호주 Off the plan - 잘 보이지 않는 현실

Feelsoft의 호주에 내 둥지 만들기

호주 부동산 평가사 (CPV: Certified Practising Valuer) Feelsoft입니다.

다시 말씀드리지만 제 글은 Off-the-plan과 관련하여 여러분들이 잘 인지하지 못하는 것 중 제가 느끼는 중요한 점을 설명드리는 것이지 Off-the-plan에 대해 모든 것을 설명하고자 하는 교과서적인 글이 아니니 혹시라도 Off-the-plan의 일반적인 개념이나 프로세스에 이해가 필요하신 분은 거침없이 구글을 해 주세요.

건물이 제대로 완공되지 않는 경우가 늘고 있다.

Off-the-Plan의 가장 큰 위험은 역시 계약한 부동산이 완성이 되어 부동산으로써 제대로 등기가 될 수 있느냐는 겁니다. 이 부분에서 Strata (아파트/유닛/타운하우스 등의 집합건물)의 경우는 특히 Developer나 Builder의 재무상태가 중요해지는데 팬데믹 이후 급격히 상승한 자재비와 인건비로 인해 계획했던 현금흐름에 문제가 발생하며 도산을 하는 Developer/Builder들이 증가하고 이로 인해 계약한 Off-the-Plan 부동산의 세틀이 지연되는 경우가 발생하고 있습니다. 

이런 게 호주신문에 대문짝만 하게 나도 우린 모르잖아 그치? (24년 4월 5일 기사)

이런 이야기 드리면 어디가 망했고 어디가 건실하냐, 어떻하면 좋은 업체 고르냐, 공사중에 부도나면 어떻하냐, 내 돈은 어떻하냐는 질문 나오리라는 거 뻔히 압니다만 패스 합니다.

Undervalue가 나오는 Off-the-Plan Sale이 많다.

Valuer로서 일을 하다 겪는 난감한 경우 중의 하나가 Off-the-Plan Sale로 판매된 부동산이 Settle 할 때가 다 되어 대출기관을 통해 Valuation을 했는데 Undervalue가 나오는 경우입니다. (사실 진짜로 난감한 것은 매입자겠지요. 그런데 웃긴 건 컴플레인은 대부분 모기지브로커들이 합니다.)

예를 들어 100만 불 Off-the-Plan 아파트를 10만 불만 디포짓을 주고 계약했는데 세틀 때 80만 불밖에 Value가 나오지 않는 경우입니다. 계약금액의 80% (80만 불) 대출이 가능할 것으로 믿고 Equity 10만 불만 추가로 더 준비하면 된다고 생각했는데 (대부분의 사람들은 세틀전 가격이 올라 10만불 마저 대출할 수 있을거라 기대합니다. 그렇게 잘 현혹하죠.) 대출이 64만 불 (80만 불x80%) 밖에 나오지 않게 되어 Equity 26만 불을 준비해야 하는 상황이 되는 거죠. 갑자기 16만 불을 더 구해야 하는 상황이 오는 겁니다. 

그런데 만일 시장까지 안 좋아서 세틀 후 80만 불 이상으로 매각할 수 없다면 문제가 더 커지는 거죠. 혹시라도 매각할 수밖에 없는 상황이 되어 20만 불 손해보고 80만 불에 팔아야 한다면 누가 미쳤다고 거기에 자기돈 26만 불을 넣고 세틀을 하겠습니까? 그냥 디포짓 날리더라도 계약 취소하는 것이 나을 수 있을 겁니다.

실제 50만 불에 계약한 건인데 내가 43.5만 불만 가치를 인정했어. 남의 인생 엿먹인 거지.

신축 아파트의 관리

자 이제 무사히 준공도 되었고 잔금 잘 구해서 세틀도 되었습니다.

그럼 문제가 없을까요?

