한눈에 보는 부동산 계약서 작성방법

[부동산 계약 이렇게 쉬웠어? ⑦] 전월세 계약서 작성하기

계약할 집을 정하고, 집주인에게 가계약금을 보낸 뒤, 정해진 계약날짜에 부동산에 도착하면 계약서가 미리 작성되어 있다. 

이것이 일반적으로 생각하는 부동산계약의 순서다. 

최근 전세사기 사건이 불거지면서 공인중개사에게 맡겼던 '계약서의 중요성'이 주목받고 있다. 당연한 말이지만, 계약서를 어떻게 작성하는지 여부에 따라 만일의 상황에서 임차인의 지위는 달라진다.

임대차계약서는 모든 공인중개사가 거의 공통된 서식을 사용한다. 항목별로 어떤 내용이 담겨있고 어떻게 기재하면 좋은지 알아보자.

1. 부동산의 표시와 계약 내용 

계약서의 첫 부분은 부동산의 정보와 계약 내용을 기재한다. 

전세와 월세의 구분, 부동산 소재지를 적는다. 집합건물(아파트, 빌라 등)의 경우 계약할 호수까지 정확하게 써야 한다. (등기부등본과 실제 호수가 다른 경우가 있다)

다음으로 토지의 지목과 면적, 대지권 종류, 대지권 비율, 용도 등은 등기부등본과 건축물대장을 확인해 기재하면 된다. 임대할 부분이 건물 전체인지 일부인지 확인한 후 그 면적을 기재한다.(건물 일부를 임대하는데 면적만으로 애매하다면 도면을 첨부하는 것도 가능하다)

계약 내용에는 전월세 보증금이 얼마인지 적는다. 보증금은 한 번에 낼 수도 있고, 계약금 중도금 잔금으로 나눠 낼 수도 있다. 보증금을 나눠 낸다면 각각 날짜에 해당하는 금액을 적는다. 

월세 계약금은 보통 전체 월세의 5~10% 정도로 산정한다. 나머지 90~95%는 잔금으로 처리한다. 잔금은 언제까지 지불할 것인지 합의해 계약서에 명시할 수 있고, 월세 납부 방식(선불, 후불)도 기재한다.

2. 권리와 의무

글자가 많다는 이유로 훑어보기만 하는 사람이 많은데, 이 내용만 이해하면 평생 잘 활용할 수 있으므로 하나씩 살펴보자.

제2조는 임대차 계약의 존속 기간과 관련된 조항으로, 계약의 시작일과 종료일을 명시한다. 

2024년 7월 10일부터 2년을 계약하고자 하면, 종료일을 2026년 7월 9일까지로 하루 더 적게 적는 것이 관례다. 또한 시작일이 잔금일이 되기 때문에 잔금을 해당 날짜까지 반드시 내야 한다.

제3조는 용도변경과 전대에 관한 조항이다. 

임차인이 주거용 부동산을 상가로 변경하거나, 반대로 상가를 주거용으로 변경하려면 임대인의 동의를 받아야 한다. 보통 계약에서는 임대인이 전대를 허락하지 않기 때문에 제3조가 계약서에 거의 포함되어 있다. 

임차인이 최근 유행하는 외국인 도시민박업 또는 셰어하우스를 할 경우에는 사전에 임대인에게 동의를 구하고, 계약서에 명시하는 것이 좋다. 그렇지 않을 경우 임대인이 위 조항을 내세워 계약을 해지할 수도 있다.

제4조는 계약 해지에 관한 내용이다. 

임차인이 월세를 2개월치 이상 밀리거나 제3조를 위반했을 때(용도변경, 전대) 임대인이 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게 된다. 임차인 외 타인이 살고 있다면 계약위반으로 해지 권한을 부여한다.

제5조는 계약 종료와 관련된 조항이다. 

임대차 기간이 종료되면 임차인은 부동산을 최초의 상태로 반환해야 한다. 작은 부분을 수리하는 것은 괜찮지만, 집의 구조를 변경하는 등 큰 변경이 있었다면 처음 상태 그대로 회복해야 한다는 것이다. 

계약 종료 시 임차인에게 밀린 월세나 관리비, 손해배상금이 있다면, 임대인은 보증금에서 이 금액을 공제하고 반환할 수 있다.

제6조는 부동산 계약이 해제되었을 경우 그 처리에 관한 조항이다. 

