이음 vol.01

5. 소형평형 조합원 간담회 보고 및 조합 답변

2025. 2. 11에 조합 사무실에서 다수의 소형평형 조합원님들을 모시고 간담회를 개최하였습니다.

이 자리에서 소형평형 조합원님들께서 조합에 요구사항을 개진하셨습니다.

자세한 전달의견을 서면으로 전달 한 것이 없기에 조합 공식 까페에 개진한 의견과 간담회 내용을 포함해서 말씀 드리겠습니다.

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1. 간담회 개요   

-일시: 2025년 2월 11일

-장소: 조합 사무실

-참석자: 소형평형 조합원 다수

-목적: 소형평형 조합원들의 의견을 듣고, 조합에 요청 사항을 전달하기 위해 모임 진행 

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2. 소형평형 조합원들의 주요 요청 사항 및 조합 답변

-간담회에서 소형평형 조합원들이 요구한 내용과 조합의 입장은 다음과 같습니다

-아래 간담회 내용은 시기상 임대 이슈와 관련하여 서로 충분한 정보 공유가 이루어지지 않은 상태이므로 양해 부탁드립니다(임대 관련 내용은 이전 공지글을 참고해주시길 바랍니다)

-소형평형 조합원들은 서면으로 요구사항을 제출하거나 보낸적이 없습니다. 따라서, 까페글을 인용하여 간담회 내용을 같이 정리해드리겠습니다

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조합원 요청 :

-59㎡(25평) 임대주택 절대 반대

-임대 물량 증가로 인해 조합원의 가치가 하락할 가능성 우려

-임대가 늘어간 것에 해명 요구

조합의 답변 : 

-조합도 59㎡(25평) 임대 물량을 줄이는 방안에 대해 검토중 입니다

-우리 조합은 서울시 학교부지 번복으로 인한 조합의 계속적인 요청으로 서울시에 59㎡ 삭제에 대한 긍정적인 답변을 받았습니다. 저 역시 좋은 답변을 드릴거라 기대 하고 있었구요

-그러나, 3월 11일 서울시가 59임대를 다시 요구하고 있습니다. 이에 대해 우리는 한 치의 양보 없이 강경 대응할 것이며, 결코 받아들일 수 없다는 입장을 분명히 하겠습니다.

-조합원 배정 평형과 임대가 혼합되지 않도록 방안을 적극적으로 검토 중입니다

-다만, 관계 기관과의 협의가 불가피한 사안이므로, 현실적으로 최선의 대안을 강력히 주도해 나가겠습니다.

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조합원 요청 : 

-조합원 배정 평형에 임대를 섞는 것은 받아들일 수 없으며, 이를 반드시 조정해야 함

-소형 평형 조합원들이 이미 여러 불이익을 받고 있는 상황에서, 추가적인 불이익이 발생하지 않도록 보호할 필요가 있음

-모든 평형이 골고루 위치하도록 설계를 조정해야 하며, 특정 평형이 불이익을 받지 않도록 개선해야 함

조합의 답변 : 

-다시 말씀드리지만, 조합원 배정 평형과 임대 평형이 섞이지 않도록 배치 계획을 조정하는 방안을 적극적으로 검토 중 입니다

-소형 조합원들이 불이익을 받지 않도록, '배치 조정' 및 가격 형성에 미치는 영향을 반영하여 최적의 설계안을 마련할 계획입니다

-일반분양 및 조합원 분양 평형을 고려하여, 특정 평형이 과도한 불이익을 받지 않도록 설계를 조정할 계획입니다

-다만, 대형평형이 좋은 배치를 갖는 것은 재개발·재건축 시장에서 일반적으로 적용되는 원칙입니다. 

-만약 소형평형이 좋은 위치로 배치될 경우, 중형평형 조합원들도 같은 요구를 할 가능성이 높아지고, 이에 따라 대형평형 조합원들은 상대적으로 불이익을 받을 수 있는 구조가 형성될 수 있습니다. 결국 조합원 간 형평성을 유지하는 측면에서 신중한 조정이 필요한 사항입니다.

