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Dec 07. 2024
미추홀구 전세사기에 대한 형사처벌
전세사기는 제대로 처벌될 수 있을까?
1. 사건의 개요
미추홀구 전세사기는 이른바 건축왕으로부터 불리었던 남모씨가 실질적인 임대주택의 건축주이자, 주택의 소유자였고, 남모씨가 소유하고 있던 2,700여세대의 명의를 그 휘하 직원들의 명의로 소유권 등기를 해놓고, 그 휘하 직원들이 공인중개사 및 그 주택의 관리업체까지 모두 장악하고 있었다. 그 주택의 세입자로 입주하기 위해서는 건축왕의 직원이었던 공인중개사의 중개가 필수적이었고, 그로 인해 건축왕은 본인이 소유하던 주택의 전세금에 대한 시세 조종이 가능한 상황이었다.
이에 대해 인천지방검찰청이 2023. 6. 27. 남모씨에 대해 기소한 추가 공소장의 내용은 아래와 같이 기재되어 있다. 위 공소장은 2021. 3. 22.경부터 2022. 7. 2.경까지 372명의 피해자들로부터 전세금 명목으로 합계 304억 5,580만 원을 교부받았다는 공소사실이 기재되어 있다. 피해자가 많아 계속 추가 기소되는 상황이다.
“피고인 남OO의 타인 명의를 이용 임대사업 계획
피고인 남OO는 2009.경 인천 미추홀구 일대에서 소규모 아파트, 비라 등 주택을 신축하여 임대사업을 진행하기로 하고, 금융권 동일인 대출 한도 제한 등을 회피하기 위해 타인 명의로 토지를 매입하고, 대출을 받아 주택을 건축한 다음, 자신이 운영하는 타인 명의 공인중개사 사무소를 통해 임차인들과 전세계약을 체결하는 방법 등으로 임대사업을 영위하기로 마음먹었다.
이에 피고인 남OO는 그 무렵 피고인 홍OO 등과 명의신탁 약정을 체결하고, 위 수탁자 명의로 토지를 매입한 다음 금융기관 PF 대출을 통해 공사비를 마련하고, 자신이 운영하는 건설사를 이용하여 그 토지에 소규모 아파트, 빌라 등 주택을 건축하고, 그 주택에 대해 위 수탁자 명의로 소유권보존등기를 마친 다음 위 주택을 담보로 준공 대출을 받아 기존 PF 대출을 정산하고, 자신이 고용한 피고인 은OO 등 공인중개사 명의로 개설하여 운영중인 공인중개사 사무소를 통해 위 주택에 대해 임차인들과 전세계약을 체결하고, 임차인들로부터 교부받은 전세보증금으로 위와 같이 발생한 대출 이자 및 직원 급여 등 사업 비용 일부를 충당하거나, 새로운 주택의 건축 자금으로 지출하는 등 이와 같은 방법을 반복함으로써 2021.경 약 2,700여 채에 이르는 주택을 보유하면서 임대 사업을 영위하기에 이르렀다.
‘행복공간을 만드는 사람들’ 조직을 통한 사업 운영
피고인 남OO는 2013. ~ 2014.경 인천 미추홀구 경원대로 869, 2층에 사무실을 마련하여 자신이 회장, 피고인 전OO을 재무이사, 그 외 자신이 고용한 피고인 홍OO, 은OO 등을 구성원으로 하여 ‘행복공간을 만드는 사람들’이란 단체를 조직하고, 기획공무팀, 중개팀, 주택관리팀으로 나눈 다음, ‘기획공무팀’은 사업계획서 작성, 사업의 수지 분석, 인·허가 관련 업무, 경리 및 급여 지급 업무를, 자신이 고용한 공인중개사들 명의로 개설한 공인중개사 사무소 소속 직원들로 구성된 ‘중개팀’은 자신이 건축한 주택들에 대해 임대차 계약 등을 중개하는 업무를, ‘주택관리팀’은 주택들의 관리 및 하자보수 업무를 각각 담당하도록 하고, ‘행복공간을만드는사람들’ 소속 직원들을 상대로 ‘기도회’ 또는 체육대회를 개최하여 직원들 간의 교류 및 단합을 시도하였고, 주간회의, 비상대책회의, 실장회의 등 명목으로 주기적으로 회의를 개최하여 사업경과를 보고받았다.”
