경매투자, 이 부동산에 어느 정도의 가격을 줄 것인가.

투자 3단계) 가치평가 : 어느 정도의 가치를 줄 것인가.

4년 전, 지역에 경매투자 하는 사람들끼리 모여서 세미나를 하곤 했었는데 

거기 오시는 분 중 오랜 기간 공부를 열심히 하신 탓에 권리분석은 곧 잘하는데 정작 낙찰은 지독하게 못 받는 분이 계셨습니다. 

    

본인 여건에 맞는 투자 대상도 잘 찾고, 권리분석에 대한 지식도 많으신데 입찰만 했다 하면 만년 2~3 등만 하시는 겁니다.

나중에는 사람들이 제발 저분 낙찰되는 거 한 번만 보고 싶다고 했었죠.     

개인적으로 저는 원인을 두 가지로 봅니다.     

첫 번째는, 시세 조사가 부족해 제대로 가치를 판단하지 못했기 때문.

두 번째는, 성향적으로 과감한 베팅을 못하거나, 욕심이 너무 커서입니다.          

부끄럽지만 사실 저도 마찬가지입니다. 

2등을 밥먹듯이 했습니다.

경매는 1등 한 사람이 아니면, 입찰함에 넣었던 입찰 보증금 봉투 다시 받아서 법정을 빠져나오는 것은 2등부터 100등까지 다 똑같습니다.          

입찰 및 개찰이 끝나면 각 투자자들이 그동안 시세조사를 얼마나 열심히 했는가 하는 노력은 전혀 중요하지 않죠. 결국에는 1등만 웃으니까요. 실제로 여러 번 경험해 보니, 결국 낙찰은 최상위 2명 혹은 3 명간의 싸움입니다. (개찰이란, 경매할 때 입찰표를 개봉하는 것을 말한다. 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수 신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부른다)

입찰 법원 가시면 개찰 시 각 사건 번호대로 최고가를 써낸 낙찰자 이름과 최고가매수금액을 쭉 불러줍니다. 

일반적으로 사건별로 최고가부터 5등까지는 이름과 금액을 불러주는데요, 대부분 1등 낙찰가액과 5등의 입찰금액 차이는 큽니다.

5등 밑으로는 도대체 뭐 하러 여기까지 왔나 싶은 금액들입니다. 공짜로 부동산 사려고 입찰 최저가 수준으로 적어 낸 사람들입니다. 되면 로또 아니냐 하겠지만 기적은 잘 일어나지 않습니다.

경험학습으로 입찰표 한번 적어보고 싶었다고 한다면 이해는 되겠지만요.               

가치평가 = 입찰가 산정          

이렇게 입찰가를 정하는데 핵심적인 ‘가치평가’ 단계는 

본인이 이 물건에 대해서 얼마나 시세조사를 했느냐,

그 담에 본인 몫을 얼마만큼 책정했느냐의 심리 싸움입니다.          

아래 사진은 제가 처음으로 입찰했던 물건입니다. 차순위였고 낙찰자와는 겨우 20,000원 차이로 패찰 했습니다. 저 다음에 3등으로 입찰금액을 쓰신 분은 저보다 천만 원을 적게 적으셨고 그 밑으로 아홉 분은 입찰최저가보다 겨우 몇백 더 적은 분들이셨습니다.          

그런데 이상하게 후회가 없었습니다. 제 딴에는 진짜 열심히 조사했으니까요.

그래서 단순히 제가 운이 없어서가 아니라 저보다 더 쓰신 분이 있다면 인정해 드려야 된다고 생각했습니다. 결과가 좀 아쉽긴 했지만요. 대부분의 1등과 2등의 차이는 불과 몇 백만 원도 안 되는 적은 금액입니다.

그런데 초보 투자자의 입장에서는 이 몇 백만 원이 정말 넘지 못할 산과 같은 금액으로 느껴지기도 합니다.     

왜냐면 앞서 이야기드린 것처럼 확신과 자신감 때문입니다. 처음 초보자들은 자신이 조사한 시세 자료를 스스로가 잘 못 믿습니다.     

그럼 스스로가 확신하고 자신할 수 있으려면 어떻게 해야 할까요?          

충분한 조사와 분석을 바탕으로 한 내 자료를 가지고 있어야 한다는 것입니다.          

시세조사를 하는 이유는 이 상품이 실제 거래시장에서 어느 정도에 판매가 이루어지는지

정확히 알고 내가 얼마에 가져올지 정확한 계산을 하기 위함입니다.          

시세조사 방법에는 손품과 발품이 있습니다.

