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Oct 27. 2024
부동산 평가를 위한 손품에 이어, 텔품과 발품까지!
손가락과 전화기, 두 다리만 있으면 정확히 파악할 수 있다.
앞에서 말씀드린 일명 '손품' 작업을 하시고 나면, 어느 정도 1차적 판단을 하실 겁니다.
더 확인하고 알아봐야 할 것 같은 혹은 내가 투자할 물건으로 적합하지 않다는 생각입니다.
여러 사이트와 자료들을 열람하시고 나면 전화기를 들어보세요. 일명 ‘텔품’ 이라고도 합니다.
* 현재 거래 가능한 시세 수준 파악 (주변 부동산 전화 돌려 탐문할 것)
사실 경매 물건지 근처에 있는 대부분의 부동산 소장님들은 여러분이 보고 계신 물건이 경매사건 진행 중이라는 것을 알고 계십니다. 하지만 저는 개인적으로 처음에는 한 곳으로 전화해 부동산을 사려는 사람처럼 한번 문의하고, 다음에는 다른 부동산으로 집을 구하는 사람처럼 해서 물어봅니다.
또 다른 곳으로는 경매 입찰하려고 하는데 제가 낙찰받는다면 어느 정도 금액 수준으로 소장님께서 중개가 가능하신지 매매, 전세, 월세 시세는 어떻게 보시는지 허심탄회하게 물어보는 편입니다.
그런데 일명 ‘간잽이’라고들 하죠. 전화해서 어설프게 물어보면 소장님들이 눈치채고 안 좋아합니다.
게다가 낙찰을 받을지 못 받을지 모르는 사람에게 정성을 쏟지 않습니다. 만약 그렇다고 해도 여러분들은 주눅 들지 마시고, 예상질문을 준비하셔서 여기저기 다 물어보세요. 녹취하셔서 통화내용을 꼭 다시 들어보시고요. 전화상으로 느껴지는 부동산 소장님들의 말투와 답변에서 느껴지는 것들이 분명 있을 겁니다.
또한 꼭 그 물건지 가까운 곳이 아니라도 조금 거리가 있는 부동산에도 전화를 해서 문의해 보세요.
본인 중개지역이 아니기 때문에 3자 입장에서 객관적인 의견을 주시는 경우도 꽤 많습니다.
산다, 판다, 경매다. 세 가지 콘셉트를 기억하세요. (대한공경매사협회장 도기안 교수가 늘 강조하는 방법입니다) 그리고 친절했던 부동산은 따로 메모해 두시고, 나중에 현장 탐문 갈 때 꼭 들르세요. 임장 이후에 궁금한 점에 대해서 추가적인 질문을 할 수 있고, 얻을 수 있는 정보가 있을 겁니다.
(박카스 한 박스 정도는 사가시는 것을 추천드립니다)
* 이제 현장으로 가서 직접 살펴보자 (임장 하기)
이제는 현장으로 가셔야 합니다. 글로 보는 부동산과 직접 방문하셨을 때의 느낌은 다르니까요.
실제 현장에서 계약 업무를 하고 있는 저 역시, 각종 문서들과 인터넷 지도를 통해 대략적인 내용을 파악한 후에는 실제 눈으로 봤을 때의 느낌을 기대하며 출발합니다.
문서상으로 기재된 내용을 바탕으로 현장에서 내가 직접 느끼는 것이 중요합니다.
제공된 서류상 건물에 하자 내역이 있는 것처럼 기재되어 있더라도 직접 보면서 내가 해결할 수 있을지 없을지에 대한 판단도 해보는 거고요.
초보 투자자분들께서 권리분석과 문서에 몰두한 나머지 현장조사를 소홀히 하고 입찰에 나서는 경우가 있는데 대표적인 실수라고 생각합니다. 예전에는 현장을 한 번도 가보지 않고 낙찰받았다며
마치 능력자인양 말하는 사람을 봤었는데 멍청한 짓입니다 그건.
예를 들어, 재건축이 기대되는 아파트를 낙찰받았는데 현장에 가보니 조합원모집이나 자격 절차상에 분쟁이 있다거나, 현장 방문 전 화면을 통해 사진으로만 보았을 때는 양호해 보였으나 실제 가보니 건물상 하자가 심해 공사비용이 과다하게 들 것 같다면 입찰 안 하는 게 낫겠죠?
서울 한남동 재개발구역 임장 당시그래서 현장조사가 중요하다는 겁니다. 건물의 상태를 확인하는 것 외에도 경매 물건이 소재한 인근의 부동산을 여러 군데 방문하셔서 시세도 확인하시고 현장 분위기도 파악하셔야 됩니다.
