[핵심문장] 직장인 부동산투자 오늘부터 1일

일단 다주택자가 되는 순간 기존의 실거주 한 채를 매도하는 데 제약이 따르기 때문에, 앞에서 말한 ‘투자가치가 있고 거주여건을 만족시키는 실거주 한 채’의 선택은 정말 중요하다.

만약 다주택자가 되기 싫다면, 주택 대체상품인 오피스텔이나 아파트형 공장인 지식산업센터 투자, 또는 별도의 법인을 활용한 자산분산 등도 고려할 수 있을 것이다.

좋은 투자상품을 고르는 것은 내게 맞는 포트폴리오가 확정된 이후 천천히 생각해도 된다.

투자에서 기본은 특별한 상황이 아니라면 몸집(자산규모)을 키워가는 것이다. 자산규모를 줄여버리면 당장은 현금 유동성에 숨통이 트이겠지만, 다시 키우려면 몇 배의 노력이 든다. 절대 해서는 안 되는 선택이라고 극구 말씀드렸다.

지식산업센터는 입지가 좋을수록 오히려 수익률은 떨어진다. 이는 빌딩이나 상가도 마찬가지다. 입지가 좋은 물건은 매매가 상승 압력이 크다 보니, 아무리 월세가 함께 올라도 매매가 상승률을 따라잡지 못하기 때문에 결과적으로 임대수익률이 떨어지게 되는 것이다. 가끔 등장하는 ‘확정 임대수익률 보장’이라는 광고문구는 ‘상승여력 거의 없음 보장’이라는 말과 유사한 의미일 수 있다. 결국 지식산업센터 투자 시에도 시세차익과 임대수입 중에서 어디에 더 집중할지 선택해야 하는 것이다.

무엇이든 모자라면 비싸지고, 남으면 싸진다. 이는 모든 가격 형성의 기본이며, 아직 이유 없는 예외는 찾지 못했다.

사회변화에 따라 증가, 감소하는 것을 잘 분석해 투자종목을 선정한다면 미래의 투자 로드맵을 그리는 데 도움이 될 것이다.

결국에 부동산 공부는 어떻게 시작하든, 눈과 귀가 아니라 반드시 손과 발로 마무리지어야 한다

부동산 투자의 관건은 ‘상대비교’를 할 수 있는 힘을 얼마만큼 키웠는지 여부이다

주식을 예로 들어보겠다. 흔히 주식투자 시 기업분석을 할 때도 매출과 순이익이 전년 대비 얼마나 오르거나 내렸는지, 혹은 지난 몇 년 동안 동종업계의 기업 평균에 대비해서 얼마만큼 꾸준히 성장했거나 하락했는지 여부를 판단하곤 한다. 그래야만 정확히 주식의 가치가 보이기 때문이다.

아파트도 마찬가지이다. 가격을 평가할 때는 적어도 특정 시점에 대비해서 얼마만큼 상승하거나 하락했는지, 다른 지역의 물건과 비교해서 얼마만큼 오르거나 떨어졌는지, 숫자를 기반으로 정량적으로 비교하고 이해하는 것이 중요하다. 그런 의미에서 ‘너무’라는 말은 지극히 주관적이며 상대적이기에 개인적으로 판단을 할 때 아무런 도움이 되지 않는다고 생각한다.

결국 대한민국 부동산의 기축통화에 해당하는 것은 서울 부동산이기 때문이다. 따라서 부동산 투자자의 관건은 ‘서울 부동산의 대지지분(나아가서 강남의 대지지분)을 얼마만큼 가졌는가?’에 달려 있다.

처음에는 어느 정도 규모가 큰 도시, 그리고 일자리가 늘어나고 있거나 자체적으로 일정 규모 이상의 경제규모가 되는 도시(인구 50만 이상의 도시)에서 시작해 보라고 권하고 싶다.

그때는 틀렸지만, 결과적으로는 지금은 옳은 투자가 된 것이다

부동산의 가장 큰 특징 중 하나는 ‘따로 또 같이’이다. 여기서 ‘따로 또 같이’라는 말은 전국이 동시에 오르는 것이 아니라 개별성을 띠며, 순차적으로 상승과 하락의 흐름을 반복하는 ‘따로’의 움직임을 보이지만, 어찌됐건 흐름으로 보면 순차적으로 ‘같이’ 오른다는 특징이 있다는 의미이다.

