[핵심문장] 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP88

경매는 일단 부동산 물건을 제값보다 싸게 사는 것입니다. “좋은 물건을 제값보다 싸게 사서 되팔 때 가격을 더 많이 받는 것” 이런 원리인데요. 일단, 물건을 저렴하게 구매해서 살짝 손을 보고 다시 시장에 상품으로 내놓습니다. 이 과정을 거치며 상품은 처음 가져올 때보다 높은 가격을 받을 수 있습니다. 이것은 장사의 한 방법입니다. 즉, 경매기술에는 값어치가 높아질 물건을 보는 안목과 비싸게 받을 수 있는 기술이 담겨 있습니다.

공부는 언제나 실천보다 선행되어야 하지만, 공부를 위한 공부는 결과를 만들어 낼 수 없습니다. 경매 공부도 딱 거기까지만 필요합니다.

패찰했을 때는 첫술에 배부를 수 없다라는 생각으로 ‘좋은 경험을 했다’ 또는 ‘더 좋은 물건에 입찰하겠다’라는 생각으로 임하는 것이 중요합니다. 경매는 꾸준한 시간과 노력이 요구되는 작업입니다. 이론과 실전 경험을 쌓으며 자신에게 맞는 경매 전략을 찾고, 꾸준히 업그레이드 해야 합니다.

부동산 경매는 목적물을 압류해 현금화한 후 채권자의 채권을 갚아주는 과정입니다.

갭투자에 많은 자금이 들어가므로 갭투자를 못 하게 됩니다. 이럴 때(2021년부터) 전세가율이 높은 수도권 오피스텔에 투자자가 몰린 이유입니다. 그러나 유행만 좇다 보면, 유행이 끝난 후 처치 곤란한 옷장 속의 옷처럼 매도 시 어려움을 겪습니다. 전세가가 높다는 건 매매가가 밀려서 올라갈 여지는 있습니다. 하지만 해당 지역에서 전세로는 거주하고 싶지만, 매매로는 인기가 없다는 뜻일 수 있습니다.

경매는 시기가 따로 있지 않습니다. 여름엔 여름농사가 있고, 겨울엔 농한기라서 쉬는 게 아니라 겨울농사를 지으면 됩니다

진짜 고수들은 하락기에 타이밍을 보기 위해 몸을 웅크리고 있습니다. 절대 발을 빼거나 관심을 다른 곳에 쏟는 게 아니라는 뜻입니다.

누구나 알 수 있는 상승기는 경쟁이 치열하다는 점도 참고하시고요.

사지 말라는 것을 사라는 게 아니고 사야 할 부동산 물건을 하락기 상황에 맞게 사면 됩니다.

전쟁 중에도 돈을 버는 사람은 꼭 있습니다.

위반건축물을 낙찰받았을 때 대출이 불가능해서 잔금 납부가 어려워집니다. 또한, 임차인을 맞이할 때 전세 대출을 받아야 하는 임차인도 은행 대출이 불가능해서 적은 금액의 보증금을 내고 계약하는 월세 임차인만 가능합니다.

포인트는 감정평가가 시행된 기간입니다. 경매사건 접수부터 입찰까지는 대략 6개월에서 1년이나 차이가 나므로, 감정평가 금액도 현시세와 차이가 난다는 점을 알아야 합니다. 따라서 부동산 상승기에 측정된 금액이 현 시세보다 비쌀 때 유찰을 통해 금액을 낮춘 후 낙찰받는 방법이 있습니다.

경매하는 사람들의 목표는 부동산 수집이 아니라 부동산을 통해 수익을 내는 것입니다.

전세권이 말소기준권리가 되려면 다음과 같은 조건들을 충족해야 합니다. 가장 먼저 설정되어야 하며 전세권이 건물 전체에 설정되어야 합니다. 그리고 배당요구 또는 경매 신청을 해야 합니다. 이 중에 하나라도 조건에 맞지 않는다면 말소기준권리가 될 수 없으며, 조건에 맞지 않은 전세권이 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 됩니다.

