이음 vol.01

4. 서울시 협의 과정 및 조합의 대응 

소형평형과 중형평형 간담회 내용을 전달하기에 앞서, 서울시의 요구 변경과 이에 따른 조합의 대응이 우선적으로 논의되어야 합니다. 현재 서울시의 요구가 변동됨에 따라 조합 집행부 역시 이에 맞는 대응을 진행해야 하는 상황입니다.

 

특히, 소형 평형 조합원들의 가장 큰 불만 사항은 "임대 관련 문제"로 인지하고 있습니다.

현재 시위 상황과 앞으로 예상되는 서울시의 움직임을 이해하기 위해서는, 조합과 서울시 간의 협상이 어떻게 진행되었고, 왜 이러한 갈등이 발생했는지를 먼저 살펴보는 것이 중요합니다. 이에 대한 배경을 우선적으로 정리하여 전달드립니다.

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서울시 협의 과정 및 조합의 대응

아래는 한남3구역 재개발 사업과 관련하여 서울시와의 협의 과정 및 대응 전략을 정리한 내용입니다. 아래 사항을 인지하면 본 내용을 이해하는 데 도움이 됩니다.

-나는 그런거 모르겠고 식은 본인의 재산을 지키는데 도움이 되질 않습니다

-타조합원님들도 보면 조합의 일을 이해하시는데 어느정도 도움이 될 것이라 생각됩니다

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주요 개념 및 용어 설명

(바쁘신분들은 하단의 결론만 보셔도 무방합니다)

-순부담률(공공기여 비율): 

재개발 조합이 부담하는 공공기여(기부채납)의 비율. 서울시는 이를 15%로 요구했으나, 조합은 기존 13.4%에서 최소한의 증가만 허용하려고 함

-기부채납: 

조합이 공공시설(학교, 공공청사, 도로 등)을 서울시에 무상 제공하는 방식으로 용적률을 확보함

(학교 이슈가 여기 들어갑니다)

-임대주택 추가 확보: 

서울시는 재개발로 인해 발생하는 임대주택 신청 세대를 모두 수용하도록 요구. 조합은 사업성 악화를 이유로 조정 시도

-소셜믹스: 

일반분양과 임대주택이 혼합된 형태의 주거환경을 조성하는 정책

(현재 소형 조합원들의 불만 시사점입니다)

-공공공지(학교용지) & 공공청사: 

서울시는 이를 축소하거나 주택용지로 전환하여 임대아파트를 추가 확보하려고 했으나, 조합은 원래 용도로 유지하려고 함

(학교를 없애는 대신 서울시에서는 잔여 땅을 임대를 추가로 넣으려 했다는 느낌이 있습니다) 

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이해를 돕기위한 서울시과 조합의 타임라인 요약

(바쁘신 분들은 아래 요약만 읽어보셔도 됩니다) 

11/15 서울시 요구사항 : 

-순부담률 15% 확보

-임대주택 1,200세대 이상 확보

-소셜믹스 도입

-공공청사 삭제, 공공공지(학교) 7,000㎡으로 축소

(요약: 학교 줄이고 임대 늘려라)

조합의 대응 : 

-학교용지 축소 및 공공청사 부지 전환은 용적률 축소로 이어짐 → 분양면적 확보 위해 1,200세대 이상의 임대주택 필요해 사업성 악화

-강한 항의 및 대관업무를 통해 학교용지 유보지 전환 철회 요구

-서울시는 공공청사 삭제 요구 추가 → 용산구청의 협조 없이 추진 불가능

(요약: 학교 주세요, 임대 늘리면 안되요)

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12/5 서울시 요구사항 : 

-순부담률 15% 확보

-임대주택 1,100세대 이상 확보

-소셜믹스 도입

-공공청사 800㎡으로 축소, 공공공지(학교) 8,500㎡으로 축소

(요약: 공공청사와 학교용지를 줄여 임대아파트를 추가 확보해라)

조합의 대응 : 

-서울시는 공공청사·공공공지 기부채납을 줄이고, 공공주택 기부채납으로 임대아파트 확보 목표

-조합은 학교부지 공공공지로 기부채납, 공공청사는 원상복구하며 순부담률 13.4% → 15%까지 1.6%만 임대주택으로 기부채납하는 방안 제시

-대관업무를 통해 공공청사 관련 ①삭제 ②원상복구 ③800㎡ 축소로 협의 진행

-공공공지(학교)도 ①전체 유보지 전환 ②공공공지 7,000㎡ ③공공공지 8,500㎡으로 협상 진행

(요약: 공공청사랑 학교용지 줄이는 것 보다는 순부담률을 늘릴테니 늘어난만큼 임대를 하겠습니다)