-조합은 각 평형별 특성을 고려하면서도, 전체 조합원들의 합의와 형평성을 최우선으로 두고 배치 계획을 조정할 계획입니다.

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조합원 요청 : 

-래미안 원베일리의 예로 한 동에 20평대, 30평대, 40평대 등 다양한 평형이 들어갈 수 있도록 설계해야 함

-대형, 중형, 소형이 함께 배치될 수 있도록 조정하여, 특정 평형이 불이익을 받는 상황을 방지해야 함

조합의 답변 : 

-최근 트렌드를 고려하여 한 동에 여러 평형이 공존할 수 있는 설계안을 검토 중입니다. 

-주장하시는 분의 의도를 고려하면 소위 로얄동 배치를 원하시는 것으로 이해됩니다. 다만, 소형 평형 내에서도 상층과 하층 조합원 간의 조율이 필요한 부분이며, 이를 ‘타입별 세분화’ 방안을 통해 균형 있게 조정해 나갈 계획입니다

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조합원 요청 : 

-임대주택 비율이 당초 예상했던 15%보다 증가하여 18%를 넘어선 이유를 명확하게 설명

-임대 물량이 늘어나면서 단지 이미지 및 가치 하락 등의 간접적인 손실이 발생할 수 있는 우려

조합의 답변 : 

-앞선 글에 설명드렸듯, 임대주택 비율 증가 문제는 서울시 및 관계 기관과의 협의 과정에서 발생한 사항이며, 조합은 최대한 임대 비율을 낮추기 위해 노력해 왔습니다(최근까지 좋은 소식이 있었는데, 최근 서울시의 요구안이 뒤바뀐 상황이 재차 발생했습니다) 

-조심스럽게 말씀드리면, 단지 가치 하락을 방지하기 위해 임대 물량의 배치 및 설계를 조정계획을 가지고 있으며, 소셜믹스 정책이 조합원들에게 불리하게 적용되지 않도록 조율하겠습니다(다만, 확정된 사항이 아닌데다 최근 서울시의 요구안이 또 조합에게 안좋은 쪽으로 흘러가고 있습니다) 

-다만, 조합은 조합원들의 우려를 충분히 이해하고 있으며, 임대주택 증가로 인한 영향을 최소화할 수 있도록 서울시 및 관계 기관과 지속적으로 협의하고 있으니 좋은 쪽으로 응원해주셨으면 합니다. 

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조합원 요청 : 

-12,000평의 추가용적율을 공평하게 나눠야 함

-본인보다 낮은 감평액수를 가지고 있는 사람이, 분할이 아니라는 이유로 평형선택권을 가지게 되는 것에 대한 불만

조합의 답변 : 

-조합은 분할 조합원들의 요구를 충분히 이해하고 있으며, 공정한 기준을 바탕으로 조율하는 것이 중요하다고 생각합니다. 

-다만, 현재 시장 상황을 고려했을 때, 일반 조합원이 받는 평형의 시장가치가 더 높다는 점도 간과할 수 없습니다

-분할 조합원들이 요청하는 기준이 적용될 경우, 일반 조합원들 또한 이에 대한 형평성을 요구할 가능성이 높아지며, 이는 전체 조합원 간의 균형을 유지하는 데 있어 신중한 접근이 필요함을 의미합니다

-즉, 분할 조합원들의 요구가 정당성을 가지려면, 일반 조합원의 희생을 전제로 하는 방식이 아니라, 모두가 납득할 수 있는 합리적인 조정이 필요합니다. 한쪽의 이익만을 강조하기보다, 조합원 전체의 형평성을 고려하는 방향으로 논의가 이루어져야 한다는 뜻 입니다.

