등기부등본 5분만에 마스터하기
[부동산 계약 이렇게 쉬웠어? ⑤] 등기부등본 보는 법
살기 좋은 집을 골랐다면 서류점검으로 넘어갈 차례다.
부동산 계약의 기본이 되는 서류는 등기부등본이다. 처음 보면 뭐가 어떤 순서로 적혀 있는지 알아보기 어렵지만, 등기부등본 보는데 대단한 지식이 필요한 것은 아니다. 넉넉잡아 5분이면 충분히 내용을 다 파악할 수 있다.
등기부등본에는 부동산의 외형뿐만 아니라 역사와 현재 상태 등 모든 상황이 담겨있다. 부동산 소유권의 변동, 소유자와 관련된 채무 관련 정보도 포함된다.
등기부등본은 건물 등기부등본과 토지 등기부등본으로 구분된다. '등기사항전부증명서' 하단에 건물에 해당하는지, 토지에 해당하는지 적혀있어 쉽게 확인할 수 있다.
건물 등기부등본은 두 가지로 나뉘는데, 집합건물 등기부등본과 일반건물 등기부등본이다.
집합건물은 아파트, 오피스텔, 빌라 등 한 동을 구성하고 있는 건물이다. 집합건물의 등기부등본이라면 상단에 집합건물이라고 기재되어 있다.
일반건물은 단독주택이나 다가구주택을 말한다. 이 경우는 상단에 건물이라고만 표시된다. 일반건물은 건물뿐만 아니라 토지 등기부등본까지 확인해야 한다. 간혹 건물과 토지 소유자가 다른 경우가 있고, 토지 채무와 건물 채무가 다를 수도 있기 때문이다.
등기부등본의 구성에 대해 자세히 살펴보자.
1. 표제부
등기부등본의 첫 장인 표제부에는 건물의 외형에 관한 정보가 있다.
이 아파트는 지하 2층에서 지상 18층까지인 건물이고, 철근콘크리트벽식구조로 지어졌다. 이처럼 층마다 면적이 표시되어 있어 전반적인 건물의 구조와 크기를 파악할 수 있고, 건축 형태에 관한 정보도 확인할 수 있다.
표제부에는 부동산의 소재지, 건물 전체의 층수, 건물의 면적 및 구조가 기재되어 있고, 집합건물의 경우 대지권의 유무와 면적까지 표시된다.
2. 갑구
갑구에는 소유권 변동과 가압류, 가처분, 경매 등 소유권을 제한하는 권리에 관한 내용을 확인할 수 있다.
갑구를 보면 이*심 씨로 소유자가 변경된 후(①) 채무 관련 문제로 가압류가 진행 중이고, 강제경매도 진행중이라는 정보를 확인할 수 있다(②).
이*심 씨는 신협(신용협동조합)에서 약 34억3,700만 원을 빌렸고(③) 다른 개인 채권자들도 해당 부동산에 강제경매를 신청한 것으로 보아 은행뿐만 아니라 여러 사람에게 돈을 빌렸다는 것을 알 수 있다. 또한 주택도시보증공사의 가압류 내역도 3억9,200만 원인 것으로 확인된다(④).
그런데 3번 압류 칸에 빨간 줄이 그어져 있다(⑤). 이는 가압류, 가처분, 경매 등의 원인이 해소되었을 때 말소된 것을 뜻한다. 2019년에 개인 납세 문제로 부동산이 압류되었으나 현재는 압류가 해소되었다는 뜻이다.
갑구에서는 이렇듯 소유권의 변동 및 가압류, 가처분 등을 확인할 수 있고, 소유자의 신용 상태까지도 추측할 수 있다.
3. 을구
을구에서는 근저당이나 주택 임차권, 전세권과 같은 부동산 관련 채무가 표시된다.
근저당은 부동산을 담보로 대출을 받은 경우 채권자가 설정한다. 주택 임차권과 전세권은 임대 과정에서 임차인이 보증금을 지키기 위해 설정한다.
1번 근저당권설정을 보면, 소유자 김*원 씨는 은행에서 8억4,000만 원을 빌려 근저당권이 설정되었다는 것을 알 수 있다(①).
2번 주택임차권 칸을 통해서는 임대 관계를 알 수 있다. 임차인 박*준으로부터 보증금 1억4,800만 원을 받았다(②).
을구는 해당 부동산의 채무(근저당) 및 임대 관계(전세권, 임차권 등기)가 기재된 부분이기 때문에 부동산 계약 시 주의해서 살펴야 한다.
4. 갑구, 을구 확인하는 법
갑구는 소유권의 변동, 가압류, 가처분을 확인할 수 있다.
현재 소유자를 보자. 소유자는 2017년 10월 26일 등재된 이*심 씨다.
소유권 변동을 확인할 때는 접수일과 등기원인을 구분해야 한다. 이심 씨는 2017년 9월 29일에 등기원인이 되어있는데, 이날 계약했다는 것이다. 접수에 적힌 10월 26일은 잔금을 모두 치른 날이다(①).
이 두 날짜 중 언제를 기준으로 이*심 씨가 소유자의 자격을 취득했다고 봐야 할까?
등기 원인이 아닌 등기 접수일이 기준이다. 이*심 씨는 10월 26일 위 부동산의 소유자가 되었다고 봐야 한다.
압류, 가압류, 가처분이 기재되어 있다면 금액은 얼마인지 반드시 확인해야 한다. 이*심 씨는 신용협동조합에서 약 34억 3,700만 원(②), 주택도시공사에서 약 3억 9,200만 원의 채무가 있어(③) 가압류가 된 기록이 있으니 안전하지 못한 부동산이라고 볼 수 있다.
일반건물의 등기부등본이라면 토지의 등기부등본도 확인해야 한다. 공인중개사에게 요청하면 해당 건물과 토지의 소유주가 동일한지, 토지 채무는 얼마인지 확인할 수 있다.
토지까지 확인해야 나중에 집이 경매로 매각되더라도 보증금을 돌려받을 수 있을지 알 수 있다.
을구는 부동산의 채무와 임대 관계를 알 수 있는 부분이다. 기재된 사항이 있다면 내용과 금액을 확실하게 확인해야 한다.
을구를 보면 소유자인 김*환 씨는 은행에서 대출받은 돈이 있어 근저당권이 설정되어 있다.
이처럼 을구에 근저당이 있는 부동산에 계약하고자 한다면, 계약서에 소유자가 근저당을 말소할 것을 요청하는 내용을 기재하는 것이 좋다.
갑구와 마찬가지로 을구에서도 등기 원인이 아니라 등기 접수 날짜를 기준으로 임차인과 근저당의 선순위, 후순위를 따지게 된다.
임차인의 등기 접수일이 근저당의 접수일보다 빠르면 임차인이 선순위가 되어 보증금을 먼저 돌려받을 수 있다. 근저당의 접수일이 임차인의 등기 접수일보다 더 빠르면 임차인은 후순위가 되어 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있다.
위 글은 부동산 투자 전문가 송사무장(송희창)의「부동산 계약 이렇게 쉬웠어?」의 일부를 재편집했습니다. (현재 예약판매중)
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