이음 vol.01

1.촉진계획 변경의 이해(1)

촉진계획 변경, 무엇이 바뀌는가

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봄기운이 완연한 3월입니다. 꽃샘추위가 있지만 따스한 봄 햇살이 우리 모두에게 희망을 전하는 계절입니다. 건강 관리에 유의하시고 활기찬 봄을 맞이하시길 바랍니다. 

오늘부터 시작되는 '이음(以音)' 소식지를 통해 저희 조합의 사업 진행 상황과 주요 결정 사항을 투명하게 공유해 드리고자 합니다. '이음'이라는 이름은 조합과 조합원 간의 소통을 '잇는다'는 의미를 담고 있습니다.

이번 소식지에서 다루는 내용은 2024년 12월 23일 서울시 도시재정비위원회의 수정가결 결정에 따른 정보입니다. 

이는 우리 조합의 앞으로의 활동과 결정의 근간이 되는 매우 중요한 내용입니다. 

이 기본 정보를 잘 이해하셔야 앞으로 진행될 추정분담금 검증, 통합건축심의, 설문조사 등 중요한 단계에서 적극적으로 참여하고 현명한 판단을 내리실 수 있습니다. 

지금 진행 중인, 그리고 다음 소식지에서 다룰 촉변 관련 사안들도 모두 이 기본 정보를 토대로 전개됩니다. 

조합장으로서 조합원 여러분께 정확하고 투명한 정보 전달을 위해 이번 소식지를 꼼꼼히 읽어보시길 권장드립니다.

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촉진계획 변경이란 무엇인가요?

쉽게 말해, 촉진계획 변경은 '우리 아파트를 더 좋게 만들기 위한 설계 변경'입니다. 

낡고 불편한 우리 동네를 현대적이고 살기 좋은 곳으로 바꾸는 청사진을 다시 그리는 것입니다. 

처음 계획했던 것보다 더 나은 방향으로 바꾸기 위해 서울시와 협의해 왔고, 지난 2024년 12월 23일에 드디어 서울시에서 수정 승인을 받았습니다.

이번 변경의 가장 큰 목적은 '사업성 확보'입니다. 쉽게 말해 "투자한 만큼 더 좋은 가치를 얻을 수 있도록" 하는 것입니다.

23년 기준인데 많이 바뀝니다. 이것 보다 훨씬 더요. 

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변경된 주요 내용 요약

용도지역 상향 조정

- 일부 지역을 1종→2종, 2종→3종으로 상향

- 이것은 마치 작은 상가 부지를 대형 상가 부지로 바꾸는 것과 비슷합니다 

토지이용계획 변경 

- 막다른 도로를 뚫고 구불구불한 도로를 반듯하게 정리

- 공원을 더 효율적으로 재배치하여 모두가 편리하게 이용할 수 있도록 개선

건축계획 조정

- 건폐율: 42.09% → 35.52% (감소) → 건물 사이 공간이 더 넓어집니다

- 용적률: 232.47% → 237.82% (증가) → 같은 땅에 더 많은 공간을 만들 수 있게 됩니다

주택공급계획 변경

- 총 세대수: 5,816세대 → 5,988세대 (172세대 증가)

- 임대주택: 876세대 → 1,100세대 (224세대 증가)

- 분양면적: 기존보다 41,940.3㎡(12,686평) 추가 확보

- 상정안보다도 1,150.64㎡(348평) 더 확보

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이번 변경이 조합원에게 주는 혜택

분양면적 증가

- 용도지역 상향과 용적률 증가로 전체 분양면적이 커졌습니다

- 이는 여러분의 부담금이 줄어들 가능성이 높아졌다는 의미입니다

- 쉽게 말해, 같은 땅에서 더 많은 '팔 수 있는 면적'이 생겼습니다

공간이 더 효율적으로 바뀝니다

- 도로가 더 편리하게 바뀌고 공원이 더 잘 배치됩니다

- 건폐율이 줄어들어 건물 사이 공간이 넓어져 더 쾌적해집니다

- 마치 답답한 가구 배치를 시원하게 재배치하는 것과 같습니다

세대수가 늘어납니다

- 전체 규모가 커져 공사비를 절감할 수 있습니다

- 대량으로 구매하면 개당 가격이 내려가는 것과 같은 원리입니다

- 임대주택도 늘어나 서울시 정책에 잘 맞추었습니다

(변경될 예정입니다.)

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촉진계획 변경은 단순한 행정절차가 아니라, 우리 모두의 미래 자산 가치를 높이는 중요한 과정입니다. 이번 변경으로 부족했던 사업성을 확보하고, 여러분의 자산가치 상승에 기여할 수 있는 기반을 마련했습니다.