일반적으로 투자도 회사일을 잘하는 사람이 잘하기 마련이다. 흔히 위닝 멘탈리티(winning mentality)라고 불리는 습성 때문이다. 어떠한 분야이든 작은 승리를 쌓아본 경험이 있는 사람은, 분야가 다르더라도 적응시간이 걸릴 뿐 일정 이상의 노력을 가하면 반드시 성과를 거두게 된다. 그렇기에 나 자신을 믿을 수 있는 성공의 히스토리를 쌓는 것이 무엇보다 중요하다.

나는 투자라면 매매가보다는 전세가가 더 중요한 포인트라고 생각한다. 전세가는 어떤 가치평가도 이루어지지 않은 실수요 가치 그 자체를 나타내는 요인이기 때문이다. 따라서 전세가가 꾸준히 상승하는지를 살펴보는 것이 중요하다.

나는 단기간에 10채가 넘는 아파트를 매입했다. 여러 책의 성공 스토리를 반복해서 읽으면서 다져진 굳건한 상승에 대한 믿음이 있었고, 실제 투자를 하면서 성공적인 결과를 맛봤기에, 내가 틀리지 않았다는 신념으로 지속 투자를 해나갈 수 있었던 것 같다.

그럼, 종부세를 많이 내고 있고, 앞으로 더욱 많이 낼 것 같은 나와 같은 다주택자는 어떤 포지션을 취해야 할까? 너무나 당연하게 선별 작업을 해서 좋은 곳은 수성(守城)하고, 덜 좋은 곳은 팔아서 현금을 보유해야 할 것이다. 보유세를 낮추기 위한 방법이기도 하다. 하지만 나는 현금 보유에서만 끝나지는 않는다. 그렇게 보유세를 낮추어 확보한 현금으로 세금 부담이 없는 물건에 재투자를 한다.

모두가 팔아 치우고 싶어 하는 그때, 그런데 팔리지 않는 그때! 우리는 그때 가격을 아주 쉽게 협상할 수 있다.

옥석을 가려서 그중 팔아버려야겠다는 물건들만 매도했기에 다소 크기가 작은 것들만 팔았다. “큰 놈이 뛸 때 훨씬 멀리 뛰고 높이 뛴다”는 것을 수년 간의 경험을 통해서 느껴왔기 때문이다. 최소한의 자금으로 총자산을 극대화하고, 결국 몇 년 후에는 엄청난 순자산을 만들어 줄 그런 투자처를 찾아야만 했다.

재건축 상가를 사는 이유를 다시 정리해 보자.

① 종부세를 안 내고, ② 재건축이 안 되더라도 아파트 시세 상승과 함께 가며, ③ 아파트 신축 분양, 또는 상가 신축 분양을 받을 가능성이 높고, ④ 재건축이 안 되거나 지연되더라도 상가로 대출이 가능하고, ⑤ 임차료를 받아서 대출이자를 납부하면 실제 투입되는 실투자자금은 소액이기 때문에 재건축 상가를 사봄직하다.

-> 마지막 가장 중요한 단계이다. 등기부등본을 확인하여 이 단지내 상가가 아파트와 같은 주소를 쓰는지 확인한다. 아파트와 같은 주소를 쓰고 있어야 재건축에 함께 편입될 가능성이라도 있기에 이 단계는 반드시 거쳐야 한다.

비규제지역의 빌라를 매입해야 하며, 매입한 후에는 종부세 합산배제를 위해서 반드시 임대사업자로 등록해야 한다. 임대사업자 신청은 웬만하면 승인을 받을 것이다. 앞으로 10년 동안 정부에 꼬박꼬박 신고하고, 계약 갱신 시 전세금을 5% 이하로 올리면서 안정적인 임대물량을 공급하겠다는 것이니, 좋은 임대사업자 양성을 위해 웬만하면 승인을 해줄 것이다. 단, 가장 중요한 것은 보증보험에 대한 부분을 확인해야 한다는 것이다. 임대사업을 하더라도 전세보증보험을 들지 못하면 3천만원 이하의 과태료를 내야 한다. 과태료가 비싸서 차라리 종부세를 내는 게 낫겠다는 생각이 들 정도이다. 따라서 빌라를 매입할 때 반드시 전세보증보험에 가입할 수 있는지를 살펴봐야 한다.

