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연재 중 싱가폴 살면서 제주집을 고쳤습니다 04화

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계정을 잊어버리셨나요?

by 김아줌마 Jun 08. 2024

번외 편: 제주 구옥 체크리스트(1)

아파트가 레벨 10 이라면 제주의 구옥은 레벨 100

브런치 앱 알림을 꺼 놓았는데, 와서 보니 조횟수가 많이 올라가서 깜짝 놀랐다. 해킹당한줄 알았다.

지인들 누구에게도 알리지 않고 그냥 나의 기록을 위해 야금야금 써보는 글인데.. 부족한 글을 봐주셔서 감사합니다! :) 오늘도 연재일을 지키지 못했는데, 부지런히 써 보도록 하겠습니다. ^^ 혹시 궁금한 점이 있으면 댓글로 남겨주세요!

제주도에 집을 사고 싶다! 는 마음이 들었고, 여러 채널을 통해 몇 개 마음에 드는 매물이 나왔다 해보자. 우리가 걱정하는 것은 아마도:

이집의 가격이 적당한 걸까?

이 집에 법적 하자는 없는걸까?

가 아닐까. 이에 대해 내가 아는대로 정리해 보겠다. 비전문가의 생각일 뿐이니 그냥 살짝 참고만 해주세요~ ^^

이 집의 가격이 적당한 걸까

우리 덤탱이는 쓰지 말아요. 디스코를 활용해요!

제주 구옥의 적정 가격을 책정하는 건 어려운 일이다. 아파트처럼 같은 조건을 가진 집들이 아니라 각각의 구옥이 건축연도와 상태, 주택이 지어진 땅의 용도, 접도 상황, 땅꺼짐 정도 등등 천차 만별의 조건을 달리 가지고 있기 때문이다. 따라서 우리 옆집이 얼마에 팔렸어도, 우리 집이 같은 가격선이다 라고 가정할 수가 없다.

따라서 내가 1차적으로 확인하는 것은, 이전 거래가격과 그 당시의 시장 상황이다. 적어도 매도인이 산 가격보다 덤탱이는 쓰지 말자는 것이다. 예를 들면 내가 어떤 매물을 보았는데, 최근 실거래내역이 2018년도 였다면, 18-19년도는 제주도 매매가격이 한창 높았던 때이므로 레노베이션을 안했다는 가정 하에 지금 가격은 그보다는 낮아야 한다. 최근 실거래내역이 2000년도 초반이라면 비교하는것은 무의미하므로 인풋 (매도가 + 수리비) 대비 아웃풋 (임대료..) 를 비교해 결정해보아야 하겠다.

실거래내역은 여러 서비스를 통해 알아볼수 있지만, 나는 Disco가 제일 깔끔하고 잘 나오는 것 같다. 디스코는 또한 주변 지역의 비슷한 거래내역까지 같이 나와 편리하다.

디스코에는 지도와 함께 실거래내역이 잘 나온다

1억 대의 멀쩡한 구옥이라면 발빠르게 움직이세요

가장 많은 사람들이 찾는 매물이 1-2억대의 구옥이 아닌가 싶다.

하지만 정말 나빠진 시장상황에도 불구하고, 건축물대장이 있고 바로 세를 줄수 있는 1억대의 구옥은 흔치 않다. 작년까지만 해도 어떤이가 1억대 구옥을 '천년 묵은 산삼' 에 비유할 정도로 찾으면 대박.. 인 정도였는데, 올해는 종종 1억대 매물이 보인다. 그렇지만 수리 없이 바로 세를 줄수 있는 적당히 적법한 집은 여전히 매우 드물다. (적당히 적법한집: 조금 증축이 되있는 건축물대장 있는 집)

1억대 매물은 이런 수준이다 (2024년 초 기준)

예전에 부동산 사장님이, 제주도민들은 '안 팔면 그만' 이라는 마음가짐이 있어서 이런 시장 상황에서는 그냥 가지고 있고 나오는건 외지인들의 급매물이라 하는걸 들었다. 고로 1억대 괜찮아 보이는 구옥이 있으면 고민하지 말고 일단 움직여보자. 전에도 말했듯 계약서 쓰기 전까지 내물건이 아니니까.

이 집에 법적 하자는 없는 걸까

집을 어떻게 쓸 것인가?

이 질문에 답을 하기 전에, '나는 이 집을 어떤 용도로 사용할 것인가' 를 우선 생각해야 한다.

용도에 따른 법적 허가 정도가 다르기 때문이다. 세컨하우스로, 아니면 몇년 살아볼 요량으로 나의 가족이 왔다 갔다 하며 쓸 것이라면, 무허가 주택도 사실 큰 문제는 없다. 그런 집은 연세(1년단위 집 렌트)도 줄 수 있다. (단, 무허가는 매도시 한계가 있고 누군가 악의적으로 신고를 하면 골치아프다)

그러나 에어비앤비나 펜션 같은 것을 생각한다면 허가를 받아야 하기 때문에 무조건 건축법상 하자가 없어야 하고, 허가가 나오는 지역에 구옥이 있어야 한다. 작은 카페나 음식점을 하려는 경우는 이에 더해 '상업시설' 용도로 되어있거나, 변경이 가능해야 한다.

세컨하우스/ 본인 거주: 솔직히 무허가도 큰 문제는 없다

에어비앤비/펜션: 건축법상 하자 없고 지역조건이 맞아야 숙박업/농어촌민박 허가

카페/음식점: 상업시설 용도가 가능해야 함

숙박업과 상업시설은 조건이 까다로우므로, 가장 많은 이들이 생각하는 '세컨하우스 겸 에어비앤비' 케이스로 생각해보겠다. 적법한 에어비앤비 운영을 위해서는 '농어촌 민박' 허가가 쉬운 편이므로, 농어촌 민박을 한다는 전제 하에 확인해야 할 것들을 적어보겠다.

'농건건접오상문' 을 기억하세요

1) 농: 농어촌 해당 지역에 위치해 있는가

농어촌 민박 허가는 농어촌/준농어촌 지역에 내어준다. 쉽게 말해 읍면리 이다. 앗, 그럼 내가보는 매물이 제주시~동, 서귀포시 ~ 동에 있으면 못하는건가요? 아니다. 제주도의 일부 동은 농어촌 지역으로 지정되어 있으므로, 시청에 문의해 해당 매물이 농어촌민박을 할수 있는지 확인해야 한다.