2. 1차 사기 사건에 대한 1심 판결 선고
그 후 인천지방법원은 2024. 2. 7. 위 사건보다 먼저 기소된 남모씨의 피해자 191명, 전세금 148억원에 대한 1차 사기 사건(2023고단1562)에 대하여 1심 판결을 선고하며, 건축왕 남OO씨에 대하여 징역 15년을 선고하였다. 이에 대해 미추홀구 대책위원회 안상미 위원장은 전세금 148억 원에 대한 형량이 고작 15년이라면서 분노하였다. 1심 판결의 요지는 아래와 같다.
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주택임대차계약의 핵심적인 계약사항은, 주택임차인이 임대인에게 약정된 임대차 보증금이나 월세를 지급하면, 주택임대인은 해당 주택을 임차인에게 인도하여 임차인으로 하여금 임대차기간 동안 안정적으로 임차목적물인 해당 주택에서 평온하게, 임대인으로 인해 발생하는 법률적 분쟁을 걱정 없이 거주할 수 있게 해 주고, 그 임대차기간이 종료되었을 때 임차인으로부터 해당 주택을 반환받고 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는데 있다. 이 사건 사기죄의 성립여부를 정함에 있어서는, 피고인들이 주택임대인으로서 피해자들인 주택임차인들과 이 사건 주택임대차계약을 체결함에 있어 신의성실의 원칙에 입각한 고지의무를 이행하지 아니하였고 임차인들로 하여금 착오에 빠져 임대차계약을 체결하게 했는지 여부를 판단해야 할 것이다.
그런데 ① 공인중개사도 아닌 피고인 남○○가 공인중개사를 고용하여 급여와 보수를 지급하면서 자신의 사업목적에 가담하게 한 점, ② 무려 2,708채의 소규모 주택을 지어 이를 다수의 임차인들에게 임대하는 사업을 함으로써 주택에 들어오는 임차인으로부터 임대차보증금을 받아 이를 앞서 들어 온 임차인에게 반환해주는 돌려막기 방식으로 사업을 운영하여 자금흐름에 문제가 발생하면, 그 위험을 고스란히 임차인들에게 전가할 수 밖에 없었던 점, ③ 그에 더하여 공인중개사들에게 월 200만 원 등의 대가를 지급하고, 그들의 명의로 위법한 범죄행위인 명의신탁을 하여, 등기부상 소유자인 그 명의수탁자를 진실한 임대인으로 오인한 피해자들로 하여금 진실한 임대인이 피고인 남OO임을 알지 못하게 숨긴 점, ④ 나아가 공인중개사인 나머지 피고인들로 하여금 공인중개사법을 위반하여 실질적으로 피고인 남OO 소유인 해당 주택을 임차인들에게 임대하게 하는 범죄수법을 사용한 점, ⑤ 2018. 1. 31.경 채권최고액을 120억 원으로 하여 근저당권을 설정하여 금융기관으로부터 대출을 받아 동해이씨티국제복합관광도시개발(유) 사업 부지를 매수하는 등으로 무리하게 사업을 확장한 점, ⑥ 피고인 남OO의 이와 같은 사업방식에 가담한 공인중개사 내지 중개보조원인 나머지 피고인들이 임차인인 피해자들에게 남OO의 사업운영방식에 관련된 사실을 전혀 고지하지 않고 임대차계약을 체결한 점, ⑦ 피해자들인 임차인들은 임대차 계약을 체결하거나 기존의 임대차계약을 연장한 후 1개월 또는 2, 3개월이 지나자마자 곧바로 해당 주택이 경매절차에 들어가는, 법률적으로 매우 불안정한 상태에 처하게 되었고, 임대아보증금의 전액 또는 다액의 일부금액을 반환받지 못하게 된 점 등을 종합하면, 피고인들이 피해자들에게 적극적으로나 소극적으로 기망하여 그들로부터 판시 임대차보증금을 편취한 사실을 인정할 수 있다.
피고인들의 변호인들은 피고인들이 공모하여 사기범행을 저지른 점도 부인하고 있으나, 관련증거에 의해 피고인들이 함께 이 사건 각 사기범행 및 공인중개사법위반, 부동산실권리자명의등기에관한법률위반의 범행을 저지른 사실을 인정할 수 있다.
변호인들은 이 사건 피해자들에 대한 수사기관의 조사가 위법하다고 주장한다. 그러나 사기죄는 친고죄나 반의사불벌죄도 아니며, 이 사건 피해자들은 모두 피고인들을 사기죄로 처벌해 달라고 진술하고 있다. 그러므로 수사절차에서 획득된 피해자의 임차인들의 고소장 및 진술서 등에 의한 진술이 형사소송법을 위반하여 수집한 증거라고 할 수 없다. 이어 피고인들에게 선고할 형량을 정한 근거는 다음과 같다.