공시가격이 1억원이 넘으면 결국 투자자들은 사라지고, 실수요자에게만 매도가 가능하다. 그마저도 지방이라 쉽지 않을 수 있고, 매도가 안 되면 매년 종부세를 더 내면서 다주택자 꼬리를 붙이고 있어야 한다. 따라서 아무리 공시가격 1억원 이하라도 매수 시부터 매도를 고려해야만 한다. 앞으로 살 사람이 있을 만한 매물에 투자하는 것이 나의 또 다른 원칙 중 하나다.

끊임없이 사고파는 투자는 큰돈을 벌기 어렵다. 한 번 샀으면 장기로 묵혀두는 기술, 때로는 그것만큼 확실한 투자는 없다.

정리하자면, 지방 아파트를 매도하여 현금을 만들고, 그 돈으로 기존 건물의 전세를 월세로 바꾸어 현금흐름을 늘리거나, 또는 신규로 종부세 부담이 없는 건물을 매입하는 것이 앞으로 나의 투자방향이 될 것이다.

2년 이내에 지은 신축 원룸 건물보다 최소 3년 이상 된 것을 매수하는 것이 좋다. 임대차 계약기간이 보통 2년임을 감안하면, 2년 이내에 지은 신축 건물에서는 세입자들이 한꺼번에 퇴실하면서 문제가 생길 수 있기 때문이다. 건물 임대가 3년 이상이 되면 어떤 세입자는 이미 나갔을 것이고, 계속 장기로 머무는 세입자도 있을 것이며, 또 앞으로 있을 세입자 퇴거 시기도 분산되어 전세 보증금을 내주는 데 문제가 없다.

원룸 건물을 매입할 때 반드시 확인해야 하는 10가지를 정리해 본다.

① 임대현황표 요청: 세입자의 임차기간뿐만 아니라 월세 입금일자, 세입자의 성격이나 방 특성을 물어보고, 특이사항은 기재해 두면 차후에 도움이 된다. 또한 악성 세입자 혹은 월세 미납 세입자는 없는지 확인해야 한다. 매도자에게 실제 입금 납입내역을 캡처하여 공유해 달라고 요청하자.

② 전입세대 열람 확인: 전입한 호수와 실제 계약서상의 세입자 이름이 동일한지 확인해야 한다. 위장 세입자가 있다면, 추후 대출 승계나 보증금을 내어줄 때 문제가 발생할 소지가 있다.

③ 월별 세부 지출내역 확인: 중개수수료, 청소비, 쓰레기 처리비, 도배비, 기타 잡비, 수리비 등 실제 월별 지출내역이 얼마인지를 알아야 정확한 수익을 계산할 수 있다. 또한 기존에 거래하던 세무사가 있는지, 세무처리는 어떻게 진행했는지도 설명을 들어야 한다.

④ 건물의 기본인 3대 안전관리자: 소방안전관리자, 승강기관리자, 전기관리자는 기존에 누가 했으며, 어떤 과정과 절차를 밟고 운영했는지 확인해야 한다.

⑤ 건물 시설물 설명: 각 방에서 인터폰으로 문을 열 수 있는지, CCTV는 폰으로 연결하여 외부에서 볼 수 있는지 등도 확인해야 한다. CCTV로 분리수거를 안 하는 악성 세입자를 확인하거나, 택배 분실 또는 건물 내 차량사고 등을 확인할 수 있어야 한다.

⑥ 각종 서식 및 연락처 요청: 전월세 등 직거래 시 활용할 임차계약서, 매매계약서, 위임장, 영수증 서식 등을 기존 매도자에게 공유해 달라고 요청하자. 또한 기존에 거래한 공인중개사무소 리스트도 함께 달라고 하자.

⑦ 시설물에 대한 정보: 보일러 교체 시기, 배관 수리한 부분, 건물 설계자와 시공사 연락처, 건물 도면 등도 미리 요청하자.

