따라만 하면 되는 경매 입찰부터 낙찰까지의 가이드라인.
투자 4단계) 입찰하기 : 따라만 하면 되는 입찰부터 낙찰까지의 과정.
마음에 드는 물건을 눈에 담으셨고, 손품부터 발품까지 팔아가며 열심히 시세 조사를 하신 여러분은 입찰가를 결정하셨을 겁니다. 입찰가를 정하고 나면 이제 법원으로 가야 합니다.
내가 법원을 와보다니? 하실 겁니다. 돈 벌러 가신 겁니다. 멋지게 투자하러 가신 겁니다.
입찰 당일 준비 하셔야 되는 준비물은 다음과 같습니다.
1. 입찰보증금
: 통상 최저 매각금액의 10%를 수표나 현금으로 준비해야 합니다만,
무조건 수표로 출금하세요. 현금 넣어가면 집행관이 돈 세다가 째려봅니다.
2. 신분증
: 주민등록증, 여권, 운전면허증 中 1개면 됩니다.
3. 도장
: 본인이 직접 가시게 되면 꼭 인감도장이 아니라도 상관없습니다.
위 세 가지를 챙겨서 법원에 가시면 입찰서류(기일입찰표)를 작성하시게 됩니다.
만약 본인이 아닌 다른 사람을(대리인) 입찰자로 대신 보내게 된다면
위 세 가지와 함께,
본인(입찰자) 인감증명서 1통
본인(입찰자) 인감도장이 찍힌 기일입찰표와 위임장
: 만약 기일입찰표와 위임장 서류를 사전에 챙겨서 미리 작성하지 못하셨다면
+인감도장도 같이 보내야겠죠. (대리인이 법원 도착 후 위임장 작성을 위해서)
3. 대리인의 신분증과 도장
: 대리인 도장은 인감도장일 필요는 없습니다.
대리인이 도장을 못 챙겼을 때 지장을 찍기도 하는데, 받아들이지 않는
경우도 있으니 사전에 도장을 준비하도록 하시는 게 편합니다.
여담이지만 저는 보통 임장의 마지막 코스로 ‘해당 법원’을 찾습니다.
사전에 입찰장 위치파악을 위해서이기도 하지만, 경매계로 가서 기일입찰표와 입찰봉투, 입찰보증금 봉투
3 총사를 사전에 여유 있게 챙겨서 나오기 위함입니다.
법원 입찰 시 작성하셔야 할 서류 3가지그래서 입찰 하루 전날 밤에 미리 세 가지 서류 작성을 끝내놓습니다.
아침에는 법원 근처 은행에 가서 입찰보증금만 찾기 위해서입니다.
사실 입찰 당일 오전 경매법정은 다소 혼잡스럽습니다.
입찰 시간은 대부분의 법원이 10시부터 11시 30분 사이인데 부랴부랴 도착해서 입찰표를 작성하다 보면 실수를 할 수도 있고, 경매법정 분위기로 인한 순간의 심리변화로 미리 마음속에 정해둔 입찰가를 충동적으로 바꾸고 싶을 수 있기 때문에 미리 해놓습니다.
이 때문에 입찰가를 미리 세 가지 입찰가로 나눠서 작성 완료한 서류를 미리 준비해 갑니다.
예전에 우연히 같은 물건에 입찰하는 분의 입찰표를 보게 되었는데 제가 넣으려는 금액보다 크더군요.
그래서 삼백만 원을 더 적어둔 기일입찰표를 가방에서 꺼내 넣었던 적이 있습니다.
● 기일입찰표 작성 방법
어려울 것은 전혀 없지만 사건번호나 입찰 금액 등 빠져서는 안 되는 것들이
있으므로 작성요령은 알고 계셔야 합니다. 기일 입찰표는 이렇게 생겼습니다.
먼저 1번과 2번란에 사건번호와 물건번호를 기재합니다. 물건번호가 있는 경우 따로 기재하시고, 없는 경우는 비워두시면 됩니다. 실제로 물건번호 작성에서 많은 실수가 나옵니다.
물건번호가 있는 경우, 미기재하면 그동안의 모든 노력이 무효됩니다.
3번 란에는 본인(입찰자)의 인적사항을 기재하면 됩니다. 4번과 5번이 중요한데, 입찰 가격에는 본인이 정한 최종 입찰가를 쓰시면 되고, 보증 금액에는 최저입찰가액의 10%를 적으시면 됩니다.
칸에는 최저입찰가의 10%를 적으시되 실제 금액은 딱 맞출 필요 없습니다. 만약 최저입찰가가 45,432,000원이라면 입찰표에는 4,543,200원을 적으시고 보증금 봉투에는 10% 금액 이상만 넣으시면 됩니다.
예를 들자면, 460만 원 수표 한 장! 만약 기재 실수가 있었다면, 수정액 사용이나 줄을 긋지 마시고
그냥 새 입찰표에다 적으시길 바랍니다. 기일 입찰표 뒷면에는 위임장이 있습니다.
대리인을 보낼 시 작성하는 위임장 작성은 간단합니다. 먼저 기일입찰표 3번 항목의 대리인 란에 쓰신 대리인의 인적사항을 위임장 1번 항목에, 본인의 인적사항을 2번에 기재하시면 됩니다.