만약 임차인이 중도금을 지불하기 전이라면 임대인과 임차인 모두 계약을 해제할 수 있다. 임대인은 임차인이 낸 계약금의 2배를 돌려주면 된다. 반대로 임차인의 사정으로 계약이 파기된다면 임차인이 납부한 계약금은 임대인에게 몰수된다. 

이런 상황은 의외로 자주 발생한다. 임차인이 직장에서 새로운 지역으로 발령받아 집을 구했는데 발령지가 변경되거나, 임대인이 월세를 놓으려 했는데 전세를 놓아야 하는 상황이 되는 등 예상치 못한 순간이 생긴다. 

누구에게든 충분히 발생할 수 있는 상황이니, 계약을 체결하기 전 상황을 신중하게 확인하는 것이 좋다.

제7조는 계약 당사자 간의 채무불이행과 손해배상에 관한 조항이다. 부동산 계약 이후 임대인 또는 임차인 측에서 약속을 이행하지 않는 상황이다. 

예를 들어 어떤 사람이 5,000만 원의 근저당이 있는 매물에 1억 원의 전세계약을 맺었다고 치자. 임대인은 임차인의 보증금으로 근저당을 변제하기로 약속했다. 그런데 임차인이 전세금 1억 원 중 1,000만 원만 입금하고, 남은 보증금 9,000만 원은 입금하지 못했다. 

결국 임대인이 은행에 근저당을 변제하고 싶어도 그럴 수 없는 상황이 되었다. 이것은 임차인의 채무불이행에 해당한다.

이 경우 임대인은 '나머지 잔금을 언제까지 납부하고, 그렇지 않으면 임대차 계약이 해제된다'는 내용증명을 보낼 수 있다. 그런데도 임차인이 잔금을 입금하지 않으면 계약은 해제되고 계약금은 몰수된다. 

물론 임차인도 임대인이 약속한 기간까지 은행 채무를 변제하기로 특약을 적었는데 이행하지 않았다면 채무불이행으로 계약을 해제할 수 있다.

3. 특약 사항

기본 서식 외에 상호 간 특약을 적을 수 있는 칸이다. 임차인 중 번거롭다고 생각해 생략하고 계약을 체결하는 사람이 있는데, 이건 자신의 권리를 포기하는 것과 마찬가지다. 

[부동산 계약 이렇게 쉬웠어? ⑥] 임차인이 손해보지 않는 특약 총정리에서 다룬 바 있다.

06화 임차인이 손해보지 않는 특약 총정리

4. 개인정보 

임대인의 주소, 주민등록번호, 전화번호와 같은 개인정보를 기재한다. 

간혹 공인중개사가 임대인의 연락처 칸에 자신의 전화번호를 적는 경우가 있다. 계약이 종료되거나 중간에 임차인이 나갈 경우, 공인중개사가 번호를 받아 새로운 임차인을 구한 다음 임대인에게 전달하려 하기 때문이다. 

이런 때는 임대인의 휴대폰 번호를 적어달라고 하거나, 본인 휴대폰에 임대인 번호를 저장해 두는 것이 좋다. 

긴급한 상황이나 집에 문제가 발생했을 때는 임대인과 소통하는 것이 빠르다.

5. 계약서 작성 후

계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명·날인 후 임대인, 임차인 및 개업공인중개사는 매장마다 간인해 각각 1통씩 보관한다.

계약하는 자리에 임대인 대신 대리인이 나왔다면 위임인뿐만 아니라 대리인의 주소, 주민등록번호, 연락처 등을 기재하고, 임차인 칸에는 임차인 자신의 정보를 적으면 된다. 

공인중개사 칸에는 중개를 담당한 공인중개사 사무소의 정보를 적으면 되는데, 만약 두 곳의 공인중개사 사무소가 공동으로 중개했다면 두 곳 다 서명을 받아야 한다. 

이때 중개 수수료는 한 곳에 해당하는 금액만 지급하면 된다. 두 공인중개사 사무소가 공동으로 중개했다고 중개 수수료를 두 배로 내는 것이 아니다. 각자 50%씩 나눠 갖는 구조이니 수수료를 추가로 지불하지 않도록 주의해야 한다.

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위 글은 부동산 투자 전문가 송사무장(송희창)의「부동산 계약 이렇게 쉬웠어?」의 일부를 재편집했습니다. 

안전한 집 고르기부터 계약, 대출, 보증금을 온전히 돌려받는 과정까지.  「부동산 계약 이렇게 쉬웠어?」를 통해 한번 익혀두면 평생 활용할 수 있는 부동산 정보를 알아보세요. 

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부동산 계약 이렇게 쉬웠어? | 송희창(송사무장) - 교보문고