⑧ 쓰레기 처리 확인: 쓰레기 처리도 비용이며, 분리수거를 안 하는 세입자들도 많기 때문에 어떤 업체 혹은 누가 처리할지 미리 고민해야 한다.

⑨ 건물 내 호실의 차이점 이해: 어느 층, 어느 호수가 좋은지 등에 대해 매도자에게 브리핑을 듣는 게 좋다. 기존에 세입자가 살고 있다면 방을 확인하기 어려울 수 있으므로 어떤 방이 좋은지, 햇빛이 잘 드는지 등을 파악할 필요가 있다.

⑩ 세입자 고객 만족도 체크: 계약을 하고 나면 많은 세입자를 상대해야 한다. 따라서 기존에 어떤 종류의 연락을 받았는지 확인해 놓으면 도움이 된다. 세입자들은 어떤 요구와 불만이 많았는가? 예를 들어 화장실 물이 안 내려간다, 형광등이 나갔다, 바퀴벌레가 나온다 등 어떤 연락이 많이 오며 어떤 식으로 응대했는지를 반드시 확인해야 한다. 또한 매수자가 직접 거주하지 않는 경우도 있으므로 원격으로 대응할 수 있는 방법 및 연락처도 문의해 보자.

나는 원룸 건물 인수 전에 퇴거하려는 사람들에게 문제점을 물어보고 나서야 쥐가 나오고, 정문 잠금장치가 없어서 불안했다는 소리를 들을 수 있었다. 그리고 이 두 가지를 건물 인수 후 해야 할 일 중 가장 중요한 일로 정해서 처리했다.

원룸 건물주가 되려는 사람들을 위해서 특약사항 및 입주문자를 공유한다.

[ 특약사항 ]

1. 현 시설물 상태에서 임대차한다.

2. 관리비 ○만원(수도, 인터넷, 케이블, 공동전기 포함 / 가스, 전기요금 별도)은 월차임에 포함되어 있고, 월차임과 함께 선불로 지불한다.

3. 임차인은 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있다.

4. 퇴실 시 퇴실청소비 ○만원은 임차인이 부담한다.

5. 주차 시 주차비는 ○만원으로 한다.

6. 애완동물 사육 및 호실 내 흡연은 금지하며, 퇴거 시 애완동물 사육 또는 흡연으로 인한 오염(천장을 포함한 도배와 장판 등)은 임차인이 배상한다.

7. 임차인의 귀책사유로 기간 만료 전에 계약이 해지되었을 경우, 임차인이 중개수수료를 부담한다.

8. 퇴거 2개월 전부터 임차인은 임대인이 신규 세입자를 구하는 것에 적극적으로 협조한다.

9. 임대인, 임차인은 개인정보 활용에 동의하기로 한다.

10. 기타 사항은 민법 임대차보호법 및 부동산 임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.

[ 입주문자 ]

안녕하세요. ○○건물주입니다 입주를 환영합니다. 몇 가지 말씀을 드립니다.

1. 전기 02-xxxx-xxxx, 가스 1588-5788로 전화해서 본인 명의로 변경하고 사용하는 것이 좋습니다.

2. 계약서상 이름과 전입 이름은 원칙적으로 동일해야 하나, 만약 다를 경우 알려주기 바랍니다.

3. 사전에 안내드린 바와 같이 엘리베이터에 부착되어 있는 차량만 주차가 가능합니다.

4. 계단뿐 아니라 비상계단에 개인물품 보관 또는 버리는 행위를 금합니다.

5. 호실 및 건물 내에서는 금연입니다.

6. 일반 쓰레기는 일반 쓰레기 종량제 봉투에 담고, 음식물 쓰레기는 음식물 쓰레기 종량제 봉투에 담아 버려야 합니다. 재활용 쓰레기는 각 마대봉투에 넣으면 되지만, 부피가 큰 쓰레기나 이불, 침대, 가방 등은 주민센터를 통해 스티커 발부 후 버려야 합니다.

