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Oct 27. 2024
월급쟁이 마이너스 통장에서 500만 원 출금, 투자시작
경매 첫 투자 도전. 3주 만에 1,200만 원 순수익 올리며 자신감 충
지금까지 상당히 지루하셨을 테니 제 사례 하나를 풀고 가겠습니다.
워밍업이라고 생각하시고 봐주시면 됩니다.
(지금은 읽으시면서 이해가 안되실 수도 있지만 단계별 경매투자 노하우에서 자세히 다룰 예정이니 편히 넘기시면 됩니다)
※ 저는 개인적으로 ‘옥션원’이라는 유료사이트를 이용하고 있습니다. 따라서 해당 사이트의 홈페이지 화면이 사진 자료로 첨부됩니다. 홈페이지 화면은 각 사이트마다 약간의 디자인과 구성이 다를 수 있습니다.
첫 투자 이야기.
궁핍한 월급쟁이, 마이너스 통장에서 500만 원 출금,
3주 만에 1,200만 원 순수익 올리며 자신감 충만.
@경매제공정보사이트 (이하 옥션원)위 사진은 2020년 2월에 낙찰받은 약 710세대의 지방 아파트입니다. 경매 초보였던 제가 약 3주 만에 1,200만 원 이상의 순수익을 낸 사례입니다. (그래서 여러분도 가능하다는 사실은 안 비밀.)
부동산 경매를 하는 건데 지식도 없고, 돈 없어도 되나?
답변하자면, 저는 지식은 물론, 돈도 없었고 마이너스 통장은 있었습니다.
2019년 가을, 책과 함께 경매를 시작했지만 저는 겁이 났습니다. 생전 가본 적도 없는 전국 각지의 땅과 건물을 화면으로 보면서 감히 입찰할 엄두가 나지 않았습니다.
면식도 없는 다른 도시의 집을, 그것도 경매로 산다는 것은 알지도 못하는 외국 부동산을 구입하는 것이나 마찬가지라 생각했죠.
그래서 당시 근무 중이던 경남 ‘창원’을 타깃으로 잡고 1억 원 이하 아파트나 빌라 중에서 나 같은 사람도 살만한 것이 있나 하고 둘러보곤 했습니다.
경매투자의 첫 단계는 물건검색입니다.
법원이라는 마트에 나와 있는 수만 가지 상품들을 쭉 둘러보다가
‘어 이거 좀 싸고 괜찮아 보이는데?’
생각이 들면 클릭해서 유심히 보는 것이죠. 인터넷 쇼핑과 똑같습니다.
이렇게 검색을 하다가 창원시 완월동에 있는 산동네 1억 원짜리 아파트가
3번이나 유찰이 되어 매물로 나와 있는 것을 보았고 관심을 갖게 되었습니다.
(유찰이란, 입찰불능 즉, 경매 입찰에 있어서 응찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 통상 다음 입찰 때는 20%~30%의 저감이 있다. (네이버 지식백과))
감정가 시세 1억 아파트가 3번 유찰되어 5,120만 원부터 입찰 가능한 상태.먼저 해당 물건에 투자하겠다 결정하기까지의 의사결정 과정은 이러했습니다.
저는 먼저 법원에서 제공하는 자료들을 유료사이트에서 편하게 보면서 현재 건물의 상태를 예상해 보았습니다. 해당 부동산의 사진을 먼저 보고 나서 서류를 살펴보는 순서로 이 부동산이 어떤 녀석인지, 그리고 어떤 사연이 있는지 추측해 봅니다.
법원에서 제공하는 물건의 현황사진1. 어디에 있는 아파트인지, 현재 상태는 어떠한지 사진 탐색.
물건 하나가 눈에 들어왔습니다. 클릭해서 사진을 자세히 보았죠. 사진에서는 최근 공사의 흔적이 보였습니다. 저는 초보인만큼 더더욱 화면에서 보이는 물건사진을 자세히 보며 무심코 넘기지 않으려 했습니다.