후순위 가처분권자가 건물철거 및 토지인도청구를 위한 경우 또는 소유권이전등기에 대해 다툼이 있는 경우에는 그 후순위 가처분은 소멸하지 않고, 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

가처분이 선순위라면 당연히 낙찰자에게 인수되며, 후순위일 때는 경우에 따라 말소되거나 인수됩니다. 가처분이 후순위지만 인수가 되는 경우는 소유권과 관련된 가처분이거나 효력이 살아있는 가처분 등이 있습니다.

여러 개의 물건번호 중 한 물건에 입찰해 낙찰을 받았다면 다른 물건번호의 낙찰이 모두 이뤄질 때까지 기다려야 합니다. 다시 말해 모든 물건이 낙찰될 때까지 배당기일이 결정되지 않으며 인도명령이 나오지 않습니다. 이는 다른 물건이 계속 유찰이 된다면 돈이 묶이는 상황으로 이어집니다. 배당은 모든 물건이 매각된 후 배당이 시행되기 때문에 먼저 낙찰을 받은 낙찰자는 수개월에 걸쳐 기다려야 하는 일이 발생합니다. 그러므로 본인이 들어갈 물건이 여러 개의 물건번호가 있는 물건이라면 다른 물건번호의 물건들까지 훑어보고 다른 물건들이 큰 문제 없이 낙찰될지 파악해보는 것도 중요합니다.

강제경매는 법원을 통해서 받은 집행권원으로 경매를 신청하는 것이기 때문에 경매를 취소할 때도 별도의 소송절차가 필요합니다. 이의를 통한 소송 분쟁이 시작되면 확정판결이 날 때까지 경매 진행이 정지됩니다.

규제가 심하면 결국 다시 풀어주는 시기가 옵니다. 그때가 기회입니다. 준비된 사람만이 기회를 잡을 수 있습니다.

경매는 법원이 민사집행법을 근거로 일반 사적인 채무관계 해결을 위한 것이 많습니다. 매각 후 명도를 위한 인도명령 제도가 있습니다. 공매는 공적인 채무관계를 해결하고자 국가 또는 금융기관의 위탁으로 인해 한국자산관리공단이 국세징수법 등을 근거로 매각을 집행해 입찰자가 소유권을 취득하게 되는 방식입니다. 세금을 징수하기 위한 목적이기 때문에 재산을 처분할 수 있지만, 체납자를 강제로 내보낼 수 있는 법률은 없으므로 낙찰자(매수자)가 개별 소송이나 합의를 통해 명도해야 합니다.

경매는 주변에서 형성된 기본 시장가보다 저렴하므로 더 적은 자본으로 투자할 수 있습니다. 하지만 물건에 따라 복잡한 권리분석 과정을 거쳐야 합니다. 추가로 매각 후 이해관계인이 결과에 불복해 항고할 수도 있습니다. 항고할 때는 낙찰 대금의 10%를 공탁해야 하고, 항고가 기각 또는 각하될 경우 법원에서 공탁금을 몰수해 배당 금액에 편입합니다. 이는 항고장이 제출되면 문건 / 송달내역에서 확인할 수 있습니다. 공매는 항고 제도를 인정하지 않으며, 압류자산에 대해 투명하게 공개해야 한다는 측면에서 관련된 정보를 쉽게 얻을 수 있으며, 굳이 법원에 가지 않아도 온라인으로 쉽게 입찰할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 국가와 관련된 문제로 나온 매물이라서 선택의 폭이 좁은 제한적인 거래가 이뤄질 가능성이 크다는 단점이 있습니다.

잘못 설정된 근저당권으로 임의경매가 진행되었다고 가정해보겠습니다. 매수인이 낙찰을 받고 잔금 납부 및 소유권이전등기까지 마쳤다 하더라도 해당 근저당권이 무효라는 사실이 밝혀지면 매수인이 취득한 소유권은 다시 원래의 소유자에게 반환됩니다. 따라서 경매의 원인이 된 권리가 정당한 권리인지 반드시 확인해야 합니다. 특히 개인이 설정한 근저당권이라면 앞으로 무효가 될 수 있기에 주의해야 합니다.

