번외 편: 제주 구옥 체크리스트 (2)
'농건건접오상문'을 기억하세요~
법적 하자 체크는 농건건접 오상문
제주 구옥을 사기 전 많이 하는 질문들 중 하나인 '가격이 적정한가'와 '이 집에 법적 하자는 없는 걸까'에 대해 써보고 있다. 지난번 글에는 가격에 대한 생각과, 법적 하자 체크리스트 중 첫 번째, '농': 농어촌 민박이 가능한가'에 대해 썼다. 이번에는 법적 하자 체크리스트 나머지 내용을 써보고자 한다. 법적 하자 여부를 체크하려면 기본적으로 '농건건접 오상문'을 따져봐야 한다.
건건접: 건축물대장, 건폐율, 접도 여부
건축물대장
내가 땅을 갖고 있다고 해서 마음대로 집을 지을 수는 없다. 모든 주소지에는 땅의 용도가 명시되어 있으며 이를 '지목'이라 하고, 그중 집을 지을 수 있는 땅은 '대지(대)'라 한다. 그리고 그 땅 위에 문제없이 지어진 집이 등기가 되어있다면 '건축물대장'이 등록된다. 건축물대장은 건물의 소유, 건축 현황등을 기록한 장부다.
이는 토지 이음에서 간단하게 확인 가능한데, 토지이음에서 매물 주소를 넣고 '건축물대장'이 있는지, 지목이 '대'인지를 확인하면, 그리고 건축물대장 열람 후 실제 집 현황과 도면이 일치하면 안도의 한숨을 내쉬어도 된다. 이런 경우는 안타깝게도 드물다. 특히 우리가 찾는 구옥에서는 상당수 불법 증축이 되어있기 떄문이다.
얼마 전 롱플레이가 영업 종료를 했다 해서, 아쉬운 마음에 롱플레이 주소로 열람해 봤다. 지목은 '대'. 
토지이음에서 건축물 정보를 누르면 건축물대장상의 정보가 나온다. 이게 있으면 '아~ 건축물대장이 있구나' 생각해도 된다. 물론 자세한 사항은 정부 24의 건축물대장열람을 하면 된다건폐율
따라서 중요한 게 건폐율이다. 기존 건물에서 증축된 부분을 철거하면 남은 부분이 적을 수 있는데, 이때 신축을 더 할 수 있는지를 결정해 주는 것이 건폐율이다. 건폐율은 전체 토지에서 건축 가능한 1층의 면적인데, 지역지구마다 다르다. 아래 그림처럼 소재지의 건폐율이 80%라면, 만일 100평의 땅이 있으면 1층 면적을 80평까지 지을 수 있다는 얘기다. 만일 이 땅에 14평으로 건축물대장 등록된 농가주택이 있는데, 증축이 6평 정도 되어 있다 하자. 이 경우, 건폐율이 많이 남아있으므로 증축된 부분을 양성화시킬 수 있는 일차 조건이 된다. 건폐율도 역시 토지이음에서 조회할 수 있다.
토지이음 -> 토지이용계획 -> 행위제한 내용 설명 -> 건폐율/용적률을 보면 된다. 롱플레이는 정말 좋은 땅 위에 있구먼요접도 여부
그럼 건폐율이 높으면 무조건 양성화가 되고 증축/신축이 가능한가요? 아닙니다.
집을 지으려면 땅에 차와 사람이 지나갈 수 있는 현황 도로에 2m 이상 붙어있어야 한다. 아무리 건폐율이 높다 하더라도 도로가 없으면 맹지요, 개발을 할 수 없다. 그것도 그냥 도로가 아닌 공공의 도로인 '공도'여야 한다. 공도 여부는 접한 도로 주소를 인터넷등기소에서 확인해 보면 된다. (사도라도 되긴 합니다만, 돈이 많이 들겠지요. 도로의 주인으로부터 허락을 받아야 하니까요. 적어도 시가의 3배 이상 부른다 들었습니다)
차와 사람이 지나갈 수 있는 현황 도로란 적어도 4m의, 지적도와 현황이 일치하는 도로를 말한다.
제주의 경우 2-3m 정도 되는 올레길에 접한 구옥들이 많다. 이 경우, 도로에 여러 면이 접하고 건폐율이 남는다 할지라도 최대 15평까지밖에 건축할 수 없다. 따라서 접도 여부를 잘 확인해야 한다.
빨간 동그라미가 롱플레이의 소재지, 1449-1 도, 1456-3 도에 잘 붙어 있고, 중로 2류로 확장될 계획도 있다. 오상: 오수관과 상수관
오수관은 변소와 연결되는 관이요, 상수관은 수도다. 마을 안에 집이 있고 기존에 사람이 살았던 적이 있다면 상수관은 보통 연결되어 있다. 그러나 오수관은 법령이 바뀌어 큰돈이 들어갈 수도 있으므로 오수관과 연결이 되어있는지, 하수처리구역인지를 잘 확인해야 한다. 만일 매매하려는 집이 하수처리구역에 위치해 있다면 반드시 하수관로에 연결해 오수를 처리해야 하는데 구옥일 경우 현재 정화조에 연결되어 있을 확률이 있다. 따라서 연결할 수 있는 하수관로와 얼마나 떨어져 있는지, 구배가 맞는지 (집이 하수관로보다 높거나 같은 높이 위치해 있는지)를 확인해야 한다. 보통 하수관로는 도로를 따라 있으므로, 도로 근처의 오수관 뚜껑을 확인하고, 반드시 지역 상하수도과에 문의해야 정확하다. 하수관로와 몇 백미터 떨어져 있으면, 천 단위의 돈이 들수도 있다.
집 앞에 있으면 일차 안심, 그래도 반드시 상하수도과에 문의해야 한다.문: 문화재 지역인가
마지막으로 확인할 것은 이 집이 문화재 지역에 해당하는지 여부다. 물론 기존에 건축물이 지어져 있고 대장이 있다면 문제가 되지 않으나 양성화를 해야 하는데 문화재 지역이면 심의를 받아야 할 여지가 있다.
문화재 지역은 토지이음에 '문화재 보호구역'으로 표시된다. 만에 하나 누락되어 있을 수도 있으니 지자체 건축과에 다시 한번 문의하자.
집을 살 때에는 돌다리도 두들겨보고 건너는 태도가 중요한 것 같다. 특히 제주에서는.
조금 눈치가 보이더라도 많이 물어보고, 많이 공부해서 사기당하지 말자. :)