손품은 말 그대로 자리에 앉아 손으로 컴퓨터와 휴대폰을 이용해 검색, 전화를 돌려 원하는 정보를 캐내는 것을 의미합니다. 컴퓨터로 해당 부동산의 실거래가나 현재 나와 있는 시세를 조회하고,

(아파트나 오피스텔의 경우는 비교적 쉽습니다만, 만약 일반주택이거나 토지, 상가의 경우 인근의 가장 흡사한 물건들을 찾아내서 그 부동산들의 거래시세나 신고된 실거래가를 찾아 비교하는 방법을 택해야 합니다)          

이 두 가지는 사실 개인의 센스 영역입니다. 본인이 궁금하고 알고 싶은 게 무엇인지 생각을 해보시면

어디로 연락을 해야 할 것이고 어느 커뮤니티 (부동산카페, 맘카페, 경매카페 등의 질의응답 게시판)

를 이용해야 할 것인지, 어느 사이트로 들어가서 원하는 자료를 찾아야 할 것인지에 대한 방향이 서게 됩니다. 사람은 모두 다르기 때문에 물건검색도 그렇지만 시세를 조사하는 방법과 노하우도 모두 다릅니다. 

본인이 편한 방식대로 마음껏 찾아보시고 여기저기 알아보시면 됩니다.

단, 나 스스로가 ‘실제로 거래가능한 시세가 이 정도는 되겠다!’ 하는 확신이 올 때까지 수단과 방법을 가리지 말고 조사하세요.                                        

자 이제부터 ‘손품’부터 물고기 잡는 방법을 알려드리겠습니다.     

* 인터넷을 통해서 시세를 판단하는 데는 다음 자료들이 좋겠습니다. 여러분들도 아래 사이트들을 이용해 ‘컴퓨터 손품’을 하시면 됩니다.     

1. 부동산 과거 실거래가 기록 (국토교통부 실거래 조회사이트)

http://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템 사이트는 약 20년 전부터 해당 부동산의 실제 거래된 매매가액, 

전세가액, 월세거래가액 정보를 모두 제공해주는 곳입니다.

     

아파트뿐만 아니라, 빌라, 단독주택, 오피스텔, 분양/입주권, 상가, 토지까지 이 서비스가 시행된 이후부터 우리나라에 신고된 부동산 거래기록이 모두 조회 가능합니다.      

내가 관심 있는 부동산 경매물건이 있으면 정확한 거래금액 확인을 위해 가장 먼저 접속해서 가격을 봐야 할 곳입니다.     

지금까지 시세가 가장 비쌌던 시기는 언제였는지, 그때 비교해 지금 집 값이 얼마나 빠진 상황인지?     

가장 저렴했던 시절 대비 지금 집값이 얼마나 올라와있는지.

최근 거래되는 시세를 봤을 때, 감정평가서에 어떻게 반영되어 있는지. 경험 삼아 재미로라도 들어가서 보세요. 친구 집이든 친척 집이든 얼마에 샀는지 안 물어봐도 주소선택하면 나옵니다.     

실거래가 공개시스템 홈페이지 조회는 투자 대상의 실질적인 시세파악을 위한 시작점입니다.     

2. 인근 매각된 부동산 낙찰가와 낙찰률 (경매종결 물건)

※ 아래 2,3번은 일반적으로는 유료경매사이트에서 제공됩니다.

과거시점 경매를 통해 매각된 동일한 읍면동 지역 내 같은 종류의 부동산 매각 결과가 검색됩니다. (아파트와 같이 한 건물에 사람들이 모여 사는 집합건물은 집합건물끼리, 혹은 단독주택은 단독주택의 매각 결과가 조회됩니다) 

제가 보고 있는 오피스텔 인근의 과거 매각된 경매사건들 조회가 가능합니다.

3. 동일 부동산의 매각 낙찰가와 낙찰률 (경매종결 물건)     

지난날 경매가 진행되었던 같은 주소지의 물건이 당시에는

최초 얼마에 감정되었고, 어느 수준에 매각되어 끝났는지 참고하시면 됩니다.

아파트나 빌라, 오피스텔의 경우에 한해서 비교 판단하기 좋습니다.          

4. 현재 거래로 나와 있는 매물의 시세 (네이버 부동산, KB부동산, 직방 등)

지난 실거래가는 물론, 현재 거래 나와있는 물건들의 시세확인이 가능합니다.

5. 법원에서 제공하는 현황조사서     

법원에서는 경매사건이 접수되면 현장조사를 위해서 집행관을 파견합니다.

집행관은 현장 방문 후 특이사항을 점검하죠. 문도 두드려보고 세입자도 만나보고, 관리사무실에도 가봅니다.

아래 사진은 현황조사서 예시입니다.

동사무소에서 출력이 가능한 전입세대열람내역서 사항을 함께 제공하며,

세입자가 있다면 세입자를 만나 들었던 진술을 기록해 놓습니다.     

(전입세대열람내역서는 해당 경매물건 소재지의 동사무소에서 발급 가능. 경매를 진행하려 할 때

선순위 임차인을 확인하기 위해 전입세대를 열람해봐야 합니다. 법원제공 기본서류에는 포함이 

안되어있으며, 현황조사서에 기재가 안되어있는 경우도 있습니다.)

현황조사서는 기본적인 정보 외에도 확인된 부동산의 현황으로 방이 몇 개, 화장실이 몇 개인지부터 목적물에 대한 노후도나 균열상태, 관리상태에 대해 기재해 놓는 경우도 많이 있으니 참고하시면 됩니다.