우선 형법 제347조 제1항이 정하는 사기죄의 법정형은 그 최고형이 징역 10년이고, 경찰법 가중에 의한 처단형의 상한도 징역 15년이다. 피고인들의 이 사건 각 범행은 나이 어린 사회 초년생, 신혼부부, 70대의 노인과 같은 경제적으로 곤궁하고 취약한 상황에 있는 사람들을 상대로 한 범행으로 그 범행 수법이 매우 불량하다. 모두 191명에 이르는 피해자 수, 총 합계 148억 원에 이르는 막대한 피해규모에 비추어 그 결과불법도 너무나 중하다. 이 사건 피해자들의 각 임대차보증금은 피해자들이 대출을 받거나 퇴직금이나 평생 일하여 모은 돈으로서 피해자들의 거의 유일한 재산이다. 피해자들이 앞으로 금융기관에 갚아야 할 채무는 피해자들의 재정 능력을 벗어날 정도로 막대하다. 피고인들은 피해자들로부터 살아갈 희망을 송두리째 앗아 가버리고 말았다. 피고인들은 주택임대차거래에 관한 사회공동체의 신뢰를 철저하게 무너뜨렸다. 그런데도 피고인들은 터무니없는 변명을 늘어놓아 범행을 부인하면서 무려 100여명에 가까운 피해자들을 공판정에 증인으로 소환하는 추가적인 고통을 주었다. 피해자들은 피고인들에 대한 법률을 탄원하고 있다. 이상의 점을 종합하여 피고인들에 대한 선고형을 정하였다. 특히 주범인 피고인 남○○에게 처단형의 최고형인 징역 15년과 주문에 기재된 벌금 115억 5천 678만 원 가량의 추징을 선고한다.
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3. 1차 사기 사건에 대한 2심 판결 선고
그 후 인천지방법원은 2024년 8월 27일. 남모씨의 피해자 191명, 전세금 148억원에 대한 1차 사기 사건(2023고단1562)에 대하여 2심 판결을 선고하였는데, 건축왕 남OO씨에 대하여 징역 7년을 선고하며, 대폭 감형하였고, 나머지 직원들인 공인중개사 등에 대해서는 집행유예 형을 선고하였으며, 가장 충격적인 판단은 공인중개사법 위반죄에 대해 모두 무죄를 선고하였다. 2심 판결의 요지와 그에 대한 평가는 아래와 같다.
가. 판결 요지(피해자 191명 중 180명, 신규 77명, 증액 103명, 피해액 148억 중 68억만 인정)
나. 판결 이유에 대한 평가
1) 사기 관련
가) 1심 판결 중 공소장 변경 절차 없이 ‘재물 사’기 중 일부를 ‘이익 사기’로 인정하고 재산상 이익의 범위를 구체적으로 특정하지 않은 원심 판단은 위법하다는 부분에 대하여
① 판결 평가
먼저 항소심에서 위와 같이 판단하였다면, 항소심 재판부는 공판 검사에게 이익 편취 부분에 대하여 공소장 변경 요구를 한 적이 있는지 묻지 않을 수 없다(형사소송법 제298조 제2항 법원은 심리의 경과에 비추어 상당하다고 인정할 때에는 공소사실의 변경을 요구하여야 한다). 혹시라도 재판부가 공판 검사에게 공소장 변경 요구를 하였는데도 공판 검사가 공소장 변경을 하지 않은 것인지, 이러한 결과가 항소심 재판부의 업무태만인지, 공판검사의 업무태만으로 발생한 것인지에 대해서는 확인이 어렵다.
이와 관련하여 대법원 판례는 법원의 공소장 변경 요구는 법원의 재량이라고 판단하고 있으나, 이 사건의 범죄의 중대성에 비추어 볼 때 항소심 재판부가 필요하다면 공소장 변경을 요구함이 타당함에도, 공식적으로 공소장 변경을 요구하지 않은 것으로 보인다.
특히 이 사건 판결 내용 중 ‘재물 사기’는 임대차 보증금을 직접 교부받은 것을 의미하고, ‘이익 사기’는 갱신을 통해 기존 임대차 보증금을 반환하지 않는 재산상의 이익을 의미한다고 구분하고 있는 이상, 재물사기와 이익 사기를 구분하기 어렵지 않음에도 불구하고 항소심 재판부는 아무런 조치를 하지 않은 채, 이익 사기에 대해서는 모두 무죄를 선고하였다.
