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by MDS 부동산인사이트스터디 Jan 25. 2024

청년안심주택, 공익과 사익 간의 조정과정

차터시티

안녕하세요 MDS 멤버 차터시티입니다. 다들 자신만의 공간에서 잘 살고 계신가요? 저도 회사 근처에서 자취를 시작한지 벌써 1년 정도가 되어가고 있습니다. 이번 글에서는 청년들을 위해 지어지고 있는 공공지원 민간임대주택인 ‘청년안심주택’에 대해서 다루어보도록 하겠습니다.

우리는 어디에 사는가?

청년들이 어디에서 살까요? 아마 각자 본인 상황에 맞추어서 작은 곳들, 예를 들면 쪽방이나 고시원, 원룸, 셰어하우스부터, 오피스텔이나 아파트 같은 큰 집까지 다양한 곳에서 살고 있을 것입니다. 대부분 청년들이라면 큰돈을 가지고 있지 않을 거고, 도시에서 일하면서 바쁘게 살아가고 있겠죠. 그래서 집에 있는 시간이 많지 않을 것이고요. 이런 이유로, 그들은 주거 환경이 쾌적한 곳보다는 교통이 편하면서 직장에 가깝고, 생활이 편한 곳을 더 중요하게 여기는 경향이 있습니다. 그래서 일반적인 청년들은 좀 비싸더라도 쾌적한 아파트보다는 앞서 말한 작은 집들에 살 확률이 더 높겠죠.

아래 링크의 뉴스 기사를 요약하자면, 20~25세 사이에는 주로 원룸에서 살다가, 사회 생활을 시작하는 25~30세가 되면 경제력이 생겨서 오피스텔에 살 확률이 높아집니다. 그리고 30세가 넘으면 자기 집을 사는 사람들이 많아져서 빌라나 소형 아파트에 살게 되는 비율이 높아집니다. 전체적으로 봤을 때는, 역시나 원룸이나 오피스텔 같은 곳에 사는 청년들이 많다고 할 수 있겠습니다.

(출처: https://www.dailypop.kr/news/articleView.html?idxno=46389)

청년들을 위한 임대주택으로 '역세권 청년주택'(이제는 '청년안심주택'이라고 불리고요)이란 것이 있습니다. 이건 서울시에서 실시하는 공공임대주택 제도 중 하나인데, 청년들을 위한 맞춤형 주택입니다. 청년주택은 여러 형태로 나뉘어져 있어. 아파트 스타일의 행복주택, 빌라 스타일의 청년매입임대, 전세를 주는 청년전세임대, 그리고 오피스텔 형태의 역세권 청년주택이 있습니다. 특히 역세권 청년주택은 교통이 편리한 역세권에 위치해 있고, 비교적 작은 평형으로 구성되어 있다는 특징이 있습니다.

하지만 역세권 청년주택은 공공성이 한 방울 첨가된 주택인데도 불구하고 임대료가 높다는 비판을 받아왔습니다. 그래서 일부 세부 내용을 변경하고 이름을 '청년안심주택'으로 바꾸게 되었죠. 이번 포스팅에서는 청년안심주택의 기본 개념과 역세권 청년주택에서 청년안심주택으로 변화한 이유에 대해 다뤄보겠습니다. 그리고 다음 포스팅에서는 사업주의 입장에서 청년주택사업을 실시하는 동기에 대해 살펴볼 예정입니다.

(출처: 브레이크뉴스)

청년안심주택이 뭔데?

(출처: https://soco.seoul.go.kr/youth/main/main.do )

청년안심주택은 대중교통이 잘 되어 있는 역세권에 위치해 청년들과 신혼부부들의 주거난을 해소하기 위해 만들어진 주택입니다. 이런 주택들은 시세보다 저렴한 공공임대나 민간임대 형태로 제공되는데, 이유는 청년들이 주거 환경보다는 생활 편의성과 가격에 더 민감하기 때문입니다. 이 주택들은 교통이 편리한 곳에 위치해서 생활하기 좋지만, 면적이나 정숙성 같은 주거 환경은 조금 덜 중요하게 여겨지게 되죠.

청년안심주택은 공공임대와 민간임대가 섞여 있어서, 각각 다른 방식으로 청약을 진행하게 됩니다. 공공임대는 SH공사가 일년에 두 번, 시세의 30~70% 수준으로 저렴하게 제공합니다. 반면, 민간임대는 사업주가 직접 운영하고, 특별공급과 일반공급으로 나뉘어져 있습니다. 특별공급은 특정 소득 이하의 청년들을 위한 것으로, 민간임대 분의 20%를 차지하며, 시세의 75% 가격에 제공됩니다. 한편 일반공급은 소득 조건이 없고, 민간임대 분의 80%를 차지하며, 시세의 85% 가격에 제공합니다.

그런데 왜 역세권 청년주택에서 청년안심주택으로 이름과 세부사항이 바뀌었을까?
기본적으로 청년안심주택의 사업주는 민간인데, 민간은 이익을 추구하는 존재지 않습니까? 그래서 '청년'이라는 이름에 담긴 공익성과 사익이 언제든지 충돌할 수 있습니다. 민간 입장에서 악화되어버린 시장 상황 속에서 공익과 사익을 절충한 결과가 청년안심주택이라고 볼 수 있겠습니다.

[역세권 청년주택과 청년안심주택 간 비교]

청년안심주택과 기존 역세권 청년주택 사이에는 몇 가지 주요한 차이점이 있습니다.

