가장 중요한 부동산 경매 투자 치트키.
실전으로 넘어가서 하나씩 뜯어보겠습니다.
가장 중요한 경매투자 치트키.
경매투자 시작하겠습니다.
여러분, 경매투자를 하기 위해서 본인이 갖춰야 할 것들이 있습니다.
다시 말하면 아래 사항들만 갖추면 된다는 말입니다.
1. 투자에 대한 본질 이해(학문 탐구가 아닌, 돈이 되냐 안되냐로 접근)
2. 경매투자에 대한 이해 (원리의 이해)
3. 기본 권리분석 지식 – 정말 기초적인 상식 (A4용지 3Page 분량 정도)
4. 각종 부동산 공적서류와 법원제공서류에 대한 이해
1번과 2번은 앞에서 간단히 다루었습니다.
이번 시간부터는 3번과 4번을 다루겠습니다.
이 4가지를 토대로 다양한 물건들을 둘러보시고, 투자할지 말지 고민을 해보셔야 합니다.
앞으로 내적인 기술을 연마하셔야 합니다. 그 기술은 바로 경매투자의 실무 능력입니다.
저는 크게는 4단계로 나누어보았습니다.
물건검색 – 사실조사 – 가치판단 - 투자결심
여러분께서 스스로를 ‘나는 부동산 뉴스를 봐도 뭔 말인지 모르겠고 그냥 그런가 보다..’ 하는 수준인데 무슨 경매투자냐고 생각하실 수도 있습니다.
하지만 부동산을 지식 위주로만 접근하면 아는 건 있어도 투자 성과가 없습니다.
실제로 학교 다닐 때부터 공부랑은 전생에 원수 졌던 제 친구 녀석도 지금은 경매투자로 싼 값에 집을 샀습니다.
아이큐와 지식의 깊이가 관건이 아닙니다. 준비되셨으면 순서대로 보겠습니다.
1단계) 물건검색 : 편식하지 말고 다 먹어치울 준비.
먼저 말씀드립니다. 경매 ‘물건 검색’ 쉽습니다.
여러분들 인터넷으로 옷이나 신발 구매해 보신 적 있으신가요?
만약 있으시다면 ‘나도 할 수 있을까’ 하는 생각일랑 접어두셔도 되겠습니다.
제가 느끼기에는 G마켓이나 쿠팡 같은 인터넷 쇼핑사이트들보다 훨씬 간단한 구조로 되어있습니다.
이제 보세요. 얼마나 간단한지.
예시로 제가 사용 중인 한 사이트에 접속해 경매검색 메뉴로 들어온 화면입니다.
처음에는 예시와 같이 주소선택 검색 기능을 통해 여러분이 아시는 동네부터 선택해 구경해 보시는 것도 좋습니다. 물건종류는 (아파트, 토지, 상가 등) ‘전체 보기’로 두고 다 보겠습니다.
저는 ‘경기도’ ‘의정부시’ 까지만 선택하고 검색 버튼을 눌렀습니다.
불러온 결과를 보니 의정부시에는 총 32건의 물건이 경매로 나와있네요.
(대부분의 경매 사이트는 화면 구성이 거의 비슷합니다.)
위 사진 보시면서 경매용어와 경매사이트 화면 공부를 같이 해보겠습니다.
① 사건번호(물번) : 군인은 군번! 학생은 학번, 죄수는 죄수번호, 그리고 경매 물건에는 사건번호가 있습니다. 물건번호가 21-6559 일 경우에는 21년도에 경매사건이 시작된 6559번 부동산이라고 이해하시면 됩니다.
물건종류도 나와있습니다. 이게 아파트인지 토지인지, 자동차인지.
간혹 사건번호에 물건번호가 따로 붙는 부동산이 있습니다.
위 사진의 4번째 물건 보시면 ‘21-89905(2)’라고 괄호에 번호가 더 있는데요.
경매사건에 엮어있는 물건이 두 개 이상이면, 사건번호 뒤에 (1), (2), (3)과 같은
물건번호가 추가로 붙습니다. 입찰하실 때 물건번호를 꼭 적으셔야 합니다.