채권의 종류에는 특별우선채권과 일반우선채권이 있습니다. 특별우선채권에는 1순위 필요비와 유익비, 2순위 최우선 변제금, 당해세가 있고, 일반우선채권에는 가압류와 같이 배당요구가 가능한 채권, 배당요구가 불가능한 채권으로 구분할 수 있습니다.

예상 배당표를 보는 이유는 다른 경쟁자에게 1등순위를 뺏기지 않는 범위의 금액에서 낙찰자가 인수하지 않는 금액까지 생각해서 입찰금액을 쓰기 위해 보면 좋습니다. 무조건 낮게 낙찰금을 쓰면 취·등록세도 적게 내서 좋다고 알고 있지만, 어차피 인수한 금액도 포함해서 취·등록세를 낸다는 사실을 알고 있다면 낙찰금을 낮게 쓸 이유가 없어집니다.

서울 정비사업 정보몽땅 https://cleanup.seoul.go.kr

서울시 재개발·재건축 정보를 얻을 수 있는 사이트입니다. 내가 관심 있는 물건이 재개발 재건축이 된다면 많은 정보를 확인할 수 있습니다. 예전에는 클린업 시스템, e-조합 시스템, 분담금 추정 프로그램으로 운영되었습니다. 현재는 3개의 프로그램을 합쳐서, 정비사업 정보몽땅으로 운영 중입니다. 정보몽땅에서는 주요 정보공개, 즉 재개발·재건축 추진현황부터 예산, 분담금까지 확인할 수 있습니다. 정비사업이 다양해진 만큼 조합원들의 권리를 강화해 열람할 수 있는 범위를 확대한 것입니다.

각하와 기각의 차이점은 경매 진행이 취소되는 시점입니다. 각하는 경매 개시 전 요건이나 자료가 부족해 거절하는 것이고, 기각은 개시 결정은 되었지만 다음에 진행이 적합하지 않다고 결정되어 종료하는 것을 말합니다.

경매 공부는 권리분석이 첫 번째가 아니라 투자 물건의 가치를 정확히 보는 실력이 먼저입니다.

외국인과 외국 국적 동포는 전입세대 열람에 나오지 않습니다. 따라서 꼭 현장 확인이 필요합니다.

내가 가진 부동산의 대지지분을 확인해보려면?

1 K-Geo 플랫폼(kgeop.go.kr) 인터넷에 접속해 토지정보 클릭

2 검색창에 단지명을 검색한 후 ‘상세정보보기’ 클릭

3 부동산의 동, 층, 호수 기재 후 대지지분 확인

위반건축물을 낙찰받았더라도 낙찰자는 원래의 용도로 복구해야 할 의무가 있습니다. 불법으로 개조된 건축물을 원상으로 복구할 때까지 지방자치단체에서 이행강제금을 부과합니다. 최대 1천만 원에 달하며 1년에 2회 부과됩니다. 상습영리 목적을 가진 위반행위자에게는 이행강제금이 가중부과(2배) 됩니다.

개발 호재에 대해 헷갈리는 부분이 있고, 정확하게 알아야 하는 정보가 있을 때는 부동산 방문 및 현장 임장을 추천합니다.

입찰가를 산정할 때는 ‘무조건 싸게 산다는 것’을 원칙으로 해야 합니다. 여기서 말하는 싸게 산다는 것은 ‘무엇’보다 싸게 사는 것인지, ‘무엇’의 기준을 잘 정해야 합니다. 정한 기준이 내 입찰물건과 비교할 수 있는 가장 최상, 소수점까지 비슷한 물건을 찾는 게 임장입니다. 내 입찰물건과 전혀 다른 물건을 비교한다면 그것은 가격 비교라 할 수 없습니다. 최상의 물건이 어디 범위까지 있는지, 만약 내 물건과 비교물건이 동네 주위에 없다면 다른 지역까지 봐야 합니다.

같은 동네에 있어도 입지, 세대수, 관리환경, 동별 위치, 시기에 따라 시세가 다를 수 있고, 이것은 수익으로 이어집니다.

입찰 경쟁자보다 훨씬 높은 금액을 쓴 결과가 낙찰인데요. 어쨌든 현장 매물보다 저렴하게 낙찰받으면 됩니다.