② 2심 판결 이유 13쪽 이하
그런데 임대차계약을 신규로 체결하는 경우 임차인이 임대인에게 당해 임대차에서 정한 임대차보증금을 교부하는 행위가 엄연히 존재한다. 반면 기존 임차인과 임대인이 종전 임대차를 갱신하려고 할 때 그 보증금이 종전 임대차에서 정한 임대차보증금과 동액일 경우 종전 임대차에 따라 서로 간에 수수한 임대차보증금으로 그 지급에 갈음하며, 증액될 경우 증액분에 해당하는 임대차보증금만 실제 수수되고, 나머지 임대차보증금은 종전 임대차에 따라 서로 간에 수수한 임대차보증금으로 그 지급에 갈음하는 것이 일반적이며, 따라서 임대차 갱신의 경우 기존 보증금 상당 금원에 대하여는 별도의 재물교부행위가 존재하지 않는다.
그럼에도 앞서 본 것처럼 검사는 신규 임대차와 증액 또는 동액 임대차를 구별하지 않고 모두 재물편취의 사기죄로 기소하였고, 이에 대하여 원심은 피고인들에 대한 각 사기 범죄사실의 말미에 “재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득”하여 이를 편취하였다고만 설시하고 피고인들이 취득하였다는 재산상 이익이 무엇인지를 구체적으로 특정하지 않았고, 다만 원심 판결문의 변호인들의 주장 중 사기가 아니라는 주장에 대한 판단 부분에서 “임대차 갱신계약으로 피고인들이 기존의 임대차보증금상당액을 피해자들에게 반환해야 할 채무를 면하는 재산상 이득을 취득하였다.”라고만 설시하였다(원심 판결문 제89쪽 참조).
그러나 임대차 갱신계약으로 임대인의 기존 임대차보증금 반환시기가 늦추어졌다고 해서 그 반환채무까지 면제되는 재산상 이익을 피고인들이 취득하였다고 볼만한 법적, 논리적 근거가 없을 뿐만 아니라 이 사건 임대차계약 총 191건 중 신규 임대차가 77건, 증액 임대차가 103건, 동액 임대차가 11건으로 신규 임대차보다 증액 또는 동액 임대차가 더 많은 점, 그리고 증액 또는 동액 임대차의 경우에도 임차인 별로 각각 임대인과 종전 임대차를 갱신한 경위(처분행위)와 갱신 시 피고인들의 역할 또는 기망행위의 존부와 상당인과관계 등이 서로 상이할 개연성이 농후하다. 즉 범행기간으로부터 약 2년 전에 체결된 임대차에 따라 임대차목적물을 점유, 사용해 오다가 범행 기간에 종전 임대차를 갱신한 임차인과 아래와 같이 2012. 5. 23.자 임대차계약 무렵부터 임대차목적물을 계속 점유, 사용해 오다가 범행기간에 기존 보증금 4,000만 원을 4,500만 원으로 증액하기로 하고 그 증액분에 해당하는 500만 원만 지급하고 임대차 갱신계약을 체결한 임차인 S(별지 2-1 목록 순번 143)에 대한 피고인들의 기망행위 존부 및 그 내용 그리고 임차인들의 처분행위와 상당인과관계가 모두 동일하다고 평가하기는 어렵다.
나) 남모씨의 변제 자력 인정 여부와 관련하여, 2022년 1월부터 변제 자력에 문제가 생긴 것으로 보아 2021년까지 체결된 계약에 대해서는 모두 사기죄에 대해 무죄로 판단한 부분에 대하여
① 판결 평가
항소심 재판부는 반환 능력에 대해 피고인 남모씨가 실제 소유하는 부동산 중 8개의 부동산에 대한 임의경매절차가 개시된 2022년 1월경부터 자금 사정이 악화되었다고 판단하고 있으나, 판결 이유에 따르더라도 이미 2018년부터 재산세 등의 미납으로 압류를 당하거나 임차인들과 사이에 임대차보증금 반환청구 분쟁을 겪기 시작하였고, 2021년 초경부터 이 사건 단체의 중개팀 직원들에게 급여나 성과수당을 지급하지 못하고, 2021년 3월 21일경부터는 자신이 실제로 보유한 부동산을 담보로 대출받은 금원에 대한 이자를 연체하기 시작하였다는 사실이 확인되고 있는데, 위와 같은 판결 이유에 비추어 볼 때 2심이 사기의 개시 시점을 2022년 1월경으로 판단한 근거는 임대인인 피고인 남모씨에게만 매우 유리한 판단일 뿐 설시한 판결이유에 비추어 납득하기 어렵다. 특히 항소심 판결에 따르면, 한명의 건물주가 바지임대인과 공인중개사를 직원으로 채용하여, 세입자와 전세계약을 체결하더라도 2022년 1월 이전에는 아무런 사기 혐의가 인정되지 않는다는 것인데, 과연 판사 본인이 이런 전세사기의 덫에 걸리더라도 똑같은 판단을 할 수 있을지 되묻지 않을 수 없다.
