다가구 깡통전세사기 이렇게 막을 수 있습니다

[부동산 계약 이렇게 쉬웠어? ⑧] 깡통전세 사기 예방법

전세사기의 대부분은 다가구주택에서 발생한다. 

다가구 특성상 세입자들은 옆집의 계약조건을 확인하지 않는다. 서로 인사도 잘 안하는데 전세인지, 월세인지, 보증금은 얼마인지 궁금할 필요가 없다.  

임대인이 보증금 반환을 미루면서 이상한 낌새를 눈치채고, 그제야 옆집과 아랫집 임대 형태와 보증금을 확인한다. 그리고 자신이 시세보다 높은 가격에 살고 있다는 것을 알게 된다. 

깡통전세 사기는 갭투자로 다가구를 매입한 뒤, 임차인들에게 높은 전세보증금을 받고 임대한 후 보증금을 돌려주지 않아 발생한다. 

일반적인 다가구 전세보증금은 매매가의 70~80%로 계산하지만, 전세사기의 경우 120~130%까지 높여 받는다. 이 돈으로 다른 주택을 갭투자하며 무리하게 집을 늘려가는 집주인은 하락장에 접어들면 보증금을 돌려주지 못한다. 

깡통전세 사기로 임대인이 징역을 살더라도 이는 형사처벌일 뿐 임차인이 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 뒤에 이어질 민사, 경매를 거쳐 보증금을 전액 배당받는다면 다행이지만 그조차 어려운 것이 현실이다. 

다가구 깡통전세 사기 예방법

다가구 깡통전세 사기를 예방할 수 있는 방법은 총 6가지로 설명할 수 있다.

1. 다른 세대들의 임대 가격 확인

공인중개사를 통해 전체 가구의 확정일자 내역을 요청할 수 있다. 아니면 혼자 확인하는 방법도 있다. 

부동산 계약 시 주민센터에서 '전입세대 열람내역'과 '확정일자 부여현황 열람' 요청을 하면 계약사항을 확인할 수 있다. 

전입세대 열람내역은 임차인이나 새로 계약한 사람이라면 집주인 동의 없이도 해당 주소지에 몇 세대가 살고 있는지 알 수 있다. 확정일자 부여현황을 확인하면 몇 가구가 거주하는지, 각 가구의 보증금은 얼마인지 알 수 있다.

만약 임대인이 소유한 8채 중 4채가 공실이라고 해도 걱정할 필요는 없다. 계약 후 전입신고, 확정일자를 빨리 받아두면 안전하다. 또한 부동산 가치에 비해 전체 보증금이 적을 것이기에 비교적 안전한 물건에 해당할 것이다.

2. 임대 시세 파악

다른 세대들의 보증금이 나와 비슷하더라도 주변의 다가구주택 임대가가 어느 정도인지 알아야 한다. 

간혹 임대가가 다른 주택보다 높은데도 풀옵션이라는 조건에 현혹되어 계약하는 경우도 있는데, 절대 바람직하지 않다. 

앞선 사례처럼 깡통전세 사기는 보증금을 매매가의 120~130%까지도 높여 받는다. 다른 곳보다 보증금이 높다면 일단 의심해야 한다.

3. 매매 시세 확인 

전세보증금이 4억 원인데 매매 시세가 4억5,000만원이라면 위험할 수 있다. 전세가는 매매 가격의 70%를 넘지 않는 수준이 안전하다. 

임차인은 부동산이 경매로 매각되는 최악의 경우를 늘 감안해야 하고, 전체 임차인 중에서 본인의 순서를 알아야 한다. 그래야 배당 순위를 파악할 수 있다.

4. 임대인의 대출과 채무 확인 

채무를 확인하면 무난하게 보증금을 돌려줄 수 있을 정도로 돈이 있는 사람인지, 돈이 없는데도 임대를 놓으려 하는 사람인지 파악할 수 있다.

5. 여러 부동산 돌아보기

부동산 한 곳의 소개만 듣고 계약하기보다 주변 부동산 몇 곳도 돌아보는 것이 좋다. 그래야 안전한 물건인지 확신할 수 있다. 

특히 원룸 건물의 경우 공인중개사는 임대인의 입장에서 일을 처리하는 경우가 많다. 임대인은 계속 매물을 내놓고, 임차인은 스쳐가기 때문이다. 

6. 전세반환보증보험 가입 가능 여부 확인 

전세반환보증보험은 전세 보증금의 반환을 책임지는 보증 보험이다. 계약 체결 전에 가입 가능한 주택인지 확인해야 한다. 전세반환보증보험에 가입해 두는 것이 가장 안전하다. 

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연습해보기)

전체 보증금을 살펴보며 임차해도 되는 집인지 확인해보자. 

확정일자 부여 현황에서는 주택의 소재지와 현재 임대차 계약을 맺고 있는 임차인, 확정일자와 보증금에 관한 내용을 확인할 수 있다. 

경기도 부천시의 한 주택으로, 임차인들의 확정일자는 2021년 1월 13일, 4월 20일, 6월 6일, 8월 21일, 2022년 12월 17일이다. 

보증금은 2,000만 원, 1억1,000만 원, 500만 원, 2억4,000만 원이다.

보증금의 합은 임대인이 나중에 임차인에게 돌려줘야 하는 부채의 총합이다. 

만약 등기부등본에 근저당이 있다면, 보증금에 근저당까지 합산해 부채의 총규모를 확인하고 내 보증금을 확실히 돌려받을 수 있는지 체크해야 한다.

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위 글은 부동산 투자 전문가 송사무장(송희창)의「부동산 계약 이렇게 쉬웠어?」중 깡통전세 사기 사례를 재편집했습니다. 

「부동산 계약 이렇게 쉬웠어?」에 소개된 전세사기 유형은 총 7가지로, 안전한 집을 고르는 방법부터 임차인의 권리를 보장받으며 계약하는 방법, 보증금을 돌려받는 방법까지 모두 알려드립니다.

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부동산 계약 이렇게 쉬웠어?