7. CCTV는 각 층마다 배치되어 있고, 주차장에는 총 3대가 24시간 돌아갑니다.

8. 정문 비밀번호는 ○○○○○○입니다. 택배기사나 배달기사분들에게 알려주어도 됩니다.

남들이 위기일 때 나는 기회여야만 남들과 다르게 돈을 벌 수 있다. 모두가 혼란스럽고 위기일 때, 그때가 바로 실력을 보여줄 때다.

떨어지는 노동의 가치를 인정하고, 노동으로 만들어 낸 돈을 좀더 가치 있는 곳으로 치환하는 것, 직장인은 이러한 작업을 반복해야 한다.

무작정 파이어, 퇴사를 외치면 안 된다. 파이어를 삶의 방식 중 하나라는 생각으로 바라봐야 한다. 사람마다 다를 수 있으니 내 상황에 대입하고 객관화해서 생각해 보기를 권한다

시장과 투자는 돌고 돌 것이다. 현금흐름형 투자의 원리와 원칙, 그리고 여러 가지 상품을 공부해 두기를 권한다. 흐름이 왔을 때 누구보다 빨리 결정할 수 있는 힘이 될 것이다.

투자하고자 하는 재건축 사업지가 있다면 반드시 조합사무실에 연락하여 현황을 확인해야 한다. 해당 구역이 재초환 대상인지, 만약 대상 사업지라면 추정 부담금이 얼마인지를 확인하고 투자수익률을 다시 계산해 보아야 한다.

권리산정 기준일이란? 재개발 중인 사업장에서 토지나 주택을 분할하여 지분 쪼개기를 하는 것을 방지하고자 2009년 2월에 새로 도입한 것으로, 정비구역 지정일 이후 신축되거나 토지 소유자가 증가하면 대표자 1인에게만 입주권을 부여하고, 나머지 소유주는 현금청산을 당하게 된다.

투기과열지구의 부동산은 사업진행 단계에 따라 조합원 지위 양도가 불가한 별도 조건이 있다. 안타깝게도 재개발은 관리처분계획 인가 이후, 재건축은 상대적으로 더 앞선 단계인 조합 설립 인가 단계 이후의 매매는 조합원 지위 양도가 되지 않는다. 거래는 할 수 있으나, 결국 관리처분 이후 단계에서 입주권을 받지 못하고 현금청산이 된다는 뜻이다

① 투기과열지구에서 ② 최초 사업시행 인가 신청일이 2018년 1월 24일 이후이고, ③ 재건축의 경우 조합 설립 인가 단계가 지난 이후, ③ 재개발의 경우 관리처분계획 인가가 지난 이후 시점의 부동산이거나, ④ 매도자가 2017년 10월 24일 이후 5년 내 정비사업 당첨 이력이 있다면, 최종적으로 매도자의 조합원 지위 양도가 되지 않기 때문에, 이런 물건을 사면 입주권을 받지 못하고 현금청산이 된다고 요약할 수 있다.

따라서 투기과열지구의 물건은 매매계약 전에 반드시 조합사무실을 통해 조합원 지위가 양도되는 물건인지 확인해야 한다. 관련 법조항이 까다롭고, 공인중개사들조차도 매도자 개개인의 사정을 잘 모르는 경우가 많기에 문제가 생기면 아무도 책임지지 않으려 한다.

한 가지 팁을 드리자면, 계약서에 다음과 같은 특약사항을 넣는다면 어느 정도 위험을 피할 수 있다.

- 본 계약은 ○○구역 재개발(재건축) 사업의 조합원 지위 양도가 가능한 부동산에 대한 계약으로서, 매도자는 본 조합으로부터 단독분양 대상이며, 재당첨 제한 등에 문제가 없음을 확인한다.

- 만일 본 물건의 분양자격 등에 문제가 발생한다면, 매도자는 문제해결에 소요되는 일체 비용을 부담하기로 한다.

- 동 사유로 매수자가 계약 취소를 원할 경우, 별도 배액배상 없이 계약을 취소하기로 한다.

