내 집 마련을 위한 첫걸음, 내 상태 파악하기
갈아타기 실패의 복기, 그리고 다시 시작하는 부동산 공부
부동산 규제로 인해 ‘똘똘한 한 채’로의 쏠림과 자산 양극화가 심해지는 요즘입니다. 열심히 일하고 돈을 벌어도 내 자산은 어쩐지 점점 줄어드는 기분입니다. 시장을 보고 있노라면 한숨만 나오는 미친 호가들, 부족한 공급 속에서 올해도 집을 사지 못하면 나만 낙오자가 되는 것 같은 깊은 근심을 지울 수 없습니다.
저 또한 하락장에 갈아타기를 시도하다 이른바 ‘뒤통수’를 맞은 케이스입니다. 갈아타기로 한숨 돌리고자 했던 기대와 달리, 지난 2년 가까운 시간 동안 피가 바짝바짝 마르는 시간을 보냈습니다. 하락장에서 마주한 예상치 못한 사회적 혼란과 정권 교체. 잠시 숨 고르기를 하려던 저희 가족은, 어느새 넘볼 수 없는 수준의 갭으로 벌어진 주변 시세 차이를 바라보며 전세 만료일을 맞이하고 있습니다. 아이들의 학군을 유지하며 살 수 있는 집이 줄어드는 현실에 고민은 더욱 깊어만 갑니다.
하지만 이 시기를 다시 ‘퀀텀 점프’를 할 수 있는 기회로 보려 합니다. 부동산의 ‘부’자도 모르던 제가 하락론자들의 정보에 흔들려 아무런 준비 없이 매도를 택했던 지난날을 반성합니다. 뼈아픈 실수를 뒤로하고, 이제는 나만의 원칙과 철학을 세우기 위해 부동산 지식을 재정비하고 있습니다.
강의를 들으며 새롭게 알게 된 정보들을 정리해 봅니다. 저처럼 길을 잃었던 누군가에게 도움이 되길 바라는 마음으로, 2026년 부동산 시장이 준비된 자에게는 달콤한 기회가 될 수 있도록 나의 에너지를 쏟아보려 합니다.
오늘의 주제는 내 집 마련의 가장 기본, ‘내 상태 파악하기’입니다.
1. 내가 가진 ‘총알’은 얼마인가
부동산 어플을 배회하기 전, 가장 먼저 해야 할 일은 내가 가진 자산이 얼마인지 정확히 파악하는 것입니다. 현 상태를 모른 채 덤비다가는 낭패를 보기 십상이기 때문입니다.
즉시 가용한 현금 파악: 바로 쓸 수 있는 현금과 수시 입출금, 예금 자산을 먼저 확인합니다.
금융 상품 자산화: 목표 시점까지 현금화할 수 있는 자산을 파악합니다. 해외 주식은 매도 후 양도소득세를 계산해야 하며, 자녀 명의 주식은 세금과 연말정산 비용까지 염두에 두어야 합니다.
퇴직금 정산 검토: 무주택자의 내 집 마련은 퇴직금 정산 사유가 됩니다. 최후의 보루이긴 하지만, 정산을 통해 얻는 이익이 더 크다면 결코 겁먹을 일은 아닙니다.
2. 대출 한도라는 현실의 벽
최대 대출 한도는 연봉 합산에 따른 DSR, LTV, 그리고 정책 한도 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다. 특히 최근 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶이고 대출 한도가 축소되었습니다.
15억 이하 6억, 15억~25억 4억, 25억 초과 2억 한도를 확인하고 내가 가고 싶은 곳의 시세와 대조해 보는 과정이 필수적입니다. 가장 중요한 것은 매달 원리금을 갚을 수 있는지 가계부를 통해 냉정하게 따져보는 것입니다.
3. 나만의 매수 전략과 기준 설정
서울 지역의 갭투자가 힘든 현 상황에서는 실거주의 퀄리티를 높이는 데 주안점을 두어야 합니다. 이를 위해 나만의 매물 선택 기준을 세워야 합니다.
신축인가 구축인가, 학군지인가 직주근접인가.
상권인가 쾌적함인가, 평지인가 언덕인가.
계단식인가 복도식인가, 서울인가 경기도인가.
저 역시 아이들의 학군과 남편의 직주근접 사이에서 머리가 터질 것 같은 고민을 하고 있습니다. 여러 마리 토끼를 잡기 힘들다는 것을 인정하고, 우리 가족이 가장 가치를 두는 베스트가 무엇인지 끊임없이 묻고 연습해야 합니다.
가용 자금과 기준 설정이 끝났다면, 이제 내 자본으로 살 수 있는 아파트를 추려낼 차례입니다. 누구나 가고 싶어 하는 상급지는 멀게만 느껴집니다. 하지만 포기하기보다는 그 안에서도 기회를 찾고, 감당 가능한 ‘노른자’ 땅을 꾸준히 살펴야 합니다. 그래야만 좋은 기회가 왔을 때 놓치지 않을 수 있다고 확신합니다.
갈아타기 실패로 오갈 데 없는 처지가 된 분들께도 응원의 말씀을 전하고 싶습니다. 매일 조금씩 알게 되는 정보를 기록하며, 저는 꼭 부동산으로 100억 자산가가 되겠습니다.
모두들 2026년에 대박 나세요 :)