② 소재지 : 해당 부동산의 상세주소입니다. 면적은 얼마인지,
건물과 토지 모두 매각인지 나와있습니다. ‘부동산규제지역’ 여부도 있네요.
규제지역이라면 다주택자의 경우 취득 시 세금 중과가 붙기 때문에 조심해야겠죠.
③ 감정가, 최저매각가 : 최초 경매시작가인 감정가가 표기돼있습니다.
입찰자가 없어 유찰이 된 물건의 경우 감액된 상태의 최저매각가부터 입찰이
가능하며 투자자는 최저매각가 이상으로 자유롭게 금액 선정 후 입찰하시면 됩니다.
(감정가는 감정평가사가 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 측정한 것. 법원은 경매물건의 감정을 감정평가사에게 의뢰한다. 감정평가액은 최초 경매 시 최저입찰가격이 된다. (한경 경제용어사전))
(최저매각가는 경매에서 입찰자가 제출할 수 있는 입찰가의 하한선. 이보다 낮은 입찰가를 쓰면 무효가 된다. 처음에는 감정가의 100퍼센트에서 시작하지만 유찰될수록 점점 낮아진다.)
④ 진행상태 : 신건인지, 유찰되었다면 몇 번이나 유찰되었는지 표기돼있습니다.
최초 감정가액에서 몇 퍼센트 수준까지 유찰되었는지도 확인가능합니다.
⑤ 매각기일 : 해당 부동산을 사기 위해 입찰할 수 있는 날짜가 표기돼있습니다.
그러나 당일 오전에 연기되거나 취소되는 경우가 있기에, 초보분들은 반드시 아침에 해당법원 경매계로 전화를 하시어 사건번호를 불러드리고 당일 진행 여부를 확인하시는 것이 좋겠습니다.
⑥ 조회수 : 해당 물건이 조회된 수가 카운팅 되어 나타납니다. 절대 걱정 안 하셔도 되는 것은 조회수가 많다고 입찰하러 오지 않습니다. ‘경쟁이 심한데 내가 되겠어?’ 이러한 마음가짐부터 멀리 던져버리세요.
물건 하나를 클릭해 보겠습니다.
빌라 하나 눌러봅니다.클릭하시면 아래와 같이 해당 물건에 상세정보 페이지가 나옵니다.
아래 사진을 한마디로 설명드리면 이 경매사건에 대해 필요한 정보가 한 페이지 안에 ‘모두 모여’ 있습니다.
법원의 집행관, 감정평가사, 유료사이트의 직원 등의 전문가들이 그냥 이렇게 외치고 있는 것 같네요.
“여러분은 이 부동산에 투자할지 말지만 결정하세요. 자료준비는 저희가 다 해놨어요.
별로인 것 같으면 다른 물건으로 빨리 넘어가세요!”
(추신) 광고 아닙니다^^;
이렇게 상세페이지는 인터넷에서 파는 물건의 ‘상세정보 보기’와 같은 맥락이라고 이해하시면 거의 99% 맞습니다. 여러분들이 인터넷에서 블라우스를 사려고 알아보실 때 어떻게 물건을 보시는지를 떠올려보세요.
아마도 정가는 얼마인지, 지금은 얼마까지 세일된 가격으로 상품이 나와있는지를 확인을 하실 거고요.
사진을 보시면서는 어떤 컬러인지 어떤 구조인지, 박음질 상태는 어떤지. 예전에는 얼마에 팔렸었는지,
다른 옷 비교해서 싸다고 볼 수 있는지 체크리스트가 없어도 눈과 감각이 알아서 해결해 드릴 겁니다.
장담하건대, 마찬가지로 흥미를 갖고 검색을 하다 보면 경매 물건을 보는 근육도 일취월장 해질 거예요.