신축 아파트의 준공승인은 보통 Landscaping 부분을 포함하지 않습니다. 한마디로 건물만 덩그러니 지어진 상태라는 겁니다. 준공이 된 건물이지만 아직 조경, 팬스, BBQ Area 등 대부분의 아웃도어 시설들은 공사 중이고 공사차량과 인부들이 정신없이 일을 합니다.

그럼 무슨 문제가 발생하나요.

렌트를 줄 수가 없는 겁니다. 수익이 없는 것이죠.

그럼 지출도 없나요? 아닙니다. 준공이 되면 바로 Body Corporate이라는 걸 만들어 집주인에게 Strata Levy라는 걸 청구하기 시작합니다. 보통 매분기당 청구를 하기 시작하는데 $1,000에서 많게는 $3,000까지도 나옵니다. 그럼 이 시기(준공은 했는데 공사는 안 끝난 기간)의 공용 부분 전기세, 가스, 물값은 누가 내나요? (안타깝지만 원칙상) Body Corporate가 집주인에게 Levy에 청구를 하지요. 게다가 보험가가 최고인 시점이므로 신축아파트의 Strata Levy (혹은 Special Levy)가 높은 경우가 많습니다.

그렇게 수익에 비해 높은 지출이 발생하다 보니 투자용으로 Off-the-plan 아파트를 산 사람들에게는 무사히 세틀을 해도 스트레스를 받게 됩니다.

자. 그럼 Landscaping도 끝나고 테난트(임차인)도 잘 구해서 렌트도 주었습니다.

그럼 문제가 없을까요?

이때부터 인간적인 문제가 또 시작됩니다.

새 집에 들어간 임차인이 새 집에 대한 하자를 속속들이 다 들춰냅니다.

물이 새니, 구배가 안 맞아 물이 엉뚱한 곳으로 흐른다느니, 문이 잘 안 닫히고 삐거덕 댄다느니 하는 그 모든 하자사항을 매니저 (Property Manager)를 통해 집주인에게 하게 됩니다. 내가 공사업체에게 해야 할 이야기를 고스란히 거꾸로 내가 들어야 하니 스트레스를 받죠. 게다가 공사업체가 기본적으로 제공하지 않는 아이템들 (예를 들면 방충망, 블라인드 등)까지 해달라고 하면 이는 내주머니에서 돈을 꺼내야 하니 이 또한 스트레스가 장난이 아닙니다.

Feelsoft, 너 뭐 Off-the-Plan에 원한 있어?

원한은 무슨...

그냥 호주에서 Off-the-Plan 아파트를 사는 사람이라면 누구나 알아야 할 이야기지만 (그리고 조금만 영어로 구글링을 해도 알 수 있는 이야기지만) 카페 내에 이런 이야기하는 사람들이 없어서 하는 겁니다.

에이전트나 광고전단지만 보지 마시고 현실적인 이야기도 한번 들어보시라고 해서 적어보는 겁니다.

오늘은 너무 부정적인 이야기만 쓴 것 같은데 다음에는 Off-the-Plan의 밝은 면을 좀 써보겠습니다.

멋있잖아? 하지만 보여주지 않는 걸 보는 게 Off-the-Plan 세일이야.

개인적으로 연락 주시는 분들에게...

최근 들어 저에게 개인적으로 연락을 주시는 분들이 무척 많습니다.

일일이 꼼꼼하게 그리고 빠르게 답변드리지 못해서 죄송하다는 말씀 먼저 드리구요.

공인 평가사로서 개인적인 자산관리 또는 운용에 대해 자문을 드리거나 미래에 대한 예측을 드리지 못해 의견이 제한적일 수밖에 없음을 말씀드립니다. (그것보다는 사실 이게 일이 되고 싶지 않습니다. 한국에 와서 할 일이 너무 많아서...)

그리고 네이버 채팅이나 쪽지가 희발성인 것을 뒤늦게 알고 Q&A 전용 이멜 (mail.feelsoft@gmail.com)을 만들었으니 앞으로는 채팅이나 쪽지보다는 이멜을 통해 연락 주시면 감사하겠습니다.