투자열정이 가득 하지만 부동산 지식은 없는 당신에게.
경매사건이 발생하는 원인과 원리를 이해하자.
먼저, 여러분께서 경매투자를 하시려면 경매의 원리를 이해하셔야 합니다.
호랑이를 잡으려면 호랑이 굴이 어떤 구조로 되어있는지 대충은 알아야 되니까요.
경매사건이 왜 생기는가부터 알아보겠습니다.
먼저 여러분 친구 한 명을 떠올려주세요. 돈이 좀 필요하답니다. 그 친구에게는 집이 하나 있어요.
그 친구가 집은 있는데 수중에 돈은 없어, 돈이 필요해 은행에 갔습니다. 그리고 친구는 돈을 빌리면서 못 갚으면 집이라도 처분할게요라고 약속하고 돈을 빌렸습니다.
이렇게 부동산을 담보로 제공하는 걸 ‘근저당권’이라 합니다.
이제 친구는 채무자, 은행은 채권자가 되는 거죠.
지금부터 친구에게는 돈을 빌린 대신 월 단위 이자라는 의무가 생깁니다.
자 이제 은행 입장에서 볼게요. 어느 날부터 돈 빌려간 친구가 이자를 안 내고 있습니다.
돈을 빌려준 은행은 겁이 나겠죠. 나중에 원금도 받아야 하지만 지금까지 잘 주던 이자도 안 주면 불안하죠. 그럼 불안해서 연락합니다. “고객님, 뭔 일 있습니까? 이자 납부 하고 원금상환 제대로 잘해주세요” 하는데 계속 못 내요 이 친구가. 그럼 은행은 “와, 이거 뭐 잘못됐네. 가만있으면 안 되겠다” 합니다.
어떻게 해야겠습니까?
네, 친구가 돈 빌릴 때 담보로 제공한 집을 처분해서 돈으로 만들면 됩니다. 근데 은행이 친구 집을 맘대로 팔 수 있습니까? 법적으로 안됩니다.
그래서 집 좀 팔아달라고 부탁하는 겁니다. 누구한테?
"답 : 법원한테요. "
@http://www.upinews.kr/newsView/upi202203280085이렇게 경매사건이 생기는 겁니다.
채권자가 법원에 타인의 재산을 법적인 절차를 통해 공정하게 처분해서 자신이 못 받은 돈을 회수하게 해달라고 부탁하는 게 “경매신청”입니다.
이해되셨나요? 이야기 나온 김에 법원경매 두 가지 종류까지 마스터해 봅시다.
경매에는 두 가지가 있습니다. 임의경매와 강제경매!
채권자인 은행은 채무자에게 사전에 받아 둔 근저당권, 전세권과 같은 담보권을 법원에 근거로 제시하고 얼른 팔아달라고 요청합니다. 법원이 검토 후 오케이 판결 내리면 경매가 시작되는 겁니다.
이게 임의경매입니다. 이미 설정해 둔 담보가 있기 때문에 속도가 빠릅니다.
대부분의 은행은 돈을 빌려줄 때 담보권을 설정한 후 집문서인 등기부등본이라는 서류에 ‘돈을 빌려주었다 = 근저당권’ 내용을 기재합니다. 이자 연체가 지속되면 별도의 소송 진행 없이 바로 법원에다 임의경매신청을 진행합니다. 대표적인 게 주택담보대출이죠.
두 번째는, 만약 은행이 아닌 여러분이 친구에게 돈을 빌려줬습니다.
개인 간에는 돈 빌려주면서 친구 집 담보 잡고 잘 안 하죠. 그래도 떼이면 열받죠? 여러분은 설정해 둔 담보물이 없기 때문에 일단은 법원에 소송을 제기해야 됩니다. 그리고 법원의 판결을 얻고 나면 잡아둔 담보가 없어도
경매신청을 할 수 있습니다.
그럼 친구네 집문서인 등기부등본에는 ‘강제경매개시결정’이라는 문구가 들어갑니다.
경매개시결정 등기가 된다는 것은 압류의 효력이 생기는 것과 같은 맥락입니다.
팔 수도, 월세 줄 수도 없게 돼버리죠. 결정과 동시에 경매가 시작되는 겁니다.
이게 강제경매입니다.
여러분의 더 쉽고 재미있는 이해를 돕기 위해 만들어 둔 영상이 있습니다.
(아래 링크를 클릭하시면 바로 재생이 가능합니다, 5분 영상)
아래 링크주소를 클릭해 주세요!
자, 이렇게 부동산 경매로 돈을 벌고 싶으시다면 가장 먼저 전체적인 틀을 잡으시며 전반적인 그림만 이해를 하고 내가 필요한 정보를 찾아 망을 좁혀가시면 됩니다.
반드시 알아야 할 것들 먼저 정리하고, 이후로는 물건검색을 하시면서 마음의 드는 물건이 보일 때 각 물건에 따른 상황 판단을 하시는 겁니다.
