부동산 권리분석 ‘먹을 수 있는 것인지 아닌지’ 보자!
투자 2단계) 권리분석 : ‘먹을 수 있는 것인지 아닌지’ 정확히 보기
경매 투자 1단계 '물건검색' 서두에서 "편식하지 말고 다 먹어치울 준비’라고 적었습니다.
당연히 검색 단계에서는 이것저것 다 보고 돈 될만한 것들은 모두 잡아낸다는 마인드로 접근해서 쭉 둘러보는 것이 맞습니다.
사실 먹고 싶은 것은 정말 많은데 우리는 금전적 한계가 있으므로 모두 입찰에 들어갈 수는 없겠죠.
내 여력을 고려해서 좋은 가성비를 뽑아낼 몇 가지를 대상을 선정해야 됩니다.
만약 100개의 물건을 보셨고 장바구니에 담아 둔 물건이 10개 정도 있다고 가정을 해보겠습니다.
이제 마음에 드는 물건은 골라 집었으니, 최종 선택을 해야 하고 이게 불량인지 아니면 괜히 잘못 먹었다가 체하는 게 아닌지 다시 검토해봐야겠죠?
이 단계가 바로 ‘권리분석’ 단계입니다.
이번 장에는 투자자가 아셔야 하는 약간의 경매용어 설명이 붙습니다.
이해하시면 초보 탈출에 도움이 될 것이니 참고하시길 바랍니다.
권리분석은 투자자가 경매 나온 부동산을 소유하는데 문제가 되는
권리들이 있나 없나를 살펴보는 것을 뜻합니다.
경매시장에 나와 있는 부동산 물건은 모두 권리분석이 필요합니다.
왜냐면, 돈을 돌려받을 ‘권리’가 있는 채무자들이 경매신청한 사건이니까요.
저는 처음에는 경매 넘어간 채무자들을 보면서 ‘아니 집이 경매 넘어간다는데 손도 못쓰고 있단 말이야?’ 생각했습니다. 하지만 삼라만상 인간사 다 사정이 있는 겁니다.
만약 채무자에게 돈을 빌려준 채권자가 단 ‘한 명’이라면, 이 채무자는 어떻게든 급한 대로 이자라도 더 지급하던지 아니면 처자식 몸 누일 곳은 있어야 되지 않겠냐 사정을 해서라도 집이 경매 넘어가는 경우는 막으려 하겠지만 대부분의 경매 물건들을 보시면 소유자에게 돈을 빌려준 사람이 한 둘이 아닙니다.
이미 손을 쓸 수 있는 여건이 안되는 거죠. 경매하시다 보면 자연스럽게 이런 생각을 하게 됩니다.
‘빚이 두렵지 않은 사람이 정말 많구나’ 혹은 ‘이렇게 될 줄 몰랐겠지....’
이 집을 믿고 돈을 빌려준 채권자 명단도 보다 보면 마음도 아프고요.
경매 끝나도 이자는커녕 빌려준 원금도 못 받는 경우가 허다합니다.
어쨌든 우리가 권리분석을 해야 하는 이유는 이 채무자들의 우선순위를 살펴보기 위해서입니다.
여기서 한 말씀드리고 가겠습니다.
권리분석은 기본적으로는 경매 유료사이트에서 한눈에 보고 판단이 가능합니다.
대부분의 초보들도 내용을 보면 알 수 있습니다. 그러나 서류만으로 판단이 힘든 물건들도 물론 있습니다.
유치권, 법정지상권, 분묘기지권과 같은 특수물건 들인데요. (법원에서 진행 중인 전체 경매사건의 10~20% 비중을 차지합니다)
지금 아실 필요 없습니다. 많은 시간과 위험부담이 따릅니다. 여러분께도 말씀드리고 싶네요.
일반적인 경매 물건만으로도 충분히 돈을 버실 수 있습니다. 경매를 여러 건 하시다 보면 본인 의지로 특수물건에도 도전하겠다 하시는 분들도 계시지만 저는 개인적으로는 그런 시간에 차라리 일반물건에 더 많이 집중하는 편입니다.
다시 내용으로 돌아와서 권리분석은 한마디로 ‘말소기준권리’ 찾기라고 말씀드릴 수 있습니다.
아래 괄호 안 내용을 천천히 읽어보시면 이해가 되실 겁니다.
(말소기준권리란, 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다. 예를 들어 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어온 경우, (그 부동산이 경매에 부쳐진다면 세입자의 전입일이 근저당권 설정일보다 나중이 된다) 부동산의 낙찰과 동시에 세입자의 권리는 소멸되며 낙찰자는 세입자 권리보다 우선된다. 세입자의 권리는 소멸되는 것이고, 그것을 판단하는 말소기준권리는 1순위 근저당권이다. 즉, 세입자는 보증금을 받지 못하고 이사를 가야 한다.)
저는 경매를 항상 서류 세탁이라고 얘기합니다.
부동산 경매 = 부동산 문서세탁
왜냐면 채권자가 10명이 기록된 서류라 하더라도 경매가 진행되면서 말소기준권리를 기준으로 싹 ‘소멸’ 되고 깨끗한 서류로 다시 태어나기 때문입니다. 무슨 말인지 이해가 안 가시죠?
