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계정을 잊어버리셨나요?

by 알다 Jul 15. 2021

내 집 마련을 위해 알아야 하는 DSR 대출 규제 변화

대출 규제가 강화되는 이유도 궁금하다면?

영끌이나 빚투란 말 들어보셨나요? 최근 2030 세대 중 43% 이상이 가진 재산을 영끌하고 빚을 내어 투자한 경험이 있다고 해요. 즉, 10명 중 4명은 영끌과 빚투를 하고 있는 것이죠. 특히 집을 구매할 때 많은 사람이 돈을 빌린 경험이 있을 거예요.

이번 달부터는 돈을 빌리기가 더욱 까다로워졌어요. 정부에서 과열된 대출 시장을 잠재우기 위해 DSR 규제를 시작했기 때문이에요. 올 하반기 이후부터 내 집 마련을 생각하고 있다면 반드시 알아야 할 내용이에요. 어떤 내용인 있는지 좀 더 상세하게 살펴볼까요?

DSR이 무엇인가요?

DSR은 Debt Service Ratio의 줄임말로 우리말로는 총부채 원리금 상환 비율이에요. 무려 10글자나 되는 어마어마한 길이에 범상치 않은 단어처럼 느껴지실 수 있어요. 쉽게 설명하면 대출 받는 사람의 상환 능력을 수치로 환산한 비율이에요. 연간 소득 대비 대출 원금과 이자(원리금)를 갚기 위해 쓰는 비율로 계산해요. 이때 주택담보대출의 원금과 이자(원리금) 이외에도 신용 대출, 자동차 할부, 전세자금 대출 등 모든 대출의 원금과 이자(원리금)가 포함되어요.

계산식▼

대출 받는 사람이 매년 내야 하는 대출 원금과 이자(원리금) / 대출받는 사람의 연간 소득 * 100

예를 들어 연봉 1,000만원의 직장인이 주택담보대출을 포함한 모든 연간 대출의 원금과 이자(원리금) 500만원인 경우에는 DSR은 50%가 되어요.

DSR과 비슷한 단어도 들어본 것 같은데

맞아요. DSR과 비슷한 형제 단어로는 DTI가 있어요. 이 단어들은 모두 주택담보대출의 한도를 계산하는 방법이에요. DTI는 Debt To Income의 줄임말로 우리말로는 총부채 상환비율이에요. DTI는 DSR과 달리 주택담보대출의 원금과 이자(원리금) 이외에 대출의 이자만 포함하여 계산해요. 그래서 DSR이 DTI 보다 훨씬 더 엄격한 계산 방법이에요.

또한 사촌 형제 격의 주택담보대출 한도 계산 단어는 LTV가 있어요. LTV는 Loan To Value Ratio의 줄임말로 구매하고자 하는 주택의 금액 대비 대출을 받을 수 있는 인정 비율을 의미해요. DSR과 DTI 형제들은 대출받는 사람의 소득을 기준으로 대출 한도를 계산해요. 하지만 LTV는 주택 금액을 기준으로 대출 한도를 계산한다는 것이 가장 큰 차이점이에요.

DSR 규제의 내용

이번 7월부터 정부에서 개인별 DSR 규제를 적용했어요. 투기 지역, 투기과열지구, 조정대상 지역 등의 모든 규제지역 중 6억원이 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나 연 소득과 상관없이 1억원이 넘는 신용대출을 받는 경우에는 DSR을 40%로 적용되어요.

DSR이 40%라는 것은 예를 들어 1,000만원을 버는 사람이 이 중 400만원만 빚을 갚는 데 쓴다는 것을 의미해요. 그만큼 돈을 빌릴 수 있는 금액도 400만원이 최대가 되는 것을 의미해요. 그래서 DSR 비율이 높아지면 빌릴 수 있는 금액이 늘어나고 반대로 DSR 비율이 낮아지면 빌릴 수 있는 금액은 더욱 줄어들게 되어요.

DSR 규제 제외되는 대출도 있어요. 전세자금 대출, 예적금 담보대출, 보험계약 대출, 사업자용 정책 대출, 서민금융상품, 300만원 미만의 소액대출, 분양주택 및 추가 분담금 중도금 대출, 재건축, 재개발 이주비 대출은 포함되지 않는다고 해요.

대출 규제를 하는 이유가 뭐죠?

대출 규제를 하는 가장 근본적인 이유는 대출의 증가 속도를 줄이기 위해서에요. 코로나 19 이후 경제상황이 안좋아지고 많은 사람이 부동산, 주식, 코인 등 투자에 관심을 가지면서 대출의 규모가 빠르게 증가하고 있어요. 현재 GDP 대비 가계부채 비중은 100%를 초과했고 증가 속도는 주요국 가운데 압도적인 1위를 기록하고 있다고 해요. 그래서 개인이 돈을 갚을 수 있는 선에서 대출을 할 수 있도록 정책을 마련했어요. 이러한 대출 규제를 통해 정부는 가계부채 증가율을 5%로 관리하라는 지침을 은행들에게 보내고 있는 상황이에요.

기존에는 어땠나요?

기존에는 일부만 국내 DSR은 40%로 적용했어요. 부동산 투기지역 및 투기과열지구에서 9억원이 넘는 아파트를 구매하거나 연 소득이 8,000만원 이상인 고소득자가 1억원이 넘는 신용대출을 받았을 때만 해당하는 내용이었죠. 또한 은행에서는 자체적인 기준에 따라 보다 유연하게 DSR을 평균 40%대로 유지했어요. 기존과 비교해보면 DSR 규제가 훨씬 더 강화된 것을 확연하게 느낄 수 있어요.

대출 받기가 어려워지면 내 집 마련은 어쩌죠?

집 사는 것이 어려운 사람들을 대상으로 금융 지원 확대 방안도 함께 발표했어요. 무주택자에 대해선 주택담보인정비율인 LTV 우대 혜택 폭이 기존 10%포인트에서 최대 20%포인트까지 확대되어요. LTV 우대 조건도 소득 기준은 부부 합산 연 8,000만원(생애 최초 구입 9,000만원) 이하에서 연 9,000만원(생애 최초 구입 1억원)이하로, 가격 기준은 투기지역 및 투기과열지구 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역 5억원 이하에서 8억원 이하로 까지 확대되어요. 단, LTV 우대를 받아도 DSR 한도 이내로 대출이 제한되어요.

또한 만 39세 이하 청년과 7년 이내 신혼부부 대상 정책 모기지는 기존 30년에서 10년이 증가한 40년으로 이용이 가능해져 매달 내야 하는 이자 부담이 줄어 들 것으로 예상되어요. 모기지는 부동산을 담보로 주택저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해주는 제도에요.

그리고 청년층이 주택담보대출을 받는 경우 DSR에 필요한 연 소득을 계산하는 과정에서 미래소득까지 함께 적용하는 방안과 가이드라인을 마련하고 있어요.