리츠 | NH프라임리츠 | 서울스퀘어 주주가 되어보자
2020.05.28 NH프라임리츠 차트 @네이버증권| 조금 다른 리츠
NH프라임리츠는 기존에 소개했던 신한알파리츠, 롯데리츠와 다른 부분이 있습니다.
신한알파리츠와 롯데리츠는 부동산을 직접 보유하고 운용하면서 배당수익을 내고 있지만,
NH프라임리츠는 부동산을 투자한 상품에 투자를 합니다.
NH프라임리츠 보유 자산 현황 @전자공시시스템서울스퀘어와 강남N타워, 삼성SDS타워, 삼성물산서초사옥을 투자한 PEF가 결성한 펀드에 일정 부분을 매입해서 4개의 부동산에서 들어오는 임대수익을 PEF가 1차적으로 받고, NH프라임리츠가 다음에 받게 되는 것입니다.
| 투자포인트
직접적인 부동산 보유를 통한 배당수익을 받는 것이 아니고, 투자상품에 투자하는 방법이지만 그래도 투자를 생각해볼만 합니다.
우선, 서울의 핵심 오피스 지역인 CBD, GBD에 위치한 자산으로 구성되어있다는 점과
다음 삼성SDS, 지멘스, 벤츠, 11번가와 같은 우수한 기업들과의 장기 임대차계약이 되어있는 오피스빌딩이며,
투자한 자산의 기초자산인 4개 부동산은 이미 연기금과 주요 공제회 그리고 운용사, 보험회사들이 투자를 하고 있는 자산이면서
마지막으로 안정적인 배당수익률에 향후 NH가 투자하는 우량 부동산자산을 편입하면서 성장할 수 있다는 점입니다.
NH프라임리츠 장점 @NH프라임리츠
NH프라임리츠 편입 자산 @NH프라임리츠이렇게 직접 투자를 하지 않고 투자상품에 투자하는 리츠를 재간접 리츠라고 합니다,
| 국내 최초라는 타이틀
NH프라임리츠는 국내 최초 재간접 공모상장 리츠인데요.
재간접이라는 말에서 알 수 있듯, 직접 투자하는 것이 아니고 간접적으로 투자를 하는 것입니다.
자산들의 특징을 보면 투자자가 연기금, 대형 투자사로 구성되어있는 오피스빌딩을 투자했고, 신용도가 높은 임차인으로 구성이 되어있어 안정적인 수익이 가능할 것으로 보입니다.
포트폴리오를 CBD와 GBD에 나눠서 배치했기 때문에 리스크도 분산이 되어있고,
상장도 되어있고, 유상증자를 통해서 성장할 수 있기 때문에 장기 성장할 수 있는 리츠로 꼽힙니다.
NH프라임리츠 포트폴리오 @NH프라임리츠| 건물주는 아니지만 주주
서울스퀘어나 삼성물산 서초사옥을 지나가면서 이런 말을 할 수 있을 것 같습니다.
“나 이 빌딩 주주야!”
리츠를 투자하면 건물주가 되는 것이 당연하다고 볼 수 있지만, 재간접 공모리츠이기 때문에 주주라고 표현한 것입니다.
편입자산들을 살펴보면 서울스퀘어를 제외하고는 모두 2000년대 이후 준공한 건물들이며, 위치가 유동인구가 많고, 직장인이 많은 곳에 있습니다.
우리나라에서 중요하게 생각하는 지역인 서울 도심, 강남, 테헤란로, 잠실의 랜드마크로 꼽히는 빌딩에 투자를 했습니다.
NH프라임리츠 투자자산 현황@NH프라임리츠우리나라에서 핵심 지역으로 분류되는 지역에 있는 빌딩에 투자를 했기 때문에 우리는 프라임 자산을 보유하고 있다고 할 수 있겠습니다.
보통 2019년 3분기 기준으로 서울도심의 평균 임대료보다 서울스퀘어는 1.4배 높았고, 강남 평균 임대료보다 삼성물산 서초사옥은 1.5배, 강남N타워는 1.7배, 잠실 평균 임대료보다 삼성SDS타워는 1.2배 높았는데요.
교통이 좋고, 주변 인프라가 막강한 곳에서 이정도 되는 대규모 오피스를 구하기 어렵기 때문에 임대료가 높습니다.
프라임오피스 설명 @NH프라임리츠| 예상배당률
리츠를 투자할 때, 가장 먼저 볼 것 같은 숫자가 바로 예상배당률인데요. 5%대 배당을 예상하면서 자산이 팔리게 되면 그에 따른 매각차익으로 추가적인 수익을 기대할 수 있겠습니다.
