부동산 권리분석의 두 가지 도구를 뜯어보자.
부동산 등기부등본과 매각물건명세서를 알면 된다!
바로 앞 글에서 경매투자 시 부동산 권리분석이 어떠한 것이고 어떻게 접근해야 하는지에 대한 설명을 드렸습니다.
이번에는 부동산 권리분석에 필요한 대표적인 두 서류를 살펴보겠습니다.
등기사항전부증명서(이하 등기부등본)와 매각물건명세서 보는 방법입니다.
등기부등본은 부동산의 상세정보 및 부동산과 연관된 권리가 적힌 서류입니다.
권리분석을 하실 때에는 등기된 권리들을 날짜순으로 노트에 쭉 나열하시면 됩니다.
그럼 1순위부터 차순위가 순서대로 쭉 나오게 됩니다.
(등기부등본 안에는 갑구와 을구가 있는데, 모든 권리가 날짜별로 같이 나열되어 있지 않습니다.)
갑구, 을구에 기재되어 있는 권리들을 날짜순서대로 한번 적어보자.여기 날짜별로 쭉 아래로 적으신 권리들 중에 말소기준권리가 어디에 있는지를 확인해서 말소기준권리보다 앞서 신고된 권리가 있다면 낙찰자가 인수, 없다면 낙찰과 동시에 모두 소멸되는 권리들이므로 입찰해도 안전하다고 생각하시면 되겠습니다.
(간혹 채권 중에 말소기준권리보다 늦더라도 우선해서 배당이 들어가는 것이 있긴 하나, 낙찰자가 떠안을 인수사항은 아니며, 배당은 법원의 역할입니다)
모든 권리들은 등기부등본 내에 ‘갑구’, ‘을구’라는 란에 다 있으니 처음 권리분석을 하실 때는 갑구와 을구에 적힌 권리들을 날짜별로 정리해 쭉 적으시면 됩니다. (직접 해보시려면)
등기부등본에 기재되지 않는 권리들 (대표적으로 임차인의 대항력 여부를 알 수 있는 ‘전입신고’ 및 ‘확정일자 신고내역’ 등)은 매각물건명세서에 기재가 됩니다. 그래서 이 2가지 도구를 통해 권리분석을 하는 겁니다. 차례대로 뜯어보겠습니다.
먼저 등기부등본을 뜯어보겠습니다!
(아래 영상으로 보셔도 됩니다. 5분짜리 영상입니다)
우리는 등기부등본이라는 문서로 이 부동산의 역사를 알 수 있습니다.
최초 부동산이 생겨나 등기를 했을 때부터 지금까지의 소유권, 권리변동에 대한 내용이 모두 담겨있기 때문에, 어느 시기에 이 부동산에 어떠한 일이 있었는지도 가늠해 볼 수 있죠.
자 먼저 초보자분들께 말씀드리고 싶은 건, 권리분석을 하면서 등기부등본상 ‘권리관계 우선순위’의 선과 후는 접수일자로 판단하는 것이지, 등기원인에 기록돼있는 일자로 순서를 판단하는 게 아닙니다. (위 그림의 빨간 선을 말씀드리는 겁니다) ‘원인이 있으니까 접수를 한 거지...’ 이런 오해하시면 안 됩니다. 접수일자 기준입니다.
등기부등본은
1. 표제부
2. 갑구
3. 을구
세 가지로 구성되어 있습니다.
먼저, 1) 표제부는 해당 부동산에 대한 정보를 보여주고 있죠. 표제부 상의 ‘접수’ 란을 보고 이곳이 언제 등기 접수되어 부동산으로 법적인 탄생을 인정받았는지 확인하세요.
‘건물 내역’에서는 해당 부동산의 구조를 설명합니다. 여러 층의 건물이거나 1개 동 안에 많은 사람들이 함께 거주하는 아파트나 상가 같은 집합건물의 경우 총 몇 층인지, 건물의 용도가 무엇인지, 층마다 면적이 어떻게 되는지 나와 있습니다.