-같은 입장으로, 조합은 12,000평 배분이 특정 조합원에게만 유리하게 작용하지 않도록, 공정성을 최우선으로 고려하며 다양한 방안을 검토하고 있습니다.(이 의견에 대해서는 따로 글을 작성하도록 하겠습니다)

-많은 조합원들이 12,000평의 분배에 대한 불만을 표출하고 있는 상황임을 인지하고 있습니다

-심지어 '대형화를 요구했던 조합원들'조차 자신이 원하는 평형을 받지 못한다고 판단되어, 특혜를 요청하는 상황이 발생하고 있습니다. 이는 모든 조합원들이 각자의 입장에서 유리한 조건을 원하지만, 한쪽의 이익만을 반영할 경우 또 다른 조합원들의 형평성 문제가 불거질 수밖에 없음을 의미합니다.

-배분 기준이 특정 집단에게만 유리하게 조정된다면, 조합원 간 형평성이 무너지고, 장기적으로 조합 내 갈등이 심화될 가능성이 큽니다. 따라서 모든 조합원이 납득할 수 있는 균형 잡힌 해결책을 마련하는 것이 중요하며, 조합은 이를 위해 신중한 논의를 진행 중입니다. 

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조합원 요청 : 

-일반 조합원들이 34평을 받는다면, 분할 조합원들도 동일한 기준이 적용되어야 함

-다른 구역(다른 한남뉴타운)에서는 분할 조합원들에게 34평을 배정해 줬다는 사례가 있어, 이에 대한 형평성을 고려해 달라는 요청

조합의 답변 : 

-형평성에 대한 의견은 위에 서술한것으로 갈음하겠습니다.

-조합은 각 구역마다 사업 조건과 환경이 다르다는 점을 분명히 말씀드립니다. 한남 4구역이나 2구역의 경우, 조합원 수가 훨씬 적고 분할 조합원이 거의 존재하지 않는다는 근본적인 차이가 있습니다.

-무엇보다도, 사업성이 한남 3구역과는 전혀 다른 수준으로 진행되고 있기 때문에, 다른 구역의 배분 기준을 그대로 적용하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 단순히 다른 구역에서 이루어진 사례를 가져와 형평성을 주장하는 것은, 한남 3구역의 사업적 특성과 조합원 구성의 차이를 무시하는 것이나 다름없습니다.

-또한, 조합의 역할은 특정 조합원에게만 유리한 기준을 만드는 것이 아니라, 전체 조합원의 이익을 균형 있게 고려하는 것입니다. 

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조합원 요청 :

-소형 조합원들의 비율이 높은 상황에서, 12,000평 배분에서 소형 조합원들이 제외되는 것은 부당하다고 주장

-일부 조합원들이 자신들의 평형을 지키려는 이유로 소형 조합원들의 정당한 권리를 무시하는 태도를 지양해줬으면 한다고 생각함

조합의 답변 : 

-조합이 12,000평을 확보할 수 있었던 것은 조합 집행부의 지속적인 협상과 노력 덕분이며, 이는 조합원 모두에게 돌아가는"추가적"인 혜택입니다.(원래는 없었던 것을 만들어 낸 것입니다) 

-애초에 조합은 사업성을 기반으로 평형 조정(소형을 깍아 비율 조정을 하고, 중형을 늘려 전체 사업성을 늘리려는 등) 을 진행하려 했으나, 대형화 여론이 강하게 형성되면서 최종적인 배분 방식이 지금의 형태로 결정된 것입니다.

-많은 조합원들이 대형화를 찬성했고, 단지의 가치를 높이고 쾌적성을 확보하는 데 기여할 것이라는 점에 공감했었습니다.

-그러나, 하나를 얻으면 하나를 내려놓을 줄도 알아야 합니다. 대형화가 이루어졌다면, 그에 따른 조정 또한 불가피합니다. 개별적인 유불리를 따져 특혜를 주장하는 것은 조합원 간의 균형을 무너뜨릴 수 있으며, 조합이 전체적인 형평성을 고려해 조율해야 하는 이유입니다.

-그렇다고 하여 전반적인 분할 평형의 의견을 묵시하고자 하는 이유는 되지 않습니다. 단지 모든 조합원의 양보가 필요합니다. 

