경매 늘어나는 ‘생숙’, 싸다고 낙찰받았다간 ‘낭패’
법원 경매물건 증가하는 생활숙박시설의 어제와 오늘
지난해부터 부동산 경매시장에 생활숙박시설이 늘어나고 있습니다. 특히 희망 매각가격을 살펴보면 비슷한 조건의 주택, 아파트, 오피스텔 물건 등과 비교해 감정가 대비 상당히 저렴하다는 사실을 알 수 있습니다. 거듭된 유찰로 감정가 대비 절반 이상 아래의 가격대에 등장하기도 합니다. 하지만 저렴하다고 무턱대고 낙찰을 받겠다고 생각하시면 낭패를 보실 수 있습니다.
이를 이해하기 위해서는 우선 생활숙박시설이란 무엇인가를 살펴보아야 합니다. 생활숙박시설은 공중위생관리법에서 정의하고 있는 숙박업의 일종입니다. 현재 법령에서 숙박업은 일반숙박업과 생활숙박업으로 분리 규정되고 있습니다. 일반과 생활의 차이는 조리시설입니다. 일반숙박업은 객실 내부에 조리시설을 둘 수 없지만, 생활숙박업은 가능하죠.
이 때문에 생활숙박시설은 레지던스라고도 불립니다. 일반숙박업은 조리시설이 없어 장기투숙에 불편함이 많습니다. 말 그대로 우리가 의식주를 해결하며 생활하기에는 제약이 많다는 것이죠. 하지만 생활숙박시설은 조리시설을 갖춤으로서 장기투숙에 적합 합니다. 밥도 지어 먹을 수 있고 빨래도 할 수 있으니 생활에 불편이 없다는 것이죠. 그것이 바로 생숙입니다.
생숙이란 조리시설이 있는 숙박업
그렇다면 생숙은 왜 경매시장에 등장하는 일이 늘어나고 있는 것일까요? 현재 생숙이 처한 사회적 위치 때문에 그렇습니다. 생숙은 2012년 개정된 공중위생관리법에 처음 정의됐습니다. 생숙이 법령에 등장한 이후에도 한동안 시장에서는 관심을 끌지 못했지만, 정부가 다주택자 규제를 강화하면서 주택건설시장이 위축되자 생숙이 큰 관심을 받기 시작합니다.
2020년을 전후해 생숙은 분양시장에서 아파트의 대체제로 소개됐습니다. 생숙을 분양받아 전월세 세입자를 모집해 자금을 충당하거나 매매거래에 따른 시세차익을 노릴 수 있다며 투자상품으로 소개된 것이죠. 건축물의 용도가 상업시설이기 때문에 아파트처럼 청약도 필요없고 다주택자 규제에서도 자유롭습니다. 이에 수백대 일의 경쟁률이 그려지기도 합니다.
실제로 건설사와 분양사의 말을 믿고 생숙을 분양받은 수분양자들은 신혼부부가 거주 목적으로 분양을 받기도 했고, 전월세 세입자를 모집하기도 했습니다. 그러나 생숙은 말 그대로 숙박업 건축물입니다. 주택용도로는 사용할 수 없죠. 이 때문에 아파트라면 당연히 충족해야 할 주차공간, 테라스 면적, 주거용도의 각종 시설물이 없습니다.
이로 인해 생숙을 거주공간으로 활용하는 사례가 늘면서 지자체에는 민원이 폭주하게 됩니다. 갑자기 교통체증이 생겼고, 불법주차가 늘어나는 것은 물론, 생활소음이나 쓰레기 문제 등이 대두된 것이죠. 이유를 살펴보면 상업시설을 주거목적으로 사용하고 있는 생숙이 발견됩니다. 이에 정부는 생숙을 거주 목적으로 사용할 수 없다고 못 박았습니다. 건축물 용도가 숙박업인 만큼, 숙박업으로 영업신고를 하지 않으면 이행강제금을 부과하겠다고 밝혔습니다.
금융권, 생숙 = 위험매물
이 때문에 금융권에서는 생숙을 위험매물로 간주했습니다. 수분양자 1명은 숙박업으로도 등록할 수 없기 때문입니다. 현행 공중위생관리법에 따르면 숙박업을 영업신고하기 위해서는 30객실 이상 또는 건축물 연면적의 3분의1 이상을 소유해야 합니다. 보통 수분양자 1명이 1개 객실만 소유하고 있겠죠? 이 때문에 30명의 수분양자들이 뜻을 함께 해야 하는 상황에 처하게 됐습니다.
분양을 받아 계약금은 납부했지만 억대의 잔금을 치러야 하는 수분양자들은 어떨까요? 금융권에서 대출을 해주지 않으니 잔금을 치를 수 없습니다. 속칭 터진다고 하죠? 정부에서는 거주 목적으로 사용할 수 없다. 금융권에서도 위험매물이다. 매매 시장에서도 생숙의 가치가 폭락하자 아무것도 하지 못하고 법원에 가게 됩니다. 그래서 생숙 경매물건이 늘어난 것이죠.
이에 너무나도 저렴해 생숙을 낙찰받을까 고민하는 분이 계시다면 사전에 많은 부분을 체크하셔야 합니다. 첫째 오피스텔 전환이 가능한지 여부, 둘째 숙박업 영업신고가 가능한지 여부, 셋째 위탁운영사에 의존할 경우 해당 위탁운영사와의 계약 내용, 넷째 위탁운영사의 신뢰성, 다섯째 수분양자들과의 관계와 협력 정도, 여섯째 아파트 분양이 아닌 숙박업에 종사하게 됐다고 판단하고 상권분석부터 수익성 등 자영업에 종사하는 것처럼 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다.
현재 생숙은 오피스텔로 건축물 용도를 변경하거나 숙박업으로 영입신고를 마치지 못하면 이행강제금이 부과됩니다. 부과 시점은 2028년부터입니다. 약 3년의 시간이 남았네요. 시한폭탄이 될지, 저렴한 경매물건을 낙찰받아 상당한 시세차익을 거두는 황금알이 될지 잘 구분하셔야 합니다. 저렴하다고 함부로 생숙을 낙찰받았다간 낭패를 보실 수 있습니다.