대리입찰은 본인이 아닌 대리인이 권한을 위임받아 입찰하는 경우이므로 이 서류가 필요합니다.
주의하실 점은 입찰표와 위임장에 찍힌 입찰자(본인)와 대리인의 도장들이 각 서류마다 섞여 도장이 찍혀있으면 무효처리 됩니다.
또한 입찰자가(본인) 직접 입찰할 경우는 아무 도장이나 상관없으나 대리입찰의 경우 입찰표 본인란과 위임장 본인란, 입찰봉투와 보증금봉투, 그리고 첨부된 인감증명서의 도장이 입찰자 본인 도장으로 모두 일치해야 합니다. 마지막으로 인감증명서는 최소 3개월이 경과하지 않은 것이어야 합니다.
다시 말해 법원에 제출할 모든 서류에는 도장 인(印) 자가 적힌 부분이 있습니다. 여기에는 모두 입찰자(본인) 도장을 찍어주시면 됩니다.
* 입찰할 때 주로 하시는 대표적인 실수를 알아보겠습니다,
1. 입찰금액 표기 실수
입찰가에 0 하나 더 쓰는 경우가 생각보다 진짜 많습니다. 이럴 경우 빽도가 안됩니다. 진짜 쓴 금액대로 잔금납부를 하던가 아니면 입찰보증금으로 넣은 돈을 회수 못한 채 미납포기를 하던가 하나입니다.
2. 물건번호 기재 누락 (무효처리)
3. 입찰표 금액 잘못 기재 시 수정펜 사용 금지 (무효처리)
4. 변경이나 취하 여부를 체크하기
: 법원에 도착했는데 당일 입찰하려던 물건이 기일변경되거나 취하(경매취소)
되는 경우가 종종 발생합니다. 아침에 경매계로 전화하셔서 사건번호를
불러주고 오늘 정상 진행하는 물건인지 확인하시면 좋습니다.
입찰 서류 작성 및 준비가 끝나시면 경매법정 내 판사님 앉아계신 자리 앞에 마련된 ‘입찰함’에 넣으시면 됩니다. 입찰 마감 시간이 끝나면 입찰함을 닫습니다. 그리고 바로 개찰이 시작됩니다.
일반적으로 그날 진행하는 물건들의 ‘사건번호 순서대로’ 차례차례 낙찰자를 불러 진행되지만, 법원 내에 사람이 너무 많은 경우는 사건번호별로 봉투를 분류 후 입찰자가 많은 물건 순서대로 진행하기도 합니다.
개찰 장면입니다. 사건번호별로 봉투를 분류하기 시작합니다.개찰이 시작되고 기다리다 보면 본인이 입찰한 물건번호 차례가 옵니다. 판사님은 다음과 같은 대사를 외칩니다. “사건번호 0000 타경 00000, 최고가매수신고인 홍길동, 최고가매수신고금액은 00000원입니다. 홍길동 씨 앞으로 나오세요!
2위 하신 김철수 씨! 차순위매수신고 하시겠습니까?” 최고가를 써낸 홍길동은(낙찰자) 판사님 앞으로 가서
챙겨 온 신분증을 제출합니다. 판사님은 신분증을 확인 후 집행관에게 전달하고, 최종확인한 집행관은 입찰자에게 입찰보증금을 돌려주는 대신 영수증을 건네줍니다.
낙찰자는 영수증을 받아 멋지게 퇴장하시면 됩니다.
영수증을 받아 나오시는 길에 수많은 대출중개인들이 붙습니다. 명함을 건네주며 낙찰자의 연락처와 성함을 알려달라고 하는데, 연예인이 되신 기분을 느껴보세요. (되도록 모든 대출 명함은 다 챙기세요. 대출받을 때 연락하시면 됩니다)
낙찰을 받지 못한 입찰자들은 2위부터 꼴찌까지 한 명씩 이름을 부르면 순서대로 앞으로 나와서
제출했던 입찰보증금 봉투를 돌려받고 집으로 돌아가시면 됩니다.
2위를 한 차순위매수신고인은 ‘차순위매수신고’를 할지 말지 여부를
답변하시면 되는데, 만약에 낙찰자가 미납을 하게 되거나, 특별한 이유로 매각허가를
받지 못하게 될 경우 자동으로 낙찰자의 지위를 받게 됩니다.
하지만 저는 차순위매수신고를 하지 않았습니다. 왜냐하면, 신고를 하게 될 경우 낙찰자가 잔금을 납부해 매수가 확정되기 전까지 차순위매수신고인은 보증금을 돌려받지 못하기 때문입니다.
저는 주로 마이너스통장에서 입찰보증금을 빼서 입찰했기 때문에 그냥 빠르게 포기했습니다. 행운을 바라다 돈이 묶이는 걸 싫어했으니까요.
무엇보다 차순위매수신고인에게 낙찰 권한이 돌아가는 경우는 극히 드뭅니다. 낙찰자도 공을 들여 받은 물건인데 쉽게 포기하지 않더라고요. 이상 입찰 준비부터 낙찰(혹은 패찰)까지의 과정을 살펴보았습니다.
낙찰받으신 후에는 바로 ‘소유권이전’이 되지 않습니다. 법원도 할 일이 남아있기 때문이죠.
이상 입찰 준비부터 낙찰(혹은 패찰)까지의 과정을 살펴보았습니다.