6. 유료사이트에서 제공하는 현장자료 검토

임장경험이 많이 없을 때는 현장조사 내용을 참고해서 방법을 구상하는 것도 좋습니다.

유료사이트마다 다르긴 하지만, 직접 직원이 현장에 가보는 경우도 있습니다.

직접 가서 주변 상권에 대한 분석도 하고, 부동산에도 가보고 본인이 느낀 내용을 그대로 기록해 둔 자료를 제공합니다. 그러나 집행관 본인이 입찰할 물건이 아니기에, 형식적인 현장조사로 대부분 끝이 납니다. 입찰 당사자로서 현장을 가보시면 느낌이 다르겠죠?          

7. 법원에서 제공하는 감정평가서 보고 판단해 보기     

법원에서는 아래와 같은 감정평가서를 제공합니다. 

법원 경매가 시작되면 해당물건에 대한 ‘최저입찰가격’이라는 경매 시작 금액이 붙는데요.

이제 아시겠지만 이 최저입찰가격으로부터 유찰 시 20퍼센트, 30퍼센트 감액된 금액으로 재입찰이 들어가는 거죠.     

법원은 이 부동산의 최초 가치가 어느 정도인가 감정평가사에게 평가하게 해서 정합니다. 따라서 감정평가서에는 최소한의 감정가격을 근거할 수 있는 자료와 의견을 녹여놨습니다.      

이 집의 감정평가액이 어떠한 근거로 이렇게 나왔는지 참고하시되 그대로 믿으시는 건 무리가 있습니다.      

법원경매 감정의 목적은 채권자 보호이며, 채권자들의 돈을 돌려주기 위한 것이다 보니 실제 거래가치보다는 후하게 나오는 경우가 많습니다.     

그리고 이 감정가 역시 ‘과거의 거래가’ 기준의 평가법이 대부분 적용되므로 함정에 빠지시면 안 됩니다.          

예를 들어, 서울의 한 아파트로 2021년에 경매신청이 들어왔습니다. 그럼 2021년에 감정평가를 했겠지요? 2021년은 집값이 어땠나요?  영끌족, 벼락거지 신조어가 생겼던 만큼 유례없는 폭등이 왔습니다.

그때의 기준으로 감정평가가 이루어졌으니 더욱 높은 감정평가액이 나올 수밖에 없겠죠?          

이것이 우리가 감정평가액을 현시점의 시세라고 생각하지 않고 직접 시세조사를 해서 가치를 평가해야 하는 이유 중 하나입니다. 감정평가서는 말 그대로 전문가가 가치를 평가해 놓은 자료입니다. 

읽어보시면 여러분들이 참고하셔도 좋은 내용이 많습니다.

그냥 넘기지는 마시고 참고는 하세요. 

8. 카카오맵이나 네이버지도 ‘로드뷰’를 통해 현장분위기 사전확인     

현장까지 직접 가지 않으시더라도 로드뷰 기능을 통해서 과거부터 최근까지의 현장을 보실 수 있습니다.     

상가의 경우 과거의 어떤 업종이 들어와 있었는지, 현재 임차인은 얼마나 오랜 기간을 이 자리에서 장사했는지, 만약 오래 있었다면 장사가 잘되는 집인지 등에 대한 추측을 해보고 명도 시 접근할 방법을 고민해 볼 수도 있겠죠. (명도란, 낙찰자가 부동산에 대한 대금을 지급한 이후 점유자를 내보내는 행위를 말합니다. 점유자가 퇴거를 희망하지 않고 낙찰자와 재계약 협의를 원하는 경우도 있습니다.)

로드뷰 기능을 통해서 같은 장소의 과거와 오늘을 확인하실 수 있습니다.

9. 시세제공 사이트 활용할 것 (호갱노노, 부동산지인, 네이버부동산)

아파트나 오피스텔 같은 경우는 위 그림처럼 단지별로 유용한 자료가 많습니다

요즘은 시세뿐만 아니라 해당 부동산의 일조량이나 주차공간, 평면도, 수요자들의 선호도 등 다양한 정보를 알기 쉽게 제공해 주는 사이트들이 많이 있습니다. 저는 위 세 가지 사이트를 이용합니다.          

부동산 하나를 두고 각종 사이트들의 자료를 스스로 종합해서 실제 거래가 가능한 적정 가격을 판단해 보는 작업입니다.

자, 우리가 투자 대상으로 고려 중인 부동산의 가치를 판단하기 위해서 할 수 있는 방법에는 위와 같이 다양한 것이 있습니다. 사실 위 방법 외에도 각종 커뮤니티와 통계 사이트 등을 고루 활용하셔서 앉은자리에서 최대한 많은 정보를 얻어내 분석할 수 있다면 금상첨화겠지요.

다음 편에서는 직접 행동으로 나서 부동산의 가치평가를 할 수 있는 내용들에 대해서 이야기해보겠습니다.