-조합은 조합원 개개인의 이익보다, 전체 조합원의 공동 이익을 우선으로 고려하여 배분안을 마련하고 있으며, 합리적이고 균형 잡힌 방안을 최종적으로 결정할 것입니다.

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3. 간담회 요약

소형 조합원의 주요 요청

1) 임대주택의 증가 불만

2) 임대주택중 특히, 59㎡(25평)의 임대세대 불만

3) 59㎡(25평)임대세대가 소셜 믹스되어 조합원 평형에 섞일 위험에 대한 불만

4) 12,000평 추가용적율의 공정한 배분 요구 

주요 요청에 대한 조합의 답변

1) 임대주택은 조합원 모두가 불만을 가지고 있다는 것을 인지하고 있으며, 이에 대해 서울시와 계속해서 협상해 나가도록 하겠습니다

2) 특히 59㎡ 임대세대가 소셜믹스로 옆집 또는 아랫집등으로 섞이는 것에 관련한 불만에 대하여 인지하고 있으며 이에 배치조정 및 타입별 세분화를 통해서 최대한 피해를 방지하고자 합니다. 

-우선적으로 서울시에 요청한 것은 59㎡임대 제거입니다. 요청이 받아 들여지도록 최선을 다하고 있습니다

3) 12,000평 추가용적율의 공정한 배분에 대한 요구에 관련해서는 추후 조합이 최초 설계했던 원안에 대한 설명이 필요할 것같습니다. 

-12,000평 배분이 특정 조합원에게만 유리하게 작용하지 않도록 공정성을 최우선으로 고려하겠습니다. 

-다만, 언급되었던 완벽한 공정, 공평이란 있을 수 없습니다. 조합의 의사결정은 공리에 최대한 포커스를 맞춰서 서로간의 이해를 구하고자 하는 입장입니다. 조합과 조합원, 각 평형간의 이해와 양보가 필요합니다.

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4. 서울시 임대관련 요청과 앞으로의 조합 계획

3월 13일 임대관련 논의 내용과 앞으로의 조합 계획

조합은 이번 논의에서 59㎡ 임대 세대 제거가 소형 평형 조합원의 가장 큰 불만을 해소하는 핵심 요소라고 판단했습니다. 이를 위해 일부 양보가 필요하더라도 소셜 믹스 문제 해결이 최우선 과제라고 보고 강하게 요청했습니다.

임대관련 논의 내용

-조합원들은 소셜 믹스로 인해 본인들의 아파트 가치가 하락할 것을 우려하고 있습니다. 이는 조합이 집중해야 할 핵심 사안이며, 이에 대한 서울시의 명확한 입장을 요구했습니다.

-이번 논의에는 시의원이 참석하여 보다 진전된 답변을 기대했으나, 서울시는 기존 입장을 유지하며 원론적인 답변만 반복했습니다. 조합이 요구한 핵심 사안에 대해 구체적인 답변을 회피하는 모습을 보였습니다.

-조합은 임대 세대 수를 세 자릿수 이하로 줄일 것을 강력히 요구했습니다. 특히 900세대 수준까지 낮출 것을 주장했으나, 서울시는 숫자 언급 자체를 회피하며 명확한 답변을 피했습니다.

-서울시의 태도를 종합적으로 고려할 때, 현재로서는 부정적인 입장으로 해석할 수밖에 없습니다. 조합은 앞으로도 강한 압박과 전략적 접근을 통해 서울시의 입장 변화를 이끌어낼 방안을 지속적으로 모색해 나가야 할 것입니다.

-다음편은 중형평형 배분과 관련한 간담회 내용도 이어갈 예정이며, 모든 조합원들의 의견을 수렴하여 형평성 있는 해결책을 마련할 것입니다. 

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한남 재개발 조합 FAQ

                    

Q: 임대주택의 위치는 어디로 결정되나요? 

A: 임대주택의 위치는 서울시 및 관련 기관과의 협의를 통해 결정됩니다. 현재 시점에서는 소셜믹스를 통한 조합원 및 일반 분양에 랜덤으로 배정하려는 요구가 있습니다. 조합은 임대주택이 특정 위치에 배치하길 요구하는 중입니다. 또한 조합원 분양 세대와의 동선과 공간을 최대한 분리하는 방안을 검토 중입니다.