투기과열지구 내의 조합원 지위와 관련하여, 다행히도 조합원 승계가 가능한 예외조건이 몇 가지 있다. 이 예외조건을 잘 활용하면, 비록 조금 비싸게 사더라도 단기간 보유만으로 조합원 분양가에 신축 아파트를 취득할 수 있다. 조합원 지위 양도의 예외조건 1가구 1주택자의 10년 이상 보유 & 5년 이상 거주 물건

정비사업이 3년 이상 지연되어 진척되지 않는 물건들에 대한 예외조건이다.

1. 조합 설립 후 3년이 지나도록 사업시행 인가를 신청하지 않은 경우 2. 사업시행 인가를 받고 3년 이상 착공하지 않은 경우 3. 착공 후 3년이 지나도 준공하지 않은 경우

참고로 멸실된 입주권은 토지로 보기 때문에 취득세가 중과 대상이 아니라 4.6%의 단일 세율이다.

권리가액이 감정평가액에 비례한다는 것은 아는 사람만 아는 비밀이다. 실제로 강남 주요 재건축 단지의 펜트하우스를 노리는 부자들은 높은 감정평가액이 예측되는 특정 라인의 호실을 콕 집어 매물이 나오기를 기다린다.

내 권리가액보다 작은 평수를 분양받으면 안 되는 이유 무조건 큰 평수로 받아야 하는 또 하나의 이유가 있다. 내 권리가액보다 작은 평수를 분양받으면, 권리가액과 조합원 분양가의 차액을 돌려준다. 이것을 ‘환급금’이라 한다. 현금을 돌려받으니 나쁘지 않다고 생각할 수도 있겠지만, 과세당국은 이 환급금을 내 땅의 일부분을 조합에게 판 것으로 간주하여 양도세를 부과한다. 더구나 만약 내가 조정대상지역에 다른 주택을 보유 중이라면 양도세가 중과된다. 대부분 양도세 추징 고지서를 받고서야 이 사실을 알게 되니 안타깝다

부동산으로 가장 큰 시세차익을 거두는 방법은 상승기 초입에 많은 주택을 담아두고 기다리는 것이다.

필드에 있다 보면 많은 것이 보인다. 매도자가 어떨 때 급하게 매물을 내놓는지, 임차인은 어떤 니즈가 있는지, 각 평형별로 어떤 선호도가 있는지 등을 자연스럽게 접하게 되고, 이러한 경험을 통해 여러 가지 시나리오별 대응전략을 세울 수 있게 된다

오래 가져갈 부동산 물건이라면 과감하게 소비를 줄이고 무리를 해보라. 소비를 줄이면 힘들겠지만, 시간이 지나면 힘들었던 기억은 미화되거나 생각도 나지 않을 뿐더러 남아 있는 등기권리증만 보아도 배가 부를 것이다.

결정에 후회는 없었다. 포트폴리오 재조정을 했다고 생각하면 그만이었다. 빠르지 않았지만 하나씩 하나씩 꾸준히 해왔고, 멈추지 않는 것이 중요하다는 것을 느꼈다. 내가 좋아하는 말이다.

1. 일단 시작한다. 2. 계속한다. 3. 잘될 때까지 한다.

나는 레버리지 중에서도 담보대출을 가장 착한 레버리지로 꼽는다. 신용대출은 기본적으로 당장의 생계형 소비를 위해서 이용하는 경우가 많지만, 담보대출은 소비가 아닌 ‘자산을 얻는 투자’로 활용하기 때문이다. 또한 신용대출은 담보대출에 비해 상대적으로 금액이 적을 뿐더러 주택 매수 규제 때문에 수월하지 않다.

전세 레버리지에는 전세 보증금을 레버리지로 매매가와의 갭(차이)만으로 매수하는 일명 갭투자 방법이 있다. 전세가가 높을수록 갭이 작아지고 투자금이 적게 들어 자산을 빠르게 늘리는 데 유리하다. 계약 갱신 때마다 전세금을 올려 받으면 추가 자금이 확보되는 것도 장점이다. 반대로 신축 공급물량이 예정된 지역은 전세가에 많은 영향을 주기 때문에 역전세 가능성을 염두에 두어야 한다.

DSR(Debt Serive Ratio)은 총부채원리금상환비율로서, 총 금융부채의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율인데, DTI의 기타 대출 범위를 이자에서 원리금까지 확장한 것이다.