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12/17 서울시 요구사항 (최종 조율)  :

-순부담률 15% 확보

-임대주택 1,100세대 이상 확보

-소셜믹스 도입

-공공청사(1,600㎡) 원안 유지, 공공공지(학교) 8,500㎡

(요약: 15%로 늘었으니 임대 1100세대 맞지? 학교땅은 말한대로 이정도로 하자)

조합의 대응 : 

-서울시는 한남3구역 재개발로 발생하는 임대주택 신청 세대(1,084세대) 전부 수용하도록 요구

-59㎡ 이하 소형주택 추가 건립 후 일반분양하여 소셜믹스 실현 요청

-공공청사는 기부채납 유지, 공공공지(학교)는 8,500㎡ 인정, 나머지 주택용지로 전환하여 공공건축물 기부채납 방식으로 임대아파트 1,100세대 확보 요구

-조합은 서울시 요구 수용하여 12/23 도시재정비위원회 상정 확정

-권영세 의원, 박희영 용산구청장, 서울시 고위공무원 등 다양한 대관 채널을 통해 협의 진행

(요약: 임대를 1100세대 하겠습니다. 나머지 땅에 딴거 넣지말고 임대아파트로 하겠습니다)

조합 상황입니다

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12월 23일 상정안 까지의 요약

-서울시의 요구(임대증가, 순부담율, 공공용지, 학교축소)를 조합이 강요받은 상황이었습니다

-조합은 조합원의 재산 피해를 최소화하기 위해 선택이 아닌 ‘어쩔 수 없는 결단’을 했습니다.

-결과적으로 학교와 공공공지를 지켜냈고, 임대 증가 역시 서울시의 요청보다 100세대 이상 줄인 것으로 타협 되었습니다. 

-만약 조합이 서울시와의 협상 과정에서 적극적이고 전략적인 대응에 실패했다면, 임대주택은 약 1,200세대 이상으로 크게 늘어났을 것이고, 순부담률도 더 높아졌을 뿐 아니라, 학교 및 공공청사의 축소로 조합원 여러분의 피해는 더욱 커졌을 것입니다.

-이런 노력이 있었음에도 '누군가'는 임대만 늘려왔다고 합니다.

"결과의 한부분만 보지 말고, '무엇을 막아냈는지'를 봐주시길 바랍니다"

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협상 과정 및 서울시의 돌발적 태도 변화

2025년 1~2월: 조합의 지속적인 서울시 협상 노력

-몇몇 조합원들은 결국 임대를 늘려온것만 부각하고 있는 상황입니다

-이에 조합은 임대주택 증가를 최소화하고, 순부담률을 낮추기 위해 1월부터 지속적으로 서울시와 접촉하며 협상 진행하고 있었습니다

-서울시는 협상 초기에 조합의 요구를 일정 부분 수용할 가능성을 내비치며 유연한 태도 보였습니다

-조합은 이러한 서울시의 유연한 태도를 믿고, 최대한 사업성을 지키는 방향으로 협상을 적극적으로 추진했습니다

서울시는 학교부지에 대한 번복을 하는 상황

-설명드렸듯 서울시과 조합이 이미 학교에 관해 약속을 하였음에도 서울시와 교육부의 초등학교 유치문제를 조합에서 떠안게 되는 상황이 발생했습니다

-누군가는 조합이 서울시에게 학교부지를 넘겨줬다고 하는 악의적인 소문을 내고 다녔음에도 불구하고 조합임원진과 몇몇 조합원들은 학교부지를 다시 확정시키기 위해 노력했고 결국 학교 부지에 대한 확정을 받아냈습니다(결국 그 누군가는 조용히 있는 상황입니다)

2025년 3월 초 서울시의 협상 가능성 및 조합의 기대

 -3월 초까지도 서울시는 협상에서 합리적인 타협안을 제시할 것으로 보였으며, 조합의 요청사항 일부를 긍정적으로 검토하는 정보를 받았습니다 (대관업무의 특징상 정확한 근거를 말씀드릴 수 없음에 양해부탁드립니다)

