임대인과 웃으며 악수하고 헤어지기

[부동산 계약 이렇게 쉬웠어? ⑨] 전월세 갱신, 보증금 돌려받는 법

전월세 임대차계약기간은 보통 2년으로 정한다. 

많은 사람들이 임대차 계약기간이 만료되면 무조건 계약이 종료된다고 생각한다. 하지만 주택임대차보호법에는 묵시적 갱신 조항이 포함되어 있다. 

묵시적 갱신은 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 종료한다는 의사를 표현하지 않으면 계약이 자동 갱신되는 것이다. 그래서 계약기간 만료시점에 이사하고자 한다면 2~6개월 전 임대인에게 계약 해지 의사를 전해야 한다. 

방법은 내용증명, 통화, 문자, 메신저(카카오톡) 등 무엇이든 가능하다. 다만 임대인의 답장을 꼭 받아야 한다. 전화는 통화내용을 녹음해두고, 문자나 메신저라면 회신 받으면 된다. 

임대인의 보증금 반환과 임차인의 부동산 반환은 동시에 이뤄져야 한다. 보통 그렇듯 이사를 마친 후 집 상태를 직접 보여주거나 사진 찍어 보내면 보증금을 돌려주는 식이다. 

임대인과 연락이 닿지 않을 때

계약 만료일은 다가오는데 임대인과 연락이 닿지 않는 경우가 종종 있다. 휴대폰을 바꿨을 수도 있고, 말로만 듣던 전세사기 아닌지 불안해진다. 

이때는 임대인에게 계약을 해지하겠다는 의사가 담긴 내용증명을 보내야 한다. 임차인의 의사전달만으로도 효력을 인정받을 수 있기 때문이다.  

임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면

계약 종료 의사를 밝혔으나 임대인이 새로운 세입자를 구할 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다고 말하면 머리가 하얘지는 것이 당연하다. 

일단 계약 만료 시까지 새 임차인을 구할 수 있을지 판단해야 한다. 주변 부동산의 시세를 확인하고, 현재 부동산 시장을 판단해서 계약 만료 시까지 새 임차인이 들어올 수 있을지 살펴보자. 

만약 새 임차인을 구하기 어렵다고 판단되면, 다음과 같은 절차를 밟아야 한다. (물론 이사가 급하지 않고 기다려도 된다면 새 임차인이 구해지기 전까지 기다려도 된다.)

보증금 반환 절차

1. 임차권등기 

임차권등기란 임차인이 이사를 가더라도 주민등록의 대항력과 확정일자의 순위를 보전해주는 제도다.

임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못했으나 사정상 이사를 가야 할 수도 있다. 이때는 이사 전 임차권등기를 받아야 한다. 

간혹 임대인이 새 임차인이 들어오면 바로 보증금을 반환해주겠다고 말하는 경우도 있다. 그 말을 믿기보다는 임차권등기를 해놓고, 새 임차인이 들어오면 보증금을 돌려받고 임차권등기를 해지해주는 것이 좋다.

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었으며 임대인이 보증금의 전액 또는 일부를 반환하지 않았을 경우 신청 가능하다.

2. 법원에 지급명령신청

지급명령신청은 정식 소송이 아닌 간소화된 민사 절차다. 

소송이란 원고와 피고로 나뉘어 서로 공방을 하는 것이고, 지급명령은 한쪽의 신청만으로 원하는 결정을 해주는 제도다. 임차인이 보증금을 반환받지 못했다는 사정만으로 지급명령 결정문을 받을 수 있고, 민사 소송을 해 받는 판결문과 효력이 동일한 수준이다. 

지급명령은 법원에 서면으로 신청하면 빠르게 결정된다. 소송은 3~9개월이 필요한데 반해, 지급명령은 1~3개월 정도 소요되고 비용도 훨씬 저렴하다. 

보증금을 반환받지 못했을 때는 신속하고 간단하게 지급명령신청을 이용하면 된다.

3. 임대차보증금반환청구소송 진행 

지급명령으로 보증금을 돌려받지 못할 것 같다면, 반환청구소송을 진행해야 한다. 