‘경매로 부동산을 저렴하게 샀다’의 가장 중요한 포인트는 감정가와 입찰 시점의 현재 시세를 구별하는 것입니다.

호재가 있다는 지역에 기회를 크게 할지, 비용을 크게 할지는 자신의 선택입니다. 투자는 어떤 진행단계에 들어가느냐에 따라 투자비용과 기회비용이 달라집니다.

근생일 경우에는 전세 대출이 불가능하고 주택으로의 용도변경이 불가능한 단점이 있습니다. 하지만 낮은 분양가에다 월세 세팅을 할 경우 수익성이 있고, 주택 수에 포함되지 않아 양도세와 청약통장 유지가 가능하다는 장점이 있습니다.

근생이 계속 나타나는 이유는 사업성이 좋기 때문입니다. 다세대 주택은 4층 이하의 건물을 말하는데, 1개 층을 근생으로 하고 4개 층을 다세대로 올려 허가를 받습니다. 그리고 근생을 주택으로 불법 변경해 세를 놓아서 사업성을 올리며, 주차 확보의 문제도 있습니다. 이렇게 수익을 위해 불법적으로 개조해 운영하는 것이 가능한 것처럼 이용되고 있었는데요. 불법용도 변경이므로 분명히 불법입니다. 시정명령이 내려왔는데 시정하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 2019년 4월 이전에는 벌금인 이행강제금을 최대 5회까지만 부과했지만, 이후에는 제한 없이 계속 부과하는 것으로 변경되었습니다.

쉽게 말하면, 한 가구당 주차 1대가 필요합니다. (조건, 지역에 따라 다르므로 모두 해당하는 것은 아닙니다.) 하지만 근린생활일 경우 134제곱미터당 주차 1대가 필요해서, 주택의 주차장보다 규정이 빡빡하지 않습니다. 그래서 다세대 건물이나 빌라를 건축할 때 1~2층을 근생(근린생활시설)으로 건축하는 경우가 많아진 것이지요. 한 건물에 8개의 집이 있다면 주차 8대가 필요하지만, 2개의 집을 근생으로 허가받는다면 주차 6대만 있어도 된다는 뜻입니다.

취하는 채권액이 적고, 강제경매 시에는 종종 일어나는 일입니다. 취하가 되는 물건은 결국 좋은 물건이라는 것을 알게 합니다.

입찰서에 주민등록상 주소지 밖에 안 썼는데, 우편물 주소를 변경하고 싶으신가요? 그렇다면 경매기록을 열람하러 갔을 때 주소변경 신청을 하면 됩니다. 경매계에 가보면 많은 신청서류 양식이 구비되어 있습니다. 거기에 ‘송달장소변경신고서’라는 양식이 있습니다.

1억 원의 물건이었다면 입찰보증금은 10%로 1천만 원입니다. 미납자에겐 아까운 1천만 원이지만, 이렇게 생긴 입찰보증금은 추후 물건이 낙찰되었을 때 해당 낙찰가에 합쳐져서 배당하는 데 쓰입니다.

잔금을 납부할 때 ‘인도명령’과 ‘점유이전 금지가처분’ 신청을 하는 것이 좋습니다. 만약의 상황을 대비하는 것인데요. 내가 생각했던 것과 다르게 명도가 수월하게 진행되지 못할 경우에 시간 낭비를 줄일 수 있습니다.

서류 열람을 할 때 점유자의 연락처를 얻을 수 있습니다. 얻은 정보로 연락을 해보면 됩니다.

서류 열람을 일주일 안에 하는 이유는 입찰 전에 알지 못했던 심각한 문제점을 검토하기 위해서입니다. 일주일 후 매각허가가 판사님의 결정에 따라 나면 나중에 알게 되는 심각한 문제가 있어도 대응할 방법이 없고, 보증금을 손해 보는 일도 생깁니다. 돌다리를 두드리는 심정으로 보길 바랍니다.

명도하는 요령

1. 명도를 잘하는 방법은, 시간과 비용을 효율적으로 계산해 진행하는 것입니다.

2. 돈과 시간 중 중요도를 체크합니다.

3. 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청합니다.

4. 빈집 명도도 법적인 절차를 밟아야 합니다.