(1) 외부샷시(앞,뒤)가 교체되었다.
(2) 현관문, 초인종이 깨끗해 보인다.
법원 제공 사진 중 눈에 들어왔던 것을 확대위아래, 옆집들은 시커먼 알루미늄 샷시인데, 경매 나온 집은 하얀색 하이샷시로 시공되어 있고 복도 샷시도 깨끗해 보였습니다. 그래서 인터넷에 ‘아파트 리모델링’을 검색해 보았습니다.
주택 공사 중 외부샷시가 비용이 가장 많이 들어간다고 합니다. 사진상으로는 이 집이 샷시는 물론 현관문과 초인종, 도어록까지 교체돼있어 보였습니다.
“혹시 내외부 리모델링이 완료된 상태일까?” 하는 생각이 들어 심장이 뛰기 시작했습니다.
사실 경매는 낙찰 후 내 집이 되기 전까지는 내부를 살펴볼 수가 없습니다.
따라서 투자자가 어디까지 예상하고 볼 수 있느냐가 관건이겠죠.
“잘하면 전체 리모델링 된 집을 헐값에 매입할 수 있겠다”
일단은 사진을 보고 이러한 판단을 내렸습니다.
진짜인지 아닌지는 현장을 가서 확인해 보면 되는 것이고 물건검색을 할 때는 최대한 자료에 집중을 하고 생각을 많이 했습니다. 이유는 사실 매번 현장까지 가기가 귀찮아서였고, 모든 서류를 검토한 뒤 확신이 들 때만 임장을 하겠다는 생각에서였습니다.
(임장은, 보통은 부동산 쪽에서 쓰이는 단어로, "임장 한다"라고 하면, 부동산을 사려고 할 때 직접 해당 지역에 가서 탐방하는 것을 말하며, 발품판다는 것과 같은 뜻. 필요한 정보를 직접 가서 알아보는 행위.)
2. 등기부등본으로 물건검토하다. (소유권 이전시기)
등기부등본은 집문서를 말합니다. 경매사건이 시작된 부동산의 등기부등본은 법원에서 제공합니다.
(등기부등본은 부동산에 대한 표시, 소유관계에 대한 변동, 소유권 외 권리에 대한 정보가 명시된 공적서류.)
등기부등본 ‘갑구’에서는 집주인이 바뀐 시기를 확인할 수 있다.위 등기부등본 갑구를 한번 보실까요. (사이트에서 바로 조회 가능한 서류입니다)
집주인이 바뀐 소유권 이전시기가 2017년입니다. 약 25년 만에 이루어졌네요.
저는 당시 ‘2017년에 오래된 집을 산 이 모 씨가 입주 전에 전체적으로 공사했을
가능성이 굉장히 높다’ 고 생각했습니다. (거래 당시인 2017년 3월에 1억 9백만 원에 거래되었다고 적혀있습니다.)
3. 부동산 시세 조사하기.
이 아파트 근처에 있는 부동산으로 전화를 돌려보았습니다.
소장님들은 현재 동일평형대 가장 저렴한 급매물이 9,000만 원이라고 하시네요.
5,120만 원부터 입찰을 할 수 있는 최저매각가가 더 매력적으로 느껴졌습니다.
또한 부동산에서는 급매가 아닌 일반매물의 경우는 싸게 나와도 9,500만 원에서 1억이라고 했습니다.
근데 왜 3번이나 유찰되었을까? 이해가 되지 않았습니다.
하지만 전국에는 항상 10,000개 이상의 물건이 경매 중에 있다는 것을 이해한다면 고개가 끄덕여집니다.
사람들이 모든 물건을 다 열어보지 않는 거죠. 사람마다 시각이 다를 수밖에 없고요.
다음으로 판단할 것이 있었습니다.
