[핵심문장] 경매하는 직딩아빠
경매 기술을 배우는 것은 오히려 쉽습니다. 마인드를 바꾸는 것이 가장 힘듭니다. 부동산 경매 투자를 하려면 마인드부터 강하게 키워야 합니다.
부동산에서 경매 시장은 대부분 매수자가 갑이고 매도자가 을에 위치하고 있습니다. 경매는 결국 매도자가 물건을 제대로 팔지 못해서 경매까지 나온 상황입니다. 매수자는 물품의 가격을 스스로 정할 수 있습니다. 매수자가 제대로 된 스킬만 지니고 있다면 절대적으로 유리한 위치에 있다는 것입니다.
자본가가 되려면 반드시 내 시간을 더 투자해서 근로소득 이외의 파이프라인을 만들어야 합니다. 출근 전이나 퇴근 후, 점심시간이나 휴식 틈마다 지금껏 낭비했던 시간들을 이제는 잘 활용해야 합니다.
(부동산 경매 물건은 실시간으로 쏟아지고 있습니다. 여러분이 쏟은 시간만큼 수익 실현이 가능한 부동산 경매 물품에 가까워질 것입니다.)
경매는 일단 입찰자가 경쟁해야 하는 시스템입니다. 내가 입찰하려는 물건을 조사하는 과정에서 반드시 이 물건에 입찰할 경쟁자 수를 가늠해야 합니다. 나를 포함하여 입찰자 중에서 가장 높은 가격을 적는 사람이 낙찰받는 구조이기 때문입니다. 따라서 경매 투자로 수익을 내기 위해서는 남들과 달라야 합니다.
낙찰 후에 바로 수익을 내는 경우는 흔치 않습니다. 부동산은 여유가 중요합니다. 우량 물건을 경매로 싸게 사놓았다고 여유 있게 생각하시기 바랍니다. 오히려 단기적으로 접근하면 투자금이 많이 묶이고, 스트레스만 늘 수 있습니다.
경매 투자자에게 물건 검색은 끊임없이 반복해야 하는 활동입니다.
임차인이 대항력을 가지려면
첫째, 임대차 계약서가 있어야 하고
둘째, 집을 인도받아 점유하고 있어야 하며
셋째, 전입신고를 해야 합니다.
이 세 가지 조건을 모두 만족해야 대항력을 가질 수 있습니다. 한 가지라도 부족하면 대항력은 없습니다.
임차인 B가 계약 후, 2023년 9월 2일에 확정일자를 받고 2023년 9월 3일에 이사를 한 다음에 2023년 9월 4일에 전입신고를 하였습니다. 이런 경우에는 대항력이 2023년 9월 5일 0시에 발생하기 때문에 2023년 9월 5일 0시에 우선변제권도 발생합니다.
입찰장에 사람이 많더라도 미리 결정한 입찰가를 가급적 수정하지 않아야 후회가 남지 않습니다.
단기 매매나 전세를 놓을 때는 (경락잔금대출) 중도상환수수료가 중요합니다. 대출을 잘 받아야 투자금을 줄일 수 있습니다.
이사 비 요구 시에 활용할 답변 예시)
"먼저 저희가 선생님께 이사비를 드려야 하는 법적 책임도 의무도 없는 것은 알고 계셨으면 좋겠습니다. 마찬가지로 선생님께서도 저희에게 이사비를 요구하실 수 있는 어떤 이유와 근거도 없다는 것을 인지하고 계셨으면 합니다. 또한, 경매 명도는 명도소송을 할 필요가 없고 인도명령 제도에 의한 강제집행을 통해 손쉽게 해결이 되도록 법에서 정해 놓았습니다.
하지만 저희는 점유자 분과 원만한 협의를 통해서 명도를 해결하는 것을 원칙으로 두고 있습니다. 최근에도 낙찰받은 물건들 역시 모두 잘 합의해서 해결하였습니다. 그리고 앞으로 몇 주 뒤에는 소유권을 이전할 예정입니다. 선생님께서 그때까지 집을 이사하신다면 저희도 이사비라기보다는 응원의 의미로 감사 표시는 저희 선에서 최대한 해드리겠습니다."
(이사비는 평당 5만 원 정도)
심리적으로 힘든 점유자의 이야기를 충분히 들어주시고 점유자가 원하는 것이 무엇인지 잘 파악하시면 명도가 어렵지만은 않습니다. 여유와 원칙을 가지고 협상을 포기하지 말고 끝까지 점유자와 소통해야 한다는 것을 기억해야 합니다.
부동산 경매 투자의 마지막 핵심은 두려워도 실행하는 것입니다. 제대로 된 투자 단계를 거쳤다면 절대로 손해 보는 입찰을 할 일은 없습니다. 일단 시도하면 둘 중 하나입니다. '낙찰받고 수익 내기'와 '패찰하고 성장하기'입니다. 결론은 어느 쪽이든 둘 다 남는 장사입니다.