2021년 1월 1일부터 아파트 분양권은 취득이나 양도를 할 때 주택 수에 포함되고 있으니 주의해야 한다(단, 오피스텔 분양권은 포함되지 않는다).

자산을 늘리고 운영하라. 우리는 ‘자산을 어떻게 늘릴 것인가’와 ‘어떻게 잘 운영할 것인가’에 초점을 맞추어야 한다.

부동산 가격이 떨어질 수도 있고 운영하다가 골로 갈 수도 있지만, 그 리스크를 헤지해 나가는 것이 투자라고 생각한다.

초보자가 유동성장을 이용하는 가장 쉬운 방법은 ‘공급이 부족한’ 지역의 ‘전세가율이 높은’ 집을 사는 것이다. 보통 이런 시장은 실거주장이 시작된 곳이고, 앞으로 유동성장이 벌어질 가능성이 높다. 소액으로 투자가 가능하고, 시간이 지나면 유동성이 밀고 들어오기 때문에 떨어질 가능성이 적다.

“신축만 오르고 구축은 오르지 않는다”는 생각이 강하게 퍼질 때가 가장 좋은 매수 타이밍이다. 만약 시간이 지난 후 전세가가 계속 매매가를 따라온다면, 이 시장은 전세 수요가 전세 공급보다 많다는 결론이 나온다. 이때부터 구축이 제대로 재평가를 받게 되는데, 이것을 “전세가가 매매가를 밀어올린다”고 표현한다. 이때쯤에는 많은 사람들이 시장에 진입하게 된다. 1차 갭투, 2차 갭투로 나뉘어 진입하는데, 투자금이 많아지면서 매매가는 신고가를 갱신하게 된다. 따라서 시장의 심리를 읽어 먼저 진입한다면 단기투자로 나올지, 장기투자로 갈지 결정만 하면 되는 것이다.

앞에서 설명한 실거주장이 발생하는 상황을 정리해 보면 다음과 같다.

1. 시장의 수급이 무너져서 가격변동이 생긴다.

2. 실거주자들이 구축의 하락을 보고 청약을 위해 ‘전세’라는 대안을 찾아 이동한다.

3. 실거주자들이 전세로 몰리면서 전세금이 올라 매매가와 붙는다.

4. 그 사실을 인지한 투자자들이 유동성을 투입하면서 다시 전세를 만들어 낸다.

나는 ‘사람들은 항상 본인에게 이득이 되는 방향으로 생각하고 행동한다’는 생각으로 시장을 예측하는 것을 좋아한다. 실거주장에서는 임차인은 전세를 원하고, 임대인은 전세 레버리지 투자를 원하는 등 각자 이득이 되는 방향으로 행동할 때 매매가격이 상승한다. 이것이 실거주장에 투자하라고 하는 이유이다.

단순히 현재 매매가격이 많이 올랐다고 해서 더 이상 안 오른다고 판단해서는 안 되며, 전세가율 추이를 보면서 판단해야 한다.

시장의 목소리는 참고하되, 나만의 전략을 짜면서 투자해야 한다

시장의 미묘한 기운을 느끼면서 체득하려면 매수와 매도를 최대한 많이 경험해야 한다.

시장 참여자들이 시장에서 어떻게 실리를 추구하는지 관찰하며, 이러한 심리를 바탕으로 시장을 예측하면 좋은 결과가 있을 것이다.

플러스피를 만들어 내는 시점에서는 보통 반전이 일어난다. 매매가가 사용가치(전세가)보다 낮으니, 일반적으로 이처럼 가치가 왜곡되면 시장은 그것을 바로잡기 위해 흘러간다. 즉, 보통 플러스피가 되는 시장은 전세가가 매매가를 밀어올리게 되고, 결국 매매가가 상승하게 된다.

부동산 자산만 늘리면 보유세 부담이 커져서 지속하기 힘들 수밖에 없는데, 이를 헤징하기 위해서는 추가적으로 매월 들어오는 현금흐름이 필요하다. 플러스피를 해서 남는 돈으로 월세를 세팅하면 시간이 갈수록 자산과 현금흐름이 좋아져서 보유세 부담에서 좀더 벗어날 수 있을 것이다.