데 가장 중요한 것은 시세조사다. 

부동산에 물어볼 수도 있고, 애플리케이션 등을 활용해 확인할 수도 있다. 보통 여기에 향후 가격이 오를 수 있는지 가능성을 따져 매수를 결정한다. 

임차인은 시세조사를 소홀히 하는 경우가 많다. 어차피 잠시 머물다 갈 곳이고, 나중에 보증금만 안전하게 돌려받으면 그만이라고 생각하기 때문이다. 그래서 대부분 비슷한 매물 몇 개만 비교해보다 저렴하면 계약한다. 

최근 전세사기 사례를 보면 전세시세와 매매시세가 비슷한 경우가 많다. 심지어 전세시세가 매매시세보다 높은 경우도 수천건에 이른다. 

풀옵션은 다시보자

전세사기 매물은 분양이 쉽지 않다는 것을 알고, 분양가 수준으로 전세를 놓는다. 일부 임대인은 풀옵션을 세팅한 뒤 전세시세를 높게 설정해 임차인을 들인다. 

전세를 알아보는데 굳이 매매시세까지 알아봐야 하냐고 반문할 수 있다. 그러나 이는 꼭 필요한 절차이며, 간단하게 확인 가능하다. 

상상하기 싫지만, 임차인은 언제든 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 수 있다고 생각해야 한다. 운 좋게 집주인이 경제적으로 탄탄하다면 상관없겠지만, 사업이 잘 안되거나 직장을 잃는 등의 문제는 항상 발생할 수 있다. 

위 사진은 2024년 서울 강서구의 경매 진행 물건이다. 파란색은 경매 물건을 나타낸다. 이렇게 표시된 부동산의 80~90%는 임차인이 거주하고 있다. 이들은 과연 계약하며 내 집이 경매로 나올 것이라고 예상했을까. 

임차인은 계약시 최악의 경우를 생각해야만 안전하게 보증금을 지켜낼 수 있다. 특히 부동산 하락장, 금리가 오르는 추세라면 더욱 그렇다.

매매 시세 조사하는 방법

매매시세 조사하는 방법을 알아보자. 시세조사는 온라인 조사와 오프라인 조사로 나눌 수 있다. 

가장 간편한 방법은 온라인 조사다. 대부분 네이버 부동산에서 시세를 확인한다. 네이버 부동산은 엄격하게 매물이 관리되고 있기에 투명성이 높고, 사용자가 허위매물을 신고할 수도 있다. 또한 가장 많은 사람들이 사용하고 있기도 하다.

첫째, 내가 집을 찾고자 하는 지역의 주소를 클릭한다.(①) 

둘째, 상단 메뉴에서 자신이 임대하려는 부동산의 종류(아파트, 오피스텔, 원룸)를 선택한다.(②) 

셋째, 메뉴를 통해 부동산 계약방식(매매, 전세, 월세)을 선택한다.(③) 

넷째, 내게 맞는 보증금을 선택한다.(④) 

순서대로 실행하면 사진처럼 매물이 정리된다. 이때 '동일 매물 묶기'를 활용하면 중복매물을 제외하고 물건을 확인할 수 있다. 

별 것 아닌 것처럼 보여도, 온라인 조사 단계를 거치느냐 거치지 않느냐에 따라 공인중개사가 제시하는 물건이 나에게 적절한지 아닌지를 판단할 수 있다. 공인중개사가 소개하는 물건의 정보가 온라인에서 조사한 것과 다르다면 의심해볼 수 있다. 

오프라인에서 시세를 조사하는 방법을 알아보자. 온라인 조사를 통해 얻은 데이터를 가지고 부동산을 방문하는 것이 좋다. 매물 고르기가 그만큼 쉬워지기 때문이다. 

부동산은 무작정 찾아가기보다 전화로 먼저 예약하는 것이 좋다. '역세권, 초등학교 근처, 보증금 1억 이내' 등 원하는 매물의 조건을 설명해두면 공인중개사는 예약시간에 맞춰 알맞은 물건의 브리핑을 준비해 둘 것이다.

 

브리핑을 받으며 공인중개사를 신뢰할만 하더라도 바로 계약하는 것을 추천하지는 않는다. 같은 매물이라도 공인중개사의 스타일에 따라 조금씩 가격이 달라지기 때문이다. 

어떤 공인중개사는 임대인과 친해 그들에게 유리하게 계약을 진행할 수도 있고, 빨리 계약하기 위해 임대인과 가격협상을 시도해보지도 않을 수 있다. 저렴하게 계약하기를 원한다면 최소 두세 곳의 부동산을 방문해 가격을 비교해보는 것이 좋다. 

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위 글은 부동산 투자 전문가 송사무장(송희창)의「부동산 계약 이렇게 쉬웠어?」의 일부를 재편집했습니다. (현재 예약판매중) 

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