등기원인 및 기타 사항에서는 해당 부동산의 변경사항을 모두 기록해 놓았습니다. 예를 들자면 도로명 주소변경이 되겠습니다. 표제부에서 확인할 사항은 소재 지번과 정확한 부동산의 명칭, 전유 부분의 면적이 일치하는지 확인하시면 됩니다. 참고로 전유 부분이란, 주택의 내부공간으로 거실, 주방, 욕실, 침실 등 우리 가족이 독립적으로 거주하는 공간입니다. 엘리베이터나 복도 같은 공간의 면적은 제외되어 있겠죠. (공유면적입니다)
경매사이트나 대법원경매 홈페이지에서는 전유 부분을 기준으로 면적을 기재해놓았습니다.
정리하면, 표제부에서는 내가 입찰(구매)하려는 부동산과 등기된 부동산이 일치하는지를 확인하시고 갑구로 넘어가시면 되겠습니다.
다음으로 1) 갑구는 소유권에 대한 변동 사항과 특이사항 (소유권에 대한 압류, 가압류, 가등기, 가처분,
예고등기, 경매개시결정등기) 등이 주로 기록됩니다.
각각의 권리는 만약 궁금하시다면 검색창을 통해 뜻을 이해하시면 됩니다. 경매투자자가 기억하실 것은 갑구 안에 ‘혹시 말소기준권리가 있나’와 ‘있다면 순서상 어느 말소기준권리가 1순위인가’를 찾는 것입니다.
이렇게 갑구에서는 등기부상의 현재 소유자와 경매목적물의 소유자가 일치하는지 확인하시면 되고, 말소기준권리가 갑구 내에 있는지를 찾아보시면 됩니다.
추가로 ‘등기목적’ 란의 강제경매인지 임의경매인지, ‘접수’에 신청접수일은 언제인지,
‘등기원인’ 란의 법원/사건번호는 무엇인지, 누가 신청했는지 등을 확인하시면 됩니다.
하나만 더 설명드리자면
갑구 내에서 예고등기, 가등기가 있는지 확인해야 합니다. 이유는 여러분이 물건을 낙찰받아 소유권을 이전했다 하더라도 말소기준권리보다 앞서 접수된 가등기나 예고등기가 있었다면 내가 낙찰받은 후라도 예고등기권자(이 집은 내 집이 될 예정이라고 갑구에 써놓은 사람)가 항의하여 승소판결을 받을 시 집을 고스란히 그분께 넘겨야 되기 때문입니다.
가등기 역시 나중에 자신이 소유자가 될 것이라는 권리로서 본등기를 하기 위해 일명 ‘찜뽕’ 빼놓 것입니다.
(예고등기, 가등기는 차후에 있을 거래를 약속해 놓으신 것이라 이해하시면 됩니다. 말소기준권리보다 앞서 약속된 것은 낙찰자로 인해 집주인이 바뀌더라도 지켜야 됩니다.)
말소기준권리보다 선순위에 있었던 상태였다면 힘없이 집을 넘겨야겠죠.
갑구에서 이 정도 내용은 숙지하셔야겠습니다.
등기부등본의 마지막, 3)을구입니다.
을구에는 소유권 이외의 권리가 표시되는데 돈과 연관된 채권자들의 권리들이 나열되어 있습니다.
갑구의 주요 내용인 소유권과는 관계가 없지만 ‘이 부동산을 두고 요구할 수 있는 누군가의 권리’에 대해 기재돼있습니다.
을구에서는 권리자 및 기타 사항 항목(붉은 테두리 부분)을 확인하셔야 해요.
해당 항목에서 확인할 수 있는 대표적인 내용이 근저당권과 전세권입니다. 대부분 집주인에게 돈을 빌려준 근저당권자인 은행이 경매를 신청하는 경우가 많고, 임차권리를 등기한 전세권자인 임차인이 신청하는 경우도 있습니다. (이 두 가지는 말소기준권리에 해당합니다)
을구에서는 ‘집주인 외에 또 누가 이 부동산을 두고 권리를 갖고 있는지’를 확인하시면 되겠습니다.