② 2심 판결 이유 18쪽 이하)
a) 남모씨의 변제 자력
남모씨는 2018년부터 재산세 등의 미납으로 압류를 당하거나 임차인들과 사이에 임대차보증금 반환청구 분쟁을 겪기 시작하였다. 이에 더하여 2020년 말경 또는 2021년 초경부터 이 사건 단체의 중개팀 직원들에게 급여나 성과수당을 지급하지 못하였고, 2021년 3월 21일경부터 자신이 실제로 보유한 부동산을 담보로 대출받은 금원에 대한 이자를 연체하기 시작한 후 2022년 1월경부터 남모씨가 실제 소유하는 부동산 중 8개의 부동산에 대한 임의경매절차가 개시되었다. 남모씨가 대표이사로 재직한 L U(이하 ‘L’라고 한다)는 2018. 11. 2. 동해안권 V 개발사업 시행자로 지정되었는데 B는 위 시행자로 지정받기 위하여 2018. 1. 31.경 자신 소유 부동산에 채권최고액 120억 원으로 하는 근저당권을 설정해 주고 대출받은 금원을 위 사업을 위한 부지를 매수하는데 사용하였다. 또한 위 개발 사업에 대한 실시계획승인을 신청하는 과정에서 임차인들로부터 교부받은 임대차보증금을 위 사업자금으로 투입하였다. 그러나 L는 동해안권 W를 둘러싸고 동해시와 갈등이 심화되면서 2022.경 위 개발 사업에 대한 실시계획 인가를 받지 못하게 되었다. 그 결과 B의 재정상황에 심각한 문제가 발생하였고 임차인들 중 일부는 신규 또는 갱신 임대차를 체결한 후 얼마 지나지 않아 임대차목적물에 대한 임의경매 절차가 개시되는 등 임차인으로서의 법적 지위가 매우 불안정한 상태가 발생하기도 하였다.
차용금 등 재물이나 또는 채무부담행위와 같은 재산상 이익의 편취에 의한 사기죄의 성립 여부는 그 행위 당시를 기준으로 판단하여야 하고, 행위 후의 경제사정의 변화로 차용금의 변제 등 그 의무를 이행할 수 없게 되었다고 하여 이를 사기죄로 처벌할 수는 없다 할 것이므로(대법원 2006. 8. 25. 선고 2006도2188 판결 등 참조), B가 위와 같은 주택 신축 및 임대 사업을 영위한 2008년경부터 2022년경까지 사이에 체결된 임대차계약이라 하더라도 그 체결 이후 단지 경제사정의 변화로 임대차보증금을 반환하지 못하게 된 경우에는 사기죄의 성립을 인정하기 어렵다.
위와 같은 사정 등을 종합하여 보면, B는 자신이 보유한 주택에 임의경매절차가 개시되기 시작하고 L의 사업진행에 차질이 생긴 2022. 1.경부터는 임대차기간 종료 후 임차인들에게 임대차보증금을 적시에 반환해 줄 의사나 능력이 부족하였다고 판단된다.
b) 나머지 피고인들의 자금 경색 인식 시기
비록 B가 ‘비상대책회의’라는 이름으로 개최한 회의에 나머지 피고인들 전부 또는 일부가 참석하거나 2021. 3. 21.경과 2021. 6. 23경 ‘자금상황이 어려우니 임대차보증금을 증액하라’는 취지의 문자메시지를 나머지 피고인들 일부에게 전송하였다고 하더라도, B는 범행기간 이전에도 월 1회 가량 ‘비상대책회의’라는 회의를 정기적으로 개최하였을 뿐만 아니라 평소에도 ‘자금사정이 좋지 않다’라는 말을 자주 하였던 점, 위 2회에 걸친 문자메시지도 평소 B가 자주 한 ‘자금사정이 좋지 않다’라는 말과 같은 연장선상에서 발송한 것으로 보이고, 그 내용도 B의 자금경색 문제가 실제 심각하다는 단서로 삼기에 충분해 보이지 않는 점 등에 비추어 위와 같은 사정만으로 나머지 피고인들이 범행기간 직전에 B의 자금경색 문제가 심각한 수준에 이르렀다는 점을 인식하였다고 단정하기 어렵다.