가장 큰 차이는 사업 대상 지역의 변화입니다. 원래는 지하철역 반경 350m 내에 한정되었던 것이, 지하철역 250m 반경과 간선도로변 50m로 확장됐습니다. 이로 인해 서울의 동북권과 서남권의 꽤 큰 면적이 새로운 사업 가능 지역으로 추가되었습니다. (서울 동북권 21㎢, 서남권 17.2㎢)

임차인 조건도 변경됐습니다. 이전에는 차량을 소유하지 않은 무주택 청년만 대상이었는데, 이제는 3,683만 원 미만 차량을 소유한 경우에도 임차가 가능하게 됐습니다. 또한 민간 임대료 수준도 기존의 85~95%에서 75~85%로 10%p씩 낮아졌고, 주거 면적이 늘었으며, 빌트인 가구에 대한 기준이 설정됐습니다. 차량 소유자를 통한 주차장 수익화로 관리비도 10% 절감되었고, 사업주에 대한 건설자금 이자 지원은 1.5%에서 2%로 상승했습니다.

사업주에게 유리한 부분은 대상 지역 확대, 임차인 차량 요건 완화, 건설자금 이자 지원 증가 등이 있습니다. 반면 공익 측면에서는 면적 증가, 빌트인 가구들의 기준 상승, 임차료와 관리비 감면 등이 있을 것입니다. 사업주 측면에서는 공익을 위해 임차료 및 관리비 중 일부를 포기하는 대신, 몇몇 유리한 지점들을 얻은 것입니다.

서울시의 생각은? 추측해보기

서울시가 이런 정책을 변경한 이유는 여러 가지가 있을 것입니다. 우선, 전세사기 등으로 개인 간 임대차 시장이 위축되고 있어서 대체 임대주택의 필요성이 커졌다는 점이 있습니다. (수요 증가) 그러나 임대주택의 한 축을 담당하는 기존 역세권 청년주택은 청년주택이라는 이름에도 불구하고 비싼 임대료와 관리비로 많은 비판을 받았습니다. 청년주택이라는 이름을 붙였음에도 불구하고 공공분양을 제외하고는 시세의 85%~95%의 임대료를 수취하였을 뿐만 아니라, 원가절감을 위해 빌트인가전을 최소화하고 높은 관리비를 수취하였기 때문입니다. 그런 이유로 인해 역세권 청년주택은 ‘빌트인 가구와 높은 관리비를 생각한다면 청년주택임에도 불구하고 일반 오피스텔과의 차별성이 별로 없다’는 비판을 지속적으로 받을 수밖에 없었던 것입니다. 역세권에 위치하여 생활 편의성을 얻은 것은 좋은데 주거 환경을 포기한 것에 비해 가격 측면에서 큰 메리트가 없다는 것입니다.

이런 상황에서 금리와 건설비 상승, 부동산 경기 침체 등으로 사업주들의 철수가 잇따랐습니다. (공급 감소) 서울시 고시에 따르면 지난해부터 올해까지 강서구 공항동, 도봉구 쌍문동, 송파구 삼전동, 중랑구 면목동에서 역세권 청년주택 공급촉진지구 지정이 해제됐습니다. 서울시는 사업주들의 사업성을 높이면서도 임차료와 관리비를 낮추기 위해 여러 조치를 취했습니다.

우선 대상 지역 확대로 초기 투자비용을 줄이는 방법을 사용했습니다. 기존 역세권 청년주택의 사업 대상 지역인 ‘지하철역 350m 이내’ 지역들은 교통은 편리하긴 하지만 아무래도 입지 때문에 토지비가 높을 수밖에 없었고, 이로 인해 임대료를 낮추면 사업성이 나올 수가 없었습니다. 그러나 이를 간선도로변으로 확 풀면, 필요한 토지비는 확실히 줄어들 것이고, 이는 사업주들의 사업성을 확실히 높이는 요인이 될 것입니다.

일정 금액 이하의 차량 소유를 허용해 주차장 수익화로 관리비를 절감하는 방법 역시도 수익성을 높이기 위한 방안입니다. 그동안은 100% 외부인용 주차장이었기 때문에 주차공간 중 많은 부분이 비어 있어 공간의 효율성이 저해되던 측면이 있었는데, 이를 임차인에게 유료로 개방할 수 있게 하여 공간의 효율성을 향상시키고 관리비 절감효과를 가져오게 하는 것입니다. 이러한 변경은 차량이 필요한 거주민들의 생활 편의성도 높이는 부수 효과를 가져왔습니다. 기존에는 차량을 소유한 신혼부부들이 청약조건을 맞추기 위해 차량을 판매하는 등 실제로 차량이 필요한 세대들이 억지로 차량을 판매하는 일도 있었다고 합니다.

청년 안심주택은 기본적으로는 사익을 추구하는 상업용 부동산이기 때문에, 서울시 입장에서는 사업주들의 사업성을 생각하여 정책을 지속적으로 수정할 수밖에 없는 것입니다. 임대주택 제도는 경제 상황 변화에 따라 계속해서 변화할 예정입니다. 다음 포스팅에서는 사업주의 입장에서 청년 안심주택 사업을 진행하는 동기에 대해 더 자세히 다룰 예정입니다.

자기소개: 안녕하세요, MDS 멤버 차터시티입니다. 저는 회계사로 대형회계법인 재무자문본부에서 3년차로 근무하고있으며, 부동산, 인프라, 기업 관련 업무를 진행했습니다. 숫자를 넘어 인사이트까지 전달할 수 있는 글을 쓰도록 하겠습니다.

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