‘낙찰 시 오래 갖고 있을 물건인가’
투자를 결정하셨다면 이걸 어떤 방법으로 요리할 것인지 먼저 판단을 내는 것이 중요합니다. (임대를 줄 것인가, 바로 팔아 버릴 것인가)
그래야 입찰가 결정은 물론, 낙찰받고 나서 어떤 식으로 처분할 것인지 그때 가서 우왕좌왕하지 않기 때문입니다. 저는 이 아파트가 차후 부동산 경기 회복 시 분위기에 맞게 시세가 상승하여 나중에 팔아 치울 때 어느 정도의 높은 시세차익이 기대되는 물건이라면 최소 5년에서 10년 이상 보고 보유해서 가는 게 맞았겠지만
그러기에는 당장에 여윳돈이 없었습니다.
판단이 힘들었고, 조금 더 조사가 필요했습니다.
그래서 부동산 실거래가 정보 사이트(http://rt.molit.go.kr)에 접속했습니다.
(뒷장에서 시세조사하는 방법에서 해당 사이트에 대한 정보를 드리겠습니다)
과거부터의 실거래가격 내역을 쭉 보면서 나름의 분석을 해보았더니 해당 아파트처럼 지역 외곽지의 비주류 단지는 부동산 활황이 와도 상승의 폭이 낮고, 하락세가 오면 2~3천은 그냥 주저앉는 특성이 보였습니다.
그래서 단기매도 상품으로 선정했습니다.
4. 입찰하고 내 것으로 만들기.
사실 입찰가는 누가 가르쳐주지 않습니다.
결론적으로 누가 가르쳐준다고 해도 아무 의미가 없어요.
그저 본인의 소신에 따라 가격을 쓰면 됩니다. (변하지 않는 진리)
당시 극초보였던 저도 입찰가 산정은 단순히 했습니다.
'현재 급매물보다 천만 원 더 싸게 내놓고. 목표는 두 달 안으로 내손에 딱천만원!'
운이 좋게도 2등과 99만 원 차이로 낙찰을 받았다.5. 바로 팔아서 수익화하기.
입찰 당일 아침, 마이너스 통장에서 입찰최저가인 512만 원을 뽑아 법원으로 향했습니다. 전날 밤 결정한 입찰가를 당당히 제출했습니다. (입찰 최저가액은 4차 최저매각금액 5,120만 원의 10%인 512만 원이 기준입니다.
내 입찰금액에 관계없이 최저매각금의 10% 기억하세요.)
개찰이 시작되고 나서 경매법원의 판사님이 ‘최고가 매수 신고인(낙찰자)’으로 제 이름을 부르며 앞으로 나오라는데 다리가 후들거리더군요.
‘잘한 짓인가’
하지만 이내 정신을 차렸습니다. 바로 팔아버릴 거니까!
낙찰받자마자 해당 아파트 근처의 부동산들을 쭉 돌며 집을 내놓았습니다.
'이 아파트 22평형대 급매물 호가가 9,500만 원이니 저는 8,500만 원에 내놓고, 한 달 이내로 매도될 시 중개수수료의 150%를 드리겠습니다' 허세 같지만, 빨리 팔아서 목돈을 만드는 것이 중요했습니다.
중개료로 더 내는 50%가 집이 오랫동안 안 팔릴 시의 한 달 대출이자보다 싸다는 계산이 나왔기 때문입니다. 여하튼 4일 뒤 전화가 왔고 깎아달라길래 200만 원 더 깎아드렸습니다.
대신 집 내부는 손 하나 대지 않겠다고 했습니다.
약 열흘 뒤 정상계약을 치렀고 내게 약 1,200만 원의 순수익이 따라왔습니다.
집안 내부도 엄청 깨끗한 상태였는데,
급급매보다 700만 원 더 싸게 내놨더니 첫 손님이 보자마자 사겠다고 했습니다.
직접 해보니까 어렵지 않았고, 이제 시작이라는 생각을 했습니다.
법도 모르고 돈도 없는 직장인이 시간만 투자해서 수익을 만들어낸 것이죠.