이렇게 손품 뒤에는 반드시 ‘발품’ 이 뒷받침되어야겠습니다. 이렇게 발품은 손품으로 해결되지 않는 궁금증을 해소하고 현장에서만 확인이 가능한 것들을 직접 보기 위해 가는 것입니다.
‘임장’이라고도 합니다.
일단 결론부터 말씀드리면, 답은 언제나 현장에 있습니다. 시세조사 뒤에 현장검토를 얼마나 열심히 잘하셨느냐가 관건이니까요. 간혹 가다 입찰하시는 분 가운데 잘 아는 지역이라고 해서 현장조사를 하지 않고 입찰하시는 경우가 있습니다.
별 이상 없으면 다행인데 낙찰받은 후 처음 가셨다가 생각지 못한 현장 상황을 보고 후회를 하시는 경우도 발생합니다. 잘 아는 지역의 부동산이라 굳이 안 가봐도 보인다 하더라도 막상 직접 가시면 내가 매입할 것인지 아닌지를 판단하기 위한 달라진 시선으로 관찰하시게 되어있습니다.
평소와 다른 시각으로 다양한 것들을 꼼꼼하게 살피게 되죠. 내 돈을 투입할 대상이니까요.
인터넷에 검색하시면 ‘임장리스트’라고 해서 제공되는 것들이 있습니다. 표준 양식은 없고 경매하시는 분들이 각자 나름대로 만들어서 갖고 다니는 것들인데, 저도 처음에는 참고해서 임장을 했습니다.
그런데 계속 이걸 보다 보면 오히려 이 리스트 때문에 다른 중요한 것들을 놓치게 되더라고요.
진짜 현장에서 보고 느끼는 사람들의 동선, 대체적으로 느껴지는 거주민들의 생활 수준부터 사람들은 왜 이 동네에 살고, 왜 이곳에 와서 살 수밖에 없는 것인가? 하는 직감적인 부분들 말이죠.
사실 집을 사거나, 월세를 얻는 사람들에게 중요한 것은 그들이 이곳에서 살아야 하는 이유입니다.
직장과 가까운데 이 동네가 제일 집값이 싸다던가, 월세 50만 원 이하인 빌라가 가장 많은 동네라서 그렇다던가. 시세 대비해서 학군이 좋아 형편대비 교육 혜택을 누리기 좋다던가. 주변에 큰 공원이나 등산로, 녹지가 잘되어있어 어르신들의 수요가 높다던가. 대중교통 여건이 좋아 사통팔달해서 가족들이 동서남북으로
어디든 갈 수 있는 동네라서라던가,
조금 미시적으로 경매 물건을 놓고 더 자세히 들여다보면 이 집은 다른 집에 비해 세대당 주정차 공간이 많아 메리트가 있겠다라던가, 여기는 반지하지만 창이 길가 반대쪽을 향하고 있어 사생활 침해를 우려하는
사람들이라면 여길 택할 것 같다라던가,
나는 월세 50만 원을 기준으로 입찰가를 산정했었는데 막상 와서 50만 원에 같이 나와있는 집들을 부동산 소장님을 통해서 방문해 둘러보니 낙찰 후 내부상태만 양호하거나, 조금만 잘 정리해서 내놓으면 60은 받겠다 등 가서 보고 듣고 느껴보면 사람들이 사는 데에는 수많은 이유가 있고 내가 돈을 벌 수 있을지 없을지에 대한 이유와 명분이 다 있습니다.
이런 것은 권리분석 책 많이 읽고 민법 공부 많이 한다고 해서 생기는 능력이 아닙니다. 현장 근육이라고 표현하고 싶네요. 결국에 현장 근육은 임장 횟수만큼 발달하는 것이고, 감각이 커지면 커질수록 여러분이 경매투자로 돈을 벌 수 있는 시야는 더 확장되는 것입니다.
물건의 상태가 좋고 나쁘고는 사실 그다음 문제입니다. 건물 상태가 좋다면 내가 추가로 투입해야 할 돈을 아끼게 되는 것이고, 나쁘면 그저 입찰가 검토 시에 반영하면 되는 것입니다.
가장 중요한 것은, 그래서 누가 내 집을 보고 계약서에 도장을 찍을 것인가.
먼저 말씀드리고 싶은 것은, 임장에는 왕도가 없습니다. 꼭 누군가의 임장 방식을 따라 할 필요도 없고 여기저기 현장을 다니다 보면 본인에게 효율적인 방식이 자연스럽게 몸에 붙습니다.