그러나 경매물건은 감으로만 판단할 사안은 아니죠? 만약, 초보자분들이 과연 유료서비스를 이용하지 않고 직접 관련 법을 공부해서 부동산의 세부정보를 파악하고, 권리관계 분석도 해내고, 각종 서류를 발급해서 경위를 추측하고, 직접 시세까지 확인한다고 해보세요.
자료수집 하는데 며칠(혹은 몇 주) 끙끙 앓다가 ‘에잇! 역시 경매는 복잡해. 어려워, 시간 낭비야’ 하고 그만 두실 겁니다. 사이트에서는 클릭 한 번으로 내용을 쭉 내려본 후, 관심을 갖고 이 물건을 더 집중해서 알아볼지 아니면 다른 것으로 빨리 넘어갈지 판단할 수 있습니다. 많이 보시면 내 것이 보입니다.
그러나 경매학원에서는 쉽게 포기하는 초보 입문자들에게
“여러분의 지식과 노하우가 부족해서 그래요. 얼른 왕초보 탈출과정 수업부터 들으세요!”라고 할 겁니다.
마치 블라우스를 싸게 사서 이쁘게 입거나 다시 팔면 장땡인 사람에게 블라우스의 재단 방법과 블라우스 생산 절차, 블라우스 판매 시 어떤 식으로 생산자로부터 소비자까지 물건이 배송되는지 기초부터 가르치는 식입니다.
1단계인 ‘물건검색’ 보는 방법을 간단히 소개드렸고, 이 말씀을 드리고 싶습니다.
앞서 언급했지만, 예전에 500만 원을 주고 경매를 배우러 갔었습니다.
그분은 대학원, 기업 출강을 하셨고 경매연구소라는 법인의 대표셨습니다. 그 고수님께 질문했죠.
“좋은 물건을 골라내는 비법이나 노하우를 알려주십시오”
그분은 항상 이 말씀만 반복했습니다.
초보투자자들이 혼자서 오랜 시간 아무리 열심히 검색하더라도 성과가 나질 않는 이유는 겉모습만 보고 판단하기 때문이라고.
경매투자에서 돈이 되는 물건은 외형이 이쁘지 않을 수 있고, 왠지 건물이 더러워 보이고 나라면 살고 싶지 않은 곳 일수 있다고요.
권리관계가 왠지 복잡해 보이고, 명도가 힘들어 보이고, 지역적인 선입견이 반영될 수 있지만 그것을 무시하고 실제 시세는 얼마인지에 집중하고 본인이 싸게 매입 후 손봐서 내놓으면 적어도 시세만큼은 받고 팔 수 있지 않을까? 를 생각해라고 하셨습니다.
하지만 실제, 물건을 검색하고 선택할 때는 부정적인 모습이 먼저 눈에 들어오기 때문에 쉽게 좋은 물건을 찾아내지 못합니다.
분명히 맞는 말씀입니다. 머리에서 선입견부터 지우자고 다짐했었으니까요.
하지만 시간이 꽤 지나고 나서 돌이켜보니, 반은 맞고 반은 아닌 것 같습니다.
저는 반지하 빌라에 투자할 생각은 그때도 지금도 없거든요. 개인적인 주관이 중요합니다.
대신 물건검색은 내가 살 집이 아닌 ‘투자 대상’을 찾는 일이기에 본인 기준의 시각을 조금 내려놓고 많은 물건을 살펴봐야 한다는 생각은 지금도 동의합니다.
이 세상에는 사정상 반지하 빌라에 월세로 들어가야 하는 사람도 있습니다. 여러분에게는 고려대상이 아닌 허름한 상가도 누군가에게는 필요한 사업장이 될 수 있다는 것입니다.
물건검색을 하시면서 본인의 선입견이 얼마나 강한지 느끼실 거예요. 이것저것 ‘아이쇼핑’ 한다고 생각하시고 많이 구경하시길 바랍니다. 그리고 ‘어? 이거 잘하면 돈 될 수도 있겠는데?’
하는 순간의 느낌을 꼭 경험해 보시길 바랍니다.
다음 글에서는 2단계 '권리분석'에 대해서 같이 알아보겠습니다.