-조합은 임대 세대수 축소에 대한 긍정적 반응을 바탕으로 협상 마무리를 기대하며 조합원께 좋은 소식을 전달 할 수 있을 거라 기대했습니다

2025년 3월 11일 서울시의 돌연한 태도 변화 및 원안 강행

-3월 11일, 서울시는 돌연 기존 협상 진행과 무관하게 원래의 요구사항을 거의 변경없이 유지하겠다는 요구를 하는 중입니다

-순부담률 15%, 임대주택 1,100세대의 요구를 밀어붙이며, 기존 논의된 구두전달사항을 전면 철회하는 상황입니다

-조합은 즉각 "이대로 진행하면 사업이 망할 것"이라고 강력히 항의하였습니다 

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조합의 대응과 현재 상황

조합의 앞으로 대응 계획

-서울시에서는 3월 13일 조합의 요청에 대한 결과를 서울시에서 알려주겠다고 하는 상황입니다 

-급박하게 시위를 기획 한점에 대해서는 당장 내일의 일정에 우리의 뜻을 보여주기 위함입니다

-조합은 서울시와의 협상에 무리한 요구사항의 수정을 강하게 요구할 것입니다

-합리적인 이유와 근거를 바탕으로 적극적으로 문제를 제기하여 조합원의 재산 보호를 위한 대관 활동을 더욱 강화할 것입니다 

-조합은 최선의 결과를 얻기 위해 정치권 및 관련 기관, 언론등 모든 수단과 방법을 동원하여 협의 노력을 하고 있습니다. 

-조합원 여러분의 권익을 끝까지 지키도록 최선을 다하겠습니다.

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FAQ

Q: 임대주택 비율 증가가 우리 조합 사업에 어떤 현실적인 도움이 될 수 있나요?

A: 임대주택 비율 증가가 서울시 정책상 불가피한 측면이 있는 건 사실입니다. 현실적으로 임대 비율 증가에 따른 조합원들의 우려도 충분히 이해합니다. 

-다만, 이 비율을 수용하면 조합은 서울시의 협력과 사업 인·허가라는 명확한 이점을 얻게 됩니다. 이는 결국 전체 사업 일정이 단축되는 결과로 이어져 조합원들의 금융비용과 불확실성을 줄이는 실질적인 효과가 있습니다.

즉, 단기적으로는 부담처럼 느껴질 수 있지만, 중장기적으로 보면 사업의 안정성과 속도 면에서 조합원들께 분명한 이득이 되는 결정이라고 할 수 있습니다.

-조합장으로서 저는 최종적으로 아파트가 완공되어 매매 거래가 이루어질 때, 임대 물량이 몇 가구인지, 평형대가 크든 작든 상관없이 '하루라도 빨리 완공하는 것이 결국 우리 조합원들에게 가장 유리한 결과를 가져온다'고 생각합니다. 사업을 신속히 진행해 불확실성과 금융비용을 줄이고 빠른 시일 내에 입주권을 현실화시키는 것이 궁극적으로 우리 모두의 이익이기 때문입니다.

Q: 임대주택 수는 확정된 건가요?

A: 아닙니다. 현재 서울시와 지속적으로 협의 중입니다. 다만 현실적으로 우리의 여건이 드라마틱하게 반영되기는 어려울 것으로 보입니다. (잠시후 서울시와의 미팅이 있습니다. 결과를 정리해서 공지드릴 예정입니다)

Q: 기존 설계로 원복하는 것이 임대 감소에 유리한가요?

A: 기존설계는 인허가를 위한 설계로, 실제적인 건설이 불가능한 상태였습니다. 

-만에 하나 그 설계로 건설이 이루어진다 하더라도, 12,000평의 인센티브 상실, 낮은 용적률, 동 간격이 좁은 9미터 설정, 특정 블럭의 가치 하락, 세대당 주차장 1.2대 확보 등 많은 구조적 문제를 고스란히 떠안게 됩니다. 

-만에 하나 기존설계로 돌아가는 선택보다는, 추가로 200세대가 증가한 현 설계를 유지하는 것이 더 합리적이고 경제적인 선택입니다.

-설계변경은 상수(고정값)란 뜻입니다. 상수라는 점을 인지하시고 나머지 12,000평을 사업성을 위해 추가로 벌어왔다라는게 정확한 설명입니다.

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궁금한 사항, 제보 사항이 있으면 이 글의 댓글 또는 조합 메일<hannam3rst@naver.com>에 올려주시면 답변드리거나 참조하도록 하겠습니다.

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