개인차이기 때문에 남들이 보지 못하는 것이 보이기도 하고, 남들은 보고도 그냥 넘어갈 수 있지만 어떤 것이 내 눈에는 계속 밟히고 신경이 쓰이기도 합니다. 반대로 남들이 안 좋게 보는 것을 나는 다르게
판단할 수 있고요. 결국 현장에 서 있는 본인의 몫입니다.
개인적으로는 물건검색을 하다가 화면으로 봤을 때는 마음에 안 들더라도 ‘실제 현장은 어떨까?’ 하는 생각을 해보곤 합니다. ‘여기는 위치는 좋은데 사진 보니 영 별로네...’ 싶은 생각이 들면 ‘나 말고도 대부분 별로라고 생각하겠지? 사실은 이것만 개선된다면 충분히 괜찮은 물건인데 다시 검토해 볼까’ 하고 반대로 생각을 해보세요.
사람들의 95% 이상은 내가 관심 있게 보고 있는 물건을 똑같이 검색해서 봤다고 하더라도 휙휙 넘길 가능성이 높습니다. 모든 물건의 사진이나 서류를 하나하나 집중해서 다 보지 않죠.
처음에 눈이 가지 않으면 빨리 다른 물건으로 넘어갑니다. 여러분들도 최대한 많은 물건을 보셔야 하기 때문에 휙휙 넘기며 빠른 시간에 많은 물건을 보시는 것이 좋지만, 응? 하고 짧은 순간에도 눈에 들어오는 물건이 있습니다.
개인마다 같은 물건을 보아도 느끼는 바가 다르기 때문입니다. 조회수가 높다고 해서 무조건 입찰이 많이 들어오지 않는 것처럼요. 서류검토 후에 현장에 직접 가보았더니 사진보다 실물상태가 괜찮고,
적당한 수리를 통해서 충분한 상태개선이 가능해 보인다면 어떨까요?
또한 임장 온 사람들이 많지 않아 경쟁 가능성도 낮다면? 그래서 반복된 유찰 끝에 내가 헐값에 산다면? 돈이 되겠다 싶은 확신이 들기 시작하실 겁니다.
과거에 ‘싱글맘 부동산 경매로 홀로서기’의 저자 이선미 씨가 서민갑부에 출연해서 임장 하는 장면이 있는데 초보자들이 어떤 식으로 임하면 되는지 좋은 예가 될 것 같아서 함께 살펴보겠습니다.
영상 링크는 다음과 같습니다. 출처는 채널A의 서민갑부 프로그램입니다.
https://tv.naver.com/v/12080119
가장 먼저, 경매사이트에서 본 빌라로 임장을 온 모습입니다. 감정가가 7,800만 원인데 유찰이 반복되어 현재는 3,900만 원부터 입찰이 가능한 상태라고 합니다. ‘저렴한 가격이니 현장을 한번 보고 어느 수준에 입찰가를 쓸지 검토를 해야겠다’ 싶었겠죠?
사진은 멋있어 보이는데 직접 와보니 별로라고 하는데요. 어디가 별로라는 얘기인지 좀 궁금합니다.
아마 이분은 당시 실투자 2~3,000만 원 이하로 살 수 있는 반지하나 빌라를 위주로 보셨기 때문에 더욱 꼼꼼한 현장확인이 필요했을 겁니다.
딱 보기에도 이쁘고 입찰하기에 좋은 물건이라면 경쟁과 낙찰률이 높을 수밖에 없습니다. 이분께서도 구석구석 다 둘러보시고 이런 말씀을 하신 듯합니다만, 입찰하기에 별로라는 말씀이 좀 의아합니다.
혹시나 해서 와봤는데 진짜 별로 셨나 봅니다.
보통은 임장을 통해서 “현재 상태를 보니 이번 회차 최저매각가 기준으로 입찰하기에는 수익면에서 매력이 없다고 생각이 들지만, 한번 더 유찰이 된다면 0,000만 원 정도로는 입찰해 볼 가치가 있다” 정도로 판단하시면 됩니다.
일반적으로 ‘막상 와서 꼼꼼히 봤더니 방문 전 예상했던 것보다 물건이 훨씬 매력적이라
나의 낙찰 가능성을 높이기 위해 얼마 정도는 더 공격적으로 써내도 되겠다’ 혹은 ‘막상 와봤더니 예상치 못한 수리비와 교체비용이 예상되므로 임장 전에 생각했던 입찰가보다는 조금 하향조정이 필요하겠다’ 이런 식의
판단을 하는 겁니다.