5. 집행관의 강제집행 예고장을 활용합니다.(즉, 계고 과정. 강제집행 한다는 내용을 문서로 알리는 일)

6. 이사하는 날에 동시 이행으로 명도확인서와 인감증명서를 줍니다.(단, 협의가 가능할 때는 미리 주는 경우도 예외적으로 있습니다.)

빈집도 명도를 해야 합니다. 손품, 발품 과정에서 빈집인 것을 알 수도 있고 낙찰 후 빈집인 것을 알게 되는 경우도 있습니다. 빈집이라는 이유로 무작정 문을 열면 안 되고, 사람은 없고 짐이 있는 경우에도 함부로 짐을 옮겨서는 안 됩니다. 빈집도 법률적인 절차에 맞춰 강제집행을 신청하고 집행해야 합니다.

만약 소유자가 ‘빈집이니 문을 열고 들어가도 된다’라고 확답을 했을 때는 바로 문을 열어도 될까요?

대면이 가능하면 소유자 확인 후 개문 확인 서명을 받고, 대면할 수 없는 상황이라면 소유자에게서 직접 빈집이라는 확인문자나 통화기록을 남기고 문을 열어야 합니다.

낙찰자는 이미 입찰 전 임장에서 명도계획이 머릿속에 있어야 합니다. 임장에서 집에 불이 언제 켜지는지 언제 꺼지는지까지 알고 진행하는 방법을 추천합니다. 하지만, 점유자에게 피해를 주는 방식까지 나아가면 안 됩니다.

경고장을 붙일 때는 명예훼손으로 고소를 당할 수 있으므로 상대방의 정보 및 허위사실을 적지 않고, 보이지 않게 접어서 붙여야 합니다.

집을 빨리 비울 수 있는 상황이라면 이사비용 대신 관리비나 기타 비용을 정산해주는 것도 방법입니다. 이외에도 이득이 되는 상황이라면 무리하지 않는 금액 안에서 추가로 비용을 주기도 합니다.

관리비를 납부해줬는데도 장기수선충당금을 받아서 가는 점유자는 없습니다.

명도확인서의 양식은 정해진 것이 없지만, 대법원경매 사이트에 들어가면 명도확인서 예시 양식이 있습니다. 본인이 직접 명도확인서를 만들고 싶다면 꼭 들어가야 하는 내용들이 정해져 있으니 참고해서 만들면 됩니다.

명도확인서를 먼저 줘도 될까요?

제 경험상 절대 안 된다고 말하고 싶습니다. 우리에게는 ‘만일의 상황’이라는 게 있습니다.

임차인이 경매신청을 했다면 명도확인서가 필요 없습니다. 명도확인서가 필요한 사람들은 소액 임차인이거나 전세권자, 대항력이 있는 임차인의 경우입니다.

당해세는 후순위로 접수되었을지라도 주택임차보증금보다 먼저 배당을 받았었지만, 2023년 4월부터 주택임차보증금이 먼저 배당받을 수 있다니 경매인들에게 희소식입니다. 워낙 임차인의 보증금을 지켜주는 법개정이지만 낙찰자가 예상치 못한 당해세만큼의 임차보증금을 떠안아야 하는 리스크를 막아줍니다.

멋진 인테리어를 해서 새신부가 꼭 살고 싶은 집이 된다면 경매로 낙찰받은 재수 없는 집이라는 오명을 벗을 수 있을 것입니다.

모아타운은 사업의 규모가 전면을 재개발하는 것이 아닌 4~5개의 필지를 합쳐 구역을 만들어 개발하는 방식입니다. 개발의 범위가 작아 속도가 빠르고 재개발을 하면 10년 이상 걸리는 사업을 4년 안에 마무리할 수 있습니다

큰 비용이 묶인 채로 기다리는 것은 기회비용과 투자비용이 크게 들어간다는 뜻입니다. 적은 금액으로 집을 얻었다면 시간을 길게 잡아야 하고, 시간을 단축하고 싶다면 그만큼 많은 투자비용이 소요됩니다.

단타를 해서 좋은 경험도 쌓고, 종잣돈까지 불릴 수 있어 좋습니