Q: 소형평형 조합원들도 남산, 한강 조망권이 있는 위치를 배정받을 수 있나요? 

A: 모든 평형에 조망권을 균등하게 배분하는 것은 물리적으로 한계가 있습니다. 그러나 조합은 소형평형도 일부는 좋은 조망을 확보할 수 있도록 설계에 반영하고 있습니다. 특히 고층부 소형평형의 경우 우수한 조망권을 가질 수 있도록 설계 계획하고 있습니다.

-다만, 우려되는 것은 소형평형안에서도 형평성 문제가 다시 재기될 수 있다는 점입니다. 조합원 서로의 양보와 이해가 우선되야 합니다.

Q: 분할 조합원이 34평형을 받을 수 있는 방법은 없나요?

A: 현행 기준으로는 감정평가액이 해당 평형에 미치더라도 조합원 분양분이 남지 않는 경우 직접 34평형을 받기는 어렵습니다. 다만 분할 조합원들의 불만을 알고 있기에 불만에 상응하는 해답을 드리기 위해 고심중입니다. 

Q: 59㎡ 임대주택이 변경될 가능성이 있나요?

A: 조합은 59㎡ 임대주택 취소를 위해 서울시와 적극적으로 협의해왔고, 한때 긍정적인 답변을 받았습니다. 그러나 3월 11일 서울시가 입장을 번복하여 59㎡ 임대를 재차 요구한 상황입니다. 조합은 계속해서 협상을 진행 중이며, 최종 결과는 아직 확정되지 않았습니다. 서울시의 정책 방향을 고려할 때 완전한 취소는 쉽지 않으나, 최소한의 물량으로 조정하기 위해 최선을 다하고 있습니다.

Q: 조합이 촉변 절차를 묻지 않고 임의로 진행했다는 주장이 있는데, 이에 대한 조합의 입장은 무엇인가요?

A: 촉변 절차는 조합이 사업을 추진하는 과정에서 수행하는 업무의 일부이며, 총회의 결의가 필요한 사안이 아닙니다. 조합은 관련 법규를 준수하며 절차를 진행해 왔으며, 조합원들의 다양한 의견도 충분히 반영했습니다.

-다만, 일부 조합원들이 기대했던 수준만큼 대형 평형이 증가하지 않았다는 점에 아쉬움을 느낄 수 있습니다. 하지만 조합은 현실적인 조건과 사업성을 고려하여 최대한 반영한 결과를 도출한 것이며, 모든 조합원의 이익을 균형 있게 조정해야 하는 책임이 있습니다.

-또한, 임대 세대 증가에 대해서도 조합이 임의로 결정한 것이 아니라, 이는 서울시의 정책적 방향에 따른 조치입니다. 조합이 이를 마음대로 줄이거나 조정할 수 있는 문제가 아니며, 공공기관과의 협의를 통해 조합의 이익을 최대한 지키는 방향으로 조율한 것입니다.

-즉, 이 사안은 본래 조합이 별도로 보고할 필요조차 없는 사항입니다. 그럼에도 불구하고 설명을 드리는 이유는 오해를 바로잡기 위함입니다. 하지만 보고를 한다고 해서 바뀔 수 있는 내용도 아닙니다. 

'이미 결정된 사항을 놓고 논란을 키우는 것은 조합 전체의 이익을 해칠 뿐'입니다. 사업이 흔들리지 않도록 조합은 앞으로도 원칙을 지키고 흔들림 없이 추진해 나가겠습니다.

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궁금한 사항, 제보 사항이 있으면 이 글의 댓글 또는 조합 메일<hannam3rst@naver.com>에 올려주시면 답변드리거나 참조하도록 하겠습니다.

겹치는 말이 많았습니다. 많이 겹친다는 것은 겹치는 수만큼 중요하다는 뜻이기에 조합원들도 이 의미를 생각해주시길 기원합니다.

감사합니다.