다만 2022. 5. 27.경 이루어진 중개팀 회의에 참석한 피고인들은 당시 B의 재정상태가 심각한 수준으로 악화되었고, 이로 인하여 임차인들에게 임대차보증금을 적시에 반환하기 어려울 수 있다는 점을 미필적으로나마 인식한 것으로 보인다
따라서 B를 제외한 나머지 피고인들에 대하여 위 2022. 5. 27.자 중개팀 회의를 기준으로 그 이전에는 편취의 고의가 인정되지 아니하나, 그 이후부터는 편취의 미필적 고의를 충분히 인정할 수 있다.
c) 기망행위 인정 여부 - 2심 판결 이유 24쪽)
따라서 B가 2022. 1.경부터 체결된 이 사건 임대차계약에 관하여 자신의 변제자력이 임대차보증금을 적시에 반환할 수 있을 만큼 충분하지 않다는 사정을 임차인에게 고지하지 않은 점은 기망행위에 해당하며, 2022. 5. 27.경 이후 체결된 임대차계약에서 중개인이나 명의상 임대인 지위에 있었던 나머지 피고인들 또한 이러한 사정을 고지할 수 없었던 특별한 사정이 보이지 않는 이상 임차인들을 기망하였다고 봄이 타당하다.
다) 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래 당사자 쌍방을 대리하는 행위(공인중개사법 제1항 제6호)에 대한 공인중개사법 위반죄 무죄를 선고한 부분에 대하여
① 판결 평가
미추홀구 전세사기 사건은 아래 그래픽 기사에서 보는 바와 같이, 실질적 건물주 1명의 지휘아래 바지임대인과 공인중개사가 서로 역할을 바꿔가면서 전세사기피해자와 임대차 계약을 체결한 조직적인 범죄이다. 그러나 항소심 재판부는 공인중개사가 직접 임대인이 아니었다는 이유로 공인중개사법 위반죄에 대해 무죄를 선고하였는바, 이는 사실상 바지임대인과 공인중개사가 서로 역할을 바꿔가면서 전세사기를 벌일 수 있는 판을 열어주는 전세사기 면허 판결일 수 밖에 없다. 항소심 판결은 공인중개사법 위반죄가 행위주체에 일정한 신분을 요하는 이른바 ‘신분범’이라는 이유로 그와 같이 판단하였으나, 사실상 경제적 이익 공동체인 바지임대인과 공인중개사의 거래행위에 대해 공인중개사법 위반죄로 처벌하지 않는다면 더 이상 전세사기를 막을 방법은 없다.
특히 항소심 판결은, 공인중개사법 제33조 제1항 제6호의 입법취지는 ‘개업공인중개사 등이 중개의뢰인과의 직접 거래를 기화로 자신의 우월적인 지위를 이용하여 중개대상물의 공정한 가격형성을 왜곡시킴으로써 중개의뢰인의 이익을 해하거나 부동산 가격급등 또는 부동산투기를 야기하는 등 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있어 이를 방지하기 위한 것’으로 판단된다(헌법재판소 2019. 11. 28. 선고 2016헌마188 전원재판부 결정 참조)며 헌번재판소의 결정을 인용하면서도, 다시 2005년 대법원 판결을 근거로 위 ‘직접 거래'란 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다고 좁게 판단하였다. 이에 따르면, 공인중개사가 직접 임대인이 된 경우에만 공인중개사법위반죄로 처벌할 수 있을 뿐, 미추홀구 전세사기 사건과 같이 바지임대인과 공인중개사가 서로 역할을 바꿔가면서 임대차 계약을 체결한 경우에는 공인중개사법 위반죄로 처벌할 수 없다는 결론에 이르게 된다. 바지임대인과 공인중개사들이 공모한 전세사기에 면죄부를 주는 판결이 아닐 수 없다.