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촉진계획 변경에 따른 평형 및 배치 변화

2024년 12월 23일 서울시 도시재정비위원회에서 결정된 주택공급계획은 다음과 같습니다

잘 안보이시는 분은 클릭후 확대하시면 됩니다.

※ 참고사항: 150㎡를 넘는 대형평형은 현재 150㎡에 포함되어 있습니다. 중대형 비율은 앞으로 통합건축심의 과정에서 여러분의 의견을 듣고 변경될 수 있습니다.

※  참고사항: 60㎡이하 세대수에 임대수가 반영되어 있습니다.

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평형 변화, 조합원에게 어떤 영향이 있나요?

이번 평형 변화는 조합원 여러분의 권리 관계에 다음과 같은 영향을 줍니다

소형평형(60㎡ 이하) 증가

- 서울시 정책에 따라 소형평형 비율이 52.3%→51.2%로 유지됐습니다

- 이는 서울시의 '소형주택 확대' 정책을 잘 반영한 결과입니다

- 다양한 수요층을 만족시킬 수 있는 장점이 있습니다

중형평형(84㎡) 감소

- 중형평형은 45.3%→27.6%로 비율이 감소했습니다

- 하지만 전체 세대수가 늘어나 실제 공급량은 크게 차이나지 않습니다

- 조합원 의견에 따라 앞으로 더 조정할 수 있습니다

대형평형(85㎡ 이상) 대폭 증가

- 대형평형이 19.4%→23.2%로 크게 늘었습니다

- 이는 마치 작은 3룸 아파트가 큰 4룸 이상으로 바뀐 것과 같습니다

- 고급 주거 단지로서의 가치가 높아질 것으로 기대됩니다

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임대 배치는 왜, 어떻게 바뀌었나요?

아직까지는 "정해진 것은 아닙니다"만, 23일 심의안으로만 말씀드리겠습니다.

임대 배치 변경의 주요 이유와 내용은 다음과 같습니다

소셜믹스 정책 반영

- 소셜믹스란? 다양한 계층이 함께 어울려 사는 주거 환경을 말합니다

- 서울시의 '임대와 분양 혼합 배치' 정책을 반영했습니다

- 59형 이하 소형평형을 추가로 만들어 이 정책에 맞추었습니다

(59형 조합원분들에게는 좋은 소식이 있습니다)

공공기여 최적화

- 순부담률 15%로 조정해 사업성과 공공기여를 균형 있게 맞췄습니다

- 재개발에 필요한 공공시설을 적절히 제공하면서도 조합원 부담을 최소화한 결과입니다

임대주택 배치

- 임대주택 1,100세대를 확보해 한남3구역 세입자분들의 재정착을 유도한다는 서울시의 정책입니다.

- 분양주택과 임대주택이 조화롭게 어우러지도록 배치했습니다

- 정책과 조합의 통합과 화합을 위한 배려입니다

서울시는 약간 이런느낌입니다.

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각 평형별 분양가는 어떻게 변할까요?

아직 정해진 것은 아무것도 없습니다. 

다만 조합원의 추후 이해를 돕기 위해 분양가의 변동요인을 말씀드리고 넘어가겠습니다.

용적률 증가의 효과

- 용적률이 높아지면 같은 땅에서 더 많은 면적을 만들 수 있습니다

- 이는 단위면적당 건축비가 줄어드는 효과가 있어 분양가에 도움이 됩니다

공사비 상승 요인

- 최근 건설 자재비와 인건비가 많이 올랐습니다

- 하지만 세대수 증가로 규모의 경제 효과를 볼 수 있어 상승폭을 줄일 수 있습니다

- 우리 조합은 6천세대의 대형 아파트단지입니다. 이는 대량 구매 할인을 받는 것과 같은 원리입니다

평형별 차별화

- 대형평형은 고급 설계를 적용해 프리미엄 가치가 높아질 것입니다

- 소형평형은 합리적인 가격으로 실수요자들이 접근하기 쉽게 할 예정입니다

- 다양한 선택지를 제공해 모든 조합원의 만족도를 높이려 합니다

- 조합원 분양 평형의 다각화 역시 진행 할 예정입니다

※ 참고: 정확한 분양가는 앞으로 절차적 심의를 거쳐 결정됩니다.

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조합원들의 기다림에 반드시 보답하겠습니다.

조합은 여러분의 의견을 최대한 반영하여 통합건축심의 단계에서 최적의 평형 구성을 만들어내도록 최선을 다하겠습니다.

다음편은 촉진 계획 변경에 이해(2) 입니다.

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