이분처럼 주차여건과 더불어, 도보로 출퇴근 혹은 등하교를 했을 때의 위치나 여건을 직접 살펴보면서 체감을 하시는 것은 기본입니다. 하지만 저 개인적으로는 위 사진처럼 집까지 올라오기가 너무 힘들고
교통편이 열악하더라도, 인근에 남는 방이 많지 않고 매매 수요도 충분하다 판단되면 입찰 들어갑니다.
그러나 우리는 언젠가는 직접 들어가서 살 계획이 아니라면 부동산을 팔아야만 합니다. 따라서, 당장의 임대를 통한 자본수익을 만드시는 것도 중요하지만 최종은 매매가 가능한가에 시선을 두시는 게 맞습니다.
현장에 가셔서는 개인적인 의견을 스스로에게 마음껏 말씀하시면서 둘러보시면 됩니다. 정답은 없습니다.
경매물건 내부를 살펴볼 수 있겠다고 판단되면 한번 시도해 보셔도 되지만 (내부에 점유자가 누구인지에 따라서 과감히 문을 두드려 보셔도 됩니다) 일반적으로는 외부부터 돌아보게 됩니다.
이분은 빌라의 맨 위층을 임장 할 때는 옥상 누수에 대한 리스크가 있다고 하시며 꼼꼼히 체크하시네요. 이런 노하우는 많이 듣고 보는 것도 좋지만 많은 임장 경험에서 나온다고 봐야 합니다.
중간에 한번 강조드리고 싶은 것이 있습니다. 효과적인 임장을 위해서는 현장으로 출발하기 전 단계인
‘손품’ 단계에서 주변 시세를 1차로 파악하신 후, 희망 입찰가를 대충이라도 산정해 놓으시는 것이 좋습니다.
그래야 현장에서 물건을 둘러보고, 부동산 방문해서 근처의 비슷한 유형과 평수의 집, 건물들도 직접 보시며
내 최종 입찰가를 선명하게 만들어 나가시는 거니까요.
이 고수분께서도 외부샷시와 현관문이 모두 새로 교체되어있는 걸 보고는 낙찰 후 집을 새로 내놓는데 필요한 비용을 줄일 수 있겠다며 내부상태가 양호할 것으로 판단을 하는 모습입니다.
저는 아파트 입찰 시, 발코니 확장 여부를 확인할 때는 그냥 멍하니 서서 베란다 창호를 한참 바라봤었습니다.
고층일 경우에는 육안으로는 보이지 않아 카메라 줌을 당겨 보정을 했습니다.
위 아파트는 당시 창호에 면 커튼을 설치해 놓고 생활 중으로 보였습니다. 외부 베란다 창호에 블라인드가 아닌 면 커튼을 해놓는 경우는 잘 없기에 거실과 방의 베란다를 확장했을 가능성이 높다고 판단하고,
입찰가 산정에 적극적으로 반영했었습니다. 당시 발코니 확장 여부를 확인할 때는 ‘불이 켜진 야간이 낫겠구나’ 하고 생각을 했었고, 그다음부터는 야간에도 임장을 가보는 습관을 갖게 되었습니다. (말씀드렸던 현장 근육의 작은 예입니다)
서민갑부의 고수가 창호 교체 상태를 본 다음 이 집을 꼭 낙찰받겠다고 결심을 했다면
본인이 생각했던 입찰가보다 조금 더 쓰셨을지도 모르지요.
물건에 대한 점검과 동시에 주변 체크도 해야 합니다. 아까 말씀드린 내용을 다시 붙여볼까요?
“ 사실 집을 사거나, 월세를 얻는 사람들에게 중요한 것은 그들이 이곳에서 살아야 하는 이유입니다.”
직장과 가까운데 이 동네가 제일 집값이 싸다던가, 월세 50만 원 이하인 빌라가 가장 많은 동네라서 그렇다던가.
시세 대비해서 학군이 좋아서 형편대비 교육 혜택을 누리기 좋다던가. 주변에 큰 공원이나 등산로, 녹지가 잘되어있어 어르신들의 수요가 높다던가. 이 부분입니다.
집 상태는 좋은데 사람들이 기피하는 지역이거나 주변에 축사가 있어 냄새가 심하다거나, 공장 매연으로 인한 민원이 집중되는 지역이라면 얘기가 바뀝니다. 반대로 집은 손을 좀 봐야겠지만, 수요도 있어 보이고 계획 입찰가대로 낙찰을 받는다면 기대 수익에는 문제가 없겠다 싶으면 한번 도전해 봐야죠.