예상 배당률 @NH프라임리츠
배당지표 @전자공시시스템
NH프라임리츠의 첫 배당은 2020년 8월에 예정되어있습니다.
앞으로 NH금융그룹이 은행이든, 투자증권이든 자산운용을 통해서 투자하는 프라임급 오피스 빌딩은 NH프라임리츠를 통해서 투자를 하게 될 수 있는데요. 앞으로 우량 오피스 편입을 통해 장기적으로 성장하는 모습을 지켜보면서, 서울의 주요 랜드마크의 주주가 되어봐야겠습니다.
| 그런데!
먼저, 저는 이 NH프라임리츠의 투자를 권하는 것은 아니고, 이런 리츠가 있고, 투자상품이 있다고 설명을 드리는 것입니다.
재간접리츠를 투자할 때 주의해야할 몇가지가 있습니다.
정말 중요합니다.
1번 리츠가 직접 보유한 것이 아니라서, 실제 운용사가 팔려고 결정했으면 따라야합니다.
NH프라임리츠가 투자한 건물들은 위에서 여러번 언급했듯, 주인이 바뀌면 신문 1면에 나올 정도로 랜드마크 중에 랜드마크 빌딩입니다.
서울에 있는 46개 프라임 오피스 중에 4개를 갖고 있고 있는데요.
NH프라임리츠는 이 건물을 보유한 펀드 또는 리츠의 투자자고, 지분율도 10% 미만이기 때문에 이 빌딩을 운용하고 있는 투자자(건물주)는 펀드 만기가 오면 팔려고 할 것입니다.
지금까지 2024년 1월부터 2026년 2월까지 남았으니까 생각보다 기간이 길다고 할 수 없습니다.
규정상 공모리츠가 사모리츠의 지분 10%까지 담을 수 있기 때문에 앞으로 NH프라임리츠가 어떤 자산을 편입할 것인지를 봐야합니다.
이런 상황이라 안정적이라고 하는 배당수익률 5%에 대한 의문을 갖을 수 있습니다.
둘째. 자산 비중의 절반은 서울스퀘어와 삼성물산인데 계약기간이 2년 남았습니다.
서울스퀘어는 정말 많이 주인이 바뀌었는데요. 서울에서도 제일 중요하다고 하는 위치에 있어 임대료가 높아 여기 들어와서 회사를 운영할 수 있는 곳이 극소수입니다. 임대료가 3.3m2에 월 129,000원이고(지금은 올랐을 수 있습니다.) 서울 평균임대료가 3.3m2에 84,000원이니까 50% 넘게 비싼 수준입니다.
지금 11번가와 위워크가 들어와있지만, 위워크가 글로벌하게 구조조정을 하고 있는 상황에서 우리나라의 위워크도 축소될 수 있는 가능성이 열려있습니다.
그리고, 100% 임대되어있는 삼성물산과 삼성SDS타워는 임대기간이 2년 이내, 4년 내외 남아있는 상황에서 삼성물산사옥에 입주자인 삼성화재와 삼성SDS타워에 입주한 삼성SDS가 회사를 이전하게 되면 엄청 큰 공간을 어떻게 채워야할지 운용하면서 리스크가 확대될 수 있습니다.
이런 빌딩에 투자한 펀드의 10% 내외의 지분을 갖고 있다는 점 명심해야합니다.
마지막. 배당 수익률보다는 오피스 가격(임대료)가 중요합니다.
대형 오피스의 임대료 시세는 변동이 심한데요. 안정적으로 5%의 수익을 받을 수 있다고 해서 투자를 했지만, 오피스 임대료가 10% 떨어지면 우리도 손해가 됩니다.
특히 코로나19로 착한 임대인 운동을 하게 되면 더 손해가 발생하겠죠.
이렇게 직접 투자해서 운용하는 리츠가 아니고 재간접 즉, 펀드에 투자하는 리츠이기 때문에 더 조심을 해야합니다.
펀드에 투자를 하면 수수료를 내야하고, 돈을 벌면 또 수익난 부분에 수수료를 내야하면서 직접 부동산을 보유하지 못한다는 것은 NH프라임리츠가 갖고 있는 불확실성 중 가장 큰 부분인것 같습니다.
NH프라임리츠 홈페이지
NH가 오래된만큼 철저한 시장 분석을 하지만 안정적인 운용과 최고의 수익을 보장할 수 없기 때문에, 다른 공모리츠의 주가들이 올라갈 때, 같이 못올라가는 것 같습니다.
NH프라임리츠와 리츠 그리고 투자에 관심이 있으시거나 궁금하신 것이 있으시면 댓글 또는 메일 부탁드립니다.