조금 무서운 얘기지만 아래에서 쉽게 설명드리겠습니다.
말소기준권리는 간단히 표현하자면 ‘1순위 기준이 되는 권리’를 말합니다.
2순위부터는 1순위 말소기준권리자가 배당을 다 받고 나서도 배당할 돈이 남으면 그다음 우선순위대로 배당이 들어갑니다. 돈을 보장받냐 못 받냐는 바로 이 ‘말소기준권리’가 판단 기준이 됩니다.
쉽게 ‘구명조끼’라고 생각하세요. 만약 여러분이 바다에 빠졌어요. 근데 구조대가 와서
“여기 아까 제일 먼저 구조 요청한 사람 나와!” 하면서 구명조끼를 줍니다.
그러더니 “이 사람부터 배에 올릴게요! 이 사람이 살고 나서 남는 구명조끼가 있어야만 두 번째로 요청한 사람에게 구명조끼가 갑니다!” 이런 원리로 먼저 이해하시면 정확합니다.
제가 예전에 낙찰받았던 아파트의 채권자 내역을 한번 보겠습니다.
말소기준권리 1 순위권자의 돈 받을 권리 역시 본인이 ‘배당금을 받으면 소멸’ 됩니다.
하지만 당시 저의 낙찰금액은 말소기준권리인 저분의 채권 금액보다
2천만 원이 낮은 금액이었습니다. 저는 싸게 사서 좋지만 1순위 말소기준권리자인 저분은 어떻게 되었을까요? 안타깝지만 말소기준권리자도 채권회수를 다 못한 채 낙찰금액에서 법원이 경매를 해준 집행비를 제외한
배당금만 받고 경매사건은 끝이 나는 겁니다.
나머지 2 순위권자들부터는 말 안 해도 아시죠?
돈 한 푼 못 받고 모두 권리 소멸. (이래서 함부로 돈 빌려주지 말라는 겁니다)
이렇게 경매사건이 종결되기 전에는 복잡하게 얽혀있던 권리들이 낙찰자가 나타나고 낙찰자가 대금을 모두 납부하면서 싹 정리되고 부동산 서류는 새로 태어납니다.
비로소 해당 부동산은 여러분의 이름이 새롭게 소유자로 올라가게 되고, 기존의 채무관계 내용이 모두 소멸되며 새 시작을 하는 것이죠.
이제는 권리분석의 큰 틀을 이해하셨으니 권리분석을 하는 방법으로 넘어가겠습니다.
법에서 규정한 말소기준권리는 다음과 같은 것이 있습니다.
이 정도는 외우셔도 좋습니다. (물론 안 외우셔도 상관없습니다)
1. 저당권(근저당권)
2. 압류(가압류)
3. 강제경매 기입등기
4. 선순위 전세권
5. 담보가등기
지금은 각각의 권리들이 무엇을 의미하는지 알려고 하지 마시고
법적으로 ‘이 친구들을 말소기준권리로 보는구나’ 이해하시면 됩니다.
기억하실 것은, 말소기준권리자 = 경매신청을 할 수 있습니다.
물론 경매신청은 할 수 있으나 배당을 못 받을 수도 있겠지요?
이것을 ‘무잉여’라고 합니다.
(무잉여는. 경매사건으로 부동산을 매각하고 그 대금으로 경매신청을 한 채권자에게 배당금이 한 푼도 배당이 되지 않을 경우 법원이 경매개시결정을 취소를 하는 것을 말합니다. 예를 들어 3순위 권리자가 경매를 신청했는데 배당이 1,2순위에서 끝나버리는 경우를 말합니다. 알고 계시면 되겠습니다!)
권리분석의 출발은 부동산 등기사항전부 증명서(등기부등본)입니다.
마무리는 매각물건명세서를 보시면 됩니다.
말소기준권리만 이해하시면 모든 경매 물건의 80% 이상 권리분석이 가능합니다.
등기사항전부증명서를 보시면 수많은 권리들이 등기되어있는 것을 볼 수 있습니다.
당연히 여러분께서 들어본 것이 있고 처음 보는 것이 섞여 있을 겁니다.
팩트부터 말씀드리면 이것을 모두 정확하게 외울 필요 없습니다.
= 권리분석에서 필요한 것은 말소기준권리가 무엇인지 찾아서 낙찰과 동시에 나머지 권리들이 모두 소멸이 되는지 아닌지와 혹시 낙찰자가 떠안아야 하는 인수사항이 있는지 확인하는 것이니까요.
우리는 투자를 하는 것이지 학문적으로 접근하는 것이 아니므로 돈을 버는 데에 집중을 하시는 것이 좋습니다. 꾀꼬리처럼 외치네요 제가. (물론, 서류에 기재되어 있는 여러 권리들을 직접 검색하고 공부해 두시면
어디 가서 아는 척할 때 굉장히 좋습니다. 저는 잘난척하려고 따로 공부했습니다.)
다음 편에서는 권리분석의 두 가지 도구인 등기부등본과 매각물건명세서에 대해서
알아보고 권리분석 단계 마무리 하겠습니다.