② 2심 판결이유 29쪽 이하)
원심과 당심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 공인중개사법위반 부분에 대하여 각 첨부된 범죄
일람표상 ’중개의뢰인‘란에 기재된 자들(이하 ’공인중개사법위반 별지 중개의뢰인들‘이라 한다)과 임대차계약을 체결한 같은 표상 ’명의상 임대인‘란에 기재된 자들(이하 ’공인중개사법위반 별지 임대인들‘이라 한다)은 공인중개사법위반 별지 중개의뢰인들의 중개 의뢰를 받아 해당 임대차계약을 중개한 개업공인중개사 등이 아니라 해당 임대차목적물에 관한 명의신탁약정에 따라 위 목적물에 관한 소유권이전등기를 마친 명의수탁자들이므로, 설령 그와 같은 경위로 임대차계약이 체결 또는 갱신되어 전세보증금이 수수되었다는 사정만으로 이를 개업공인중개사 등의 직접거래 행위에 해당한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 개업공인중개사 등이 아닌 남모씨 등은 공인중개사법상 직접거래 행위의 공동정범이 될 수 없다고 판단된다. 따라서 이 사건 공인중개사법위반의 점을 유죄로 판단한 원심판결에는 사실오인 또는 법리오해의 위법이 있고 이를 지적하는 피고인들의 주장은 이유 있다.
① 공인중개사법 제33조 제1항 제6호7)에 의하면 개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하여서는 아니 된다. 공인중개사법 제10조 제3항8)을 보면 위 ‘개업공인중개사 등’에 중개보조원이 포함됨은 법문언상 명백하다.
② 위 조문의 입법경과와 같은 법 제33조에서 금지되는 다른 행위유형 등에 비추어 볼 때, 공인중개사법 제33조 제1항 제6호의 입법취지는 ‘개업공인중개사 등이 중개의뢰인과의 직접 거래를 기화로 자신의 우월적인 지위를 이용하여 중개대상물의 공정한 가격형성을 왜곡시킴으로써 중개의뢰인의 이익을 해하거나 부동산 가격급등 또는 부동산투기를 야기하는 등 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있어 이를 방지하기 위한 것’으로 판단된다(헌법재판소 2019. 11. 28. 선고 2016헌마188 전원재판부 결정 참조)
③ 대법원은 2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정된 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 2006. 1. 30.자로 시행되기에 앞서 2000. 1. 28. 법률 제6236호로 개정되어 2000. 7. 29. 시행된 부동산중개업법 제15조 제5호9)에 정한 ‘중개업자 등의 중개의뢰인과의 직접 거래’가 문제된 사안에서 “부동산중개업법 제15조 제5호는 중개인이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하고 있는바, 중개인에 대하여 이 규정을 적용하기 위해서는 먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야만 하고, 위 규정에서 금지하고 있는 '직접거래'란 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다.”고 판시하였다(대법원 2005. 10. 14. 선고 2005도4494 판결 참조).
④ 이러한 사정 등을 종합하여 볼 때, 이 사건과 같은 공인중개사법 제33조 제1항 제6호 위반죄는 ‘개업공인중개사 등이 중개의뢰인으로부터 (임대차)중개 의뢰받아 의뢰받은 내용대로 임대차계약을 체결하거나 종전 임대차계약을 갱신하면서 그 계약의 상대방인 임대인이 되는 경우’에 성립하므로, 위 범죄 주체에게는 ‘개업공인중개사 등의 지위에 있는 자’라는 신분이 필요하다.
⑤ 신분범에 있어서의 신분 관계라 함은 널리 일정한 범죄행위에 관련된 범인의 인적관계인 특수한 지위 또는 상태를 말하는 것이며(대법원 1994. 12. 23. 선고 93도1002 판결 참조), 신분관계로 인하여 성립된 범죄에 가공한 행위는 신분관계가 없는 자의 경우에도 공동정범이 성립될 수 있다(형법 제33조 본문). 그런데 개업공인중개사 등의 지위에 있지 아니한 피고인들에게 공인중개사법 제33조 제1항 제6호 위반죄의 성립을 인정하기 위해서는 비신분자의 가담행위가 있었는지를 따지기에 앞서 해당 임대차계약의 상대방인 공인중개사법위반 별지 임대인들이 개업공인중개사 등으로서 공인중개사법상 금지행위인 직접거래 행위를 하였는지를 먼저 따져보아야 한다. 즉, 임대차계약을 체결 또는 갱신한 임대인이 개업공인중개사 등의 지위에 있지 아니하거나 또는 그 지위에 있더라도 당해 계약의 중개에 관여하지 아니하였다거나 제3의 공인중개사사무소의 중개로 위 계약이 체결 또는 갱신되었다면, 위 임대인에 대하여는 공인중개사법 제33조 제1항 제6호 위반죄가 성립하지 않고, 설령 위 임대인과 공모한 자가 있다고 하더라도 그들은 공인중개사법 제33조 제1항 제6호 위반죄의 공동정범이 될 수 없다.
