임차인이 손해보지 않는 특약 총정리

[부동산 계약 이렇게 쉬웠어? ⑥] 세입자에 유리한 특약 설정방법

"벽지에 곰팡이가 슬었는데 집주인에게 도배를 요구해도 되나요?"

"샤워기 헤드가 망가져 새로 샀는데 집주인에게 비용청구해도 되나요?"

"에어컨에서 찬바람이 안 나오는데 집주인이 수리해주는 건가요?"

"집에서 벌레가 나왔는데 벌레퇴치제 구입비용을 요구할 수 있나요?"

임차인으로 살다 보면 집에 사소한 문제가 생겨도 난감할 때가 많다. 수리를 어떻게 해야 하는지, 비용은 누가 내야 하는지 헷갈리기 때문이다. 

비용이 얼마 하지 않으면 그냥 넘어가는 경우도 많지만, 간혹 보일러·에어컨·냉장고·수도 등 큰돈이 들어가야 하는 문제가 발생하면 자칫 임대인과 임차인간 감정싸움으로 번지는 경우가 종종 있다. 

이 경우 계약서상 특약으로 '집 내부 시설에 문제가 발생할 때, 임대인은 즉각 수리하기로 한다'고 명시했다면 책임도 면하고 비용처리에도 유리하다. 만약 이를 기재하지 않았다면 임차인이 직접 수리해야 할 경우가 생길 수도 있다. 

상황별로 임대인과 협의 후 계약서에 적어두면 좋을 특약사항에 대해 알아보자.

1. 보증금 및 차임

임대차 계약서에 임대인의 계좌번호를 계약서에 명시하고, 임대인에게 보증금과 차임을 입금한다. 

이 과정에서 대리인이나 제3자의 계좌번호를 적는 것은 되도록 피하는 것이 좋다.

2. 하자보수 책임

하자보수에 대한 책임 사항을 특약에 명시해두면, 시설 사용 중 문제가 발생했을 때 해당 부분의 수리비를 누가 부담해야 하는지 명확하게 구분할 수 있다. 내부 확인시 사용중 문제가 생길 것으로 보이는 시설물일수록 명시할 필요가 있다. 

시설물의 보수가 필요한 상황에서 임대인과 잠시 연락이 되지 않을 때는 임차인이 수리비를 먼저 지출한 후, 임대인에게 해당 금액 입금을 요청할 수도 있다. 

3. 교체 및 시공

원룸의 경우 도배를 해준다고 구두로 약속하고는 정작 입주시 쓸만하다고 버티는 임대인이 종종 있다. 이런 경우를 방지하기 위해 현장점검시 미비사항, 수리가 필요한 사항에 대해 특약에 적어두면 미이행시 책임을 물을 수 있다.  

도배와 장판을 임대인이 해줬지만 스타일이 마음에 들지 않을 경우 합의만 된다면 직접 시공해도 되고, 입주 한 달 뒤부터 월세를 내는 것으로 합의할 수도 있다. 

싱크대의 경우 상부와 하부로 구분되는데, 전면 교체보다는 가스레인지 등 음식물로 인해 더러워진 하부만 교체하는 경우도 있다. 따라서 싱크대 상태를 살펴보고, 수리가 필요한 부분이 있다면 특약 사항에 적도록 한다.

4. 관리비

집주인이 따로 관리비를 받는 원룸, 빌라 등은 매월 관리비를 명시할 수 있다. 관리비와 관련된 특약을 적을 때 가장 중요한 것은 임대차 계약 종료까지 관리비를 동결하는 것이다. 

임차인을 보호해주는 '주택임대차보호법'에는 임대료 인상에 대한 상한선이 있지만, 관리비에는 제한이 없다. 임대료를 낮게 책정하고 관리비를 과도하게 받아 분쟁의 원인이 되는 경우가 있는 만큼 관리비 관련사항은 특약에 명시하는 것이 현명하다.

5. 가압류

만약 부동산에 가압류가 되어 있다고 하더라도, 그 금액이 시세보다 낮다면 큰 문제가 없다. 시세가 5억 원이고 가압류가 1억 원일 때, 임차인이 3억원 미만의 보증금으로 임대한다면 비교적 안전하다고 볼 수 있다. 

계약 체결 이후에도 가압류가 유지되어서는 안 된다. 임차인이 잔금을 내기 전까지 말소되어야 하며, 만약 이 조항을 어기면 임대인의 귀책사유로 계약이 해지된다는 항목을 넣는다.

이런 상황이 발생할 경우, 임차인은 손해배상금을 청구할 수 있으며 보통 손해배상금은 계약금의 10%에 해당하는 금액으로 한다.

6. 소유권 변동, 대출

잔금 지급 전에 소유권 변동이나 대출을 받을 경우, 사전에 임차인의 동의를 구해야 한다. 

최근 이를 위반한 전세 사기가 증가하고 있는 실정이다. 만약 동의를 구하지 않을 경우 계약이 해지되는 것으로 특약을 작성하자. 임대인에게 가혹하게 느껴질 수도 있겠지만, 전세 사기를 피하기 위해서라도 이러한 특약이 꼭 필요하다.

만약 본인이 계약할 부동산에 다른 상황이 있다면 위 내용을 응용해 추가로 특약을 기재하면 된다. 

특약은 추후 발생할 수 있는 문제에 대한 책임과 해지 조건을 명확히 할 수 있어 분쟁의 소지를 최소화할 수 있으므로 꼼꼼하게 챙겨야만 임차인의 권리를 보장받을 수 있다. 

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위 글은 부동산 투자 전문가 송사무장(송희창)의「부동산 계약 이렇게 쉬웠어?」의 일부를 재편집했습니다. 

안전한 집 고르기부터 계약, 대출, 보증금을 온전히 돌려받는 과정까지.  「부동산 계약 이렇게 쉬웠어?」를 통해 한번 익혀두면 평생 활용할 수 있는 부동산 정보를 알아보세요. 

부동산 계약 이렇게 쉬웠어? | 송희창(송사무장) - 교보문고