이때 단순히 임대차 보증금만 반환받지 못한 상황이라면 본인이 직접 소송을 해도 된다. 임대차 계약 및 거주 종료, 시점 등에 문제가 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

만약 지급명령 또는 소송으로 판결을 받았음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 법원에 경매를 신청해 보증금을 돌려받을 수 있다. 

임차권등기, 지급명령, 임대차보증금반환청구소송에 관한 서식은 『부동산 계약 이렇게 쉬웠어?』에 첨부되어 있다. 이 서식만으로도 변호사 비용을 들이지 않고 셀프로 처리 가능하다.

임대차계약갱신 방법 3가지

임차인이 첫 계약 2년 후 이사를 가지 않고, 계속 거주하려면 임대차 계약을 갱신해야 한다. 임대차를 갱신하는 경우의 수는 3가지다. 

1. 묵시적 갱신 

묵시적 갱신은 계약 종료 전 2~6개월 사이 임대인과 임차인 모두 계약해지를 통보하지 않았을 시 계약이 갱신된 것으로 본다. 

계약서를 다시 작성할 필요는 없으며, 임차인은 언제든 계약 해지를 요구할 수 있지만 임대인은 갱신된 기간이 만료되기 전까지 해지를 요구할 수 없다.

다만 임차인이 임대차 해지 통보를 한다고 즉시 효력이 발생되는 것은 아니다. 통보일 후 3개월이 지나야 효력이 발생된다. 

2. 계약갱신청구권 

임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용할 수 있다. 계약 종료 전 1~6개월 사이에 청구할 수 있다. 

계약갱신청구권을 사용하면 계약기간은 추가로 2년 보장된다. 갱신 후에도 임차인은 언제든 계약해지를 요구할 수 있다. 이대도 통보 후 3개월 뒤 계약이 해지된다.   

계약갱신청구권에 의한 계약 갱신의 경우 임대인은 보증금의 5% 범위 안에서 보증금을 증액할 수 있다.

3. 합의에 의한 갱신 

임대인과 임차인은 계약이 종료되기 전 합의에 의해 계약을 갱신할 수 있다. 

임대차 3법이 생긴 이후 전월세 상한제가 생겼다. 이 법은 전월세 갱신 시 증액 가능 금액을 보증금의 5% 내로 정했다. 따라서 합의에 의한 갱신일 경우 임대인은 종전 계약과 동일하게 계약을 진행하거나, 5% 내에서 증액해야 한다. 

다만 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권처럼 임차인의 계약 해지권은 없다. 

4. 최대 6년까지 계약기간을 보장받는 법

임차인 입장에서 가장 유리한 계약은 임차 기간을 최대한 보장되는 계약이다. 보통 알고 있는 4년보다 2년을 더 거주할 수 있는 방법이 있다. 

임대인과 임차인이 임대차 계약을 하면 임차인은 2년을 보장받게 된다. 만약 첫 2년을 보낸 후 계약갱신청구권을 사용하게 되면 총 4년의 임차 기간을 보장받게 된다.

그러나 첫 계약이 끝난 후 묵시적 갱신으로 계약 기간 2년을 더 보장받으면, 임차인은 이후 계약갱신청구권을 사용해 2년을 추가로 보장받을 수 있다. 이렇게 되면 6년이다. 

따라서 임차인 입장에서는 첫 계약 기간이 끝날 때 조급하게 계약갱신청구권을 사용하지 않는 것이 좋다. 첫 계약이 끝날 때 묵시적 갱신으로 계약이 갱신되는 경우가 있기 때문이다.

PS. 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우

임차인이 계약갱신청구권을 사용해도 임대인은 다음과 같은 상황에서 거절할 수 있다. 

① 임차인이 월세를 2기 이상 연체한 사실이 있는 경우 

② 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부나 일부를 전대한 경우 

③ 임차인의 과실로 주택의 일부가 파손된 경우 

④ 주택이 재건축 사업을 하게 될 경우 

⑤ 건물이 노후되어 안전사고의 우려가 있는 경우 

⑥ 그 외에 임대인이 임차인과 합의하여 적절한 보상을 하는 경우

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위 글은 부동산 투자 전문가 송사무장(송희창)의「부동산 계약 이렇게 쉬웠어?」의 일부를 재편집했습니다. 

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부동산 계약 이렇게 쉬웠어? | 송희창(송사무장) - 교보문고