⑥ 이 사건의 경우, 공인중개사법위반 별지 임대인들 중 일부는 개업공인중개사 등의 지위에 있지 아니하고, 나머지 일부는 개업공인중개사 등의 지위에는 있으나 해당 임대차계약이 이루어진 공인중개사사무소의 소속 직원도 아닐 뿐더러 중개 업무에 관여하였다는 사정도 보이지 않는다. 따라서 공인중개사법위반 별지 임대인들에 대하여 진정신분범인 공인중개사법 제33조 제1항 제6호 위반죄가 성립되지 아니한다.
또한 신분관계가 없는 피고인들이 위 임대인들과 공모하여 공인중개사법위반 별지 중개의뢰인들로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결 또는 갱신하도록 하였다고 하더라도, 위 임대인들에 대하여 이 사건 공인중개사법위반죄가 성립하지 아니하는 이상, 이를 공모한 피고인들에 대하여 형법 33조 본문을 적용할 수 없으므로 이 사건 공인중개사법위반죄의 공동정범이 성립할 수 없다.
4. 항소심 판결에 대한 유감
미추홀구 전세사기에 대해 미추홀구 피해자들은 2022년 11월부터 스스로 대책위를 만들어 책임자 처벌 요구와 피해구제 대책을 강구하였고, 2023년 2월 28일에 첫 번째 희생자가 발생한 이후로는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 ‘전세사기 특별법’)을 제정하는데 막중한 역할을 하기도 하였다. 그 과정에서 한국의 시민사회가 일부 조력을 하긴 하였지만, 전세사기 특별법 제정 과정에 실질적인 역할을 수행한 것은 다름아닌 미추홀구의 전세사기피해대책위원회였다.
그 후 2024년 8월 말 국회에서 전세사기 특별법 개정안까지 의결되어 미추홀구 전세사기 피해자들도 한숨을 돌리고 조금씩 일상으로 돌아가 피해를 회복할 준비를 하고 있었다. 그러한 상황에서 선고된 이번 항소심 판결은 물귀신처럼 다시 미추홀구 전세사기피해자들을 물속 아래로 끌어 내리고 있다. 특히 ① 2021년까지 이루어진 전세계약에 대한 사기 무죄로 인해 고의로 인한 불법행위 채권이 성립하지 않을 경우에는 임대인의 개인회생이나 파산 등으로 통해 전세금 계약 채권이 면책될 수 있고, ② 관련 공인중개사들의 공인중개사법위반죄 전부 무죄로 인해 전세사기피해자들은 공제증서를 근거로 한 공인중개사협회에 대한 피해구제조차 여의치 않은 상황이다.
2023년 전국적으로 발생한 전세사기 피해에 대해 국가와 지방자치단체는 아무런 역할을 하지 않았고, 이에 미추홀구 전세사기 피해대책위를 비롯하여 수많은 시민사회에서 여러 희생과 헌신을 하였는데, 2024년 8월 전세사기특별법 개정을 통해 한숨 돌리는 듯 하였으나, 이번 항소심 판결로 인해 미추홀구 전세사기피해자들의 고충은 당분간 계속될 듯 하다. 인권과 정의의 최후의 보루여야 할 법원이 전세사기피해자에게 도대체 무슨 짓을 하고 있는 지 묻지 않을 수 없으며, 형식적인 불고불리의 원칙(不告不理의 原則)에 충실하려 한 듯한 이번 판결이 앞으로 전세사기 피해자들에게 더 많은 고통을 주게 될까 매우 우려스럽다.
항소심 판결 중 사기 혐의에 대해서는 일응 법률적 논쟁이 있을 수 있겠으나, 한국의 부동산 시장에 전세사기 판을 열어준 공인중개사법 위반죄 무죄 판단에 대해서는 대법원에서 반드시 파기환송되어야 할 것이다.
[2024년 11월 6일 미추홀구 전세사기 대책위의 대법원 앞 기자회견 사진]5. 미추홀구 대책위의 대법원 앞 1인 시위
위 항소심 판결이 선고된 이후, 미추홀구 피해자들은 한동안 시름시름 앓다가, 11월 6일에 다시 대법원 앞에서 항소심 판결의 부당함에 대하여 기자회견을 하였고, 그후 11월 11일부터 매일 아침과 점심 시간에 법원 앞에서 1인 시위를 벌이고 있다.