= 누구한테 돈 빌렸는지 적혀있다라고 이해하시면 됩니다.
그리하여 갑구와 을구에서 말소기준권리를 찾아내시고 접수일자 기준으로 쭉 나열하시는 것이 권리분석입니다.
정리하자면
권리분석은 1순위 말소기준권리를 기준으로
1순위 말소기준권리보다 접수일자가 늦은 권리들은 싹 소멸!
1순위 말소기준권리보다 접수일자가 빠른 권리들은 낙찰자가 떠안습니다!
(이걸로 끝나는 게 권리분석인데, 어떤 사람들은 권리분석을 ‘경매의 꽃’이라고
하더군요... 멋있고 있어 보이지만 결국 지식자랑이 우선인 사람들의 말입니다)
다음은 권리분석의 두 번째 도구, 매각물건명세서를 살펴보겠습니다.
등기부등본에서 모든 권리를 보면 편할 텐데 또 무슨 서류가 있냐고요. 임차인의 내역은 등기부등본에 기재되지 않기 때문입니다. 임차인의 ‘전입신고날짜, 확정일자 = 대항력의 여부’는 매각물건명세서로 확인합니다.
따라서, 등기부등본에서 확인 가능한 말소기준권리와, 매각물건명세서와 현황조사서의 기록되어있는 점유 임차인의 전입 확정일을 비교해서 누가 먼저인지, 그래서 점유자가 대항력을 갖춘 선순위 임차인인지 아닌지 비교하기 위한 용도로 활용하시면 됩니다. 매각물건명세서에는 부동산의 표시부터, 부동산 점유자에 대한 점유 부분과 임대차 관계에 대한 내용이 나와있습니다.
이 경우는 말소기준권리보다 전입신고 및 확정일자가 빨라 대항력 있는 임차인이었으며, 낙찰자는 낙찰금액 외 이 사람의 보증금 1억을 떠안습니다.따라서 점유자가 있다면 이 사람의 전입신고 및 확정일자를 확인하시면 됩니다.
경매를 신청한 은행보다 권리상 먼저 줄을 섰던 선순위 임차인이 있는데도 무심코 낙찰을 받으면, 그 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자인 여러분이 인수하셔야 되는 거죠.
잘 살펴보시길 바랍니다. 여기까지 이해를 하셨다면 권리분석 중수 이상은 되시는 겁니다.
여담이지만, 제 지인이 예전에 공부 좀 하더니 혼자 권리분석을 하겠다고 하다가 잔금을 미납한 일이 있었습니다. 경매시장에는 다양한 경우의 수가 있으므로 경매사이트에서 전문가들이 제공해 놓은 자료만으로도
모든 내용에 대한 확인이 어려운 물건들도 있으니 조심해야 합니다. (대부분은 간단히 확인이 가능합니다)
자의적인 해석을 하셨다가 잔금을 못 치는 불상사가 없길 바랍니다.
위 사진은 실제 경매사이트에서 입찰자가 잘못된 권리분석 후 낙찰을 받을 시 발생할 수 있는 문제들에 대해서 전문가들이 사전에 분석하여 코멘트를 주고 있는 것입니다. 경매를 학문적으로 접근하셔서 직접 공부하고 분석하는 것은 여러분 자유지만, 투자가 목적이시면 시간을 아끼시길 권유드립니다.
개인적으로 부동산경매 권리분석 및 용어부터 사례까지 가장 잘 정리되어 있다고 생각하는 책 한 권이 있습니다. 부동산과 민법상 경매용어, 권리분석에 대한 학문적 갈증이 있으시다면 이 책 저책 방황하지 마시고 이 한 권으로 끝내시길 바랍니다.
이상 권리분석의 원리와 방법을 알아보았습니다.
말소기준권리 찾고, 이것이 낙찰자에게 인수되는 권리인가 아닌가만 찾으면
끝나는 아주 간단한 문제입니다. 이것만 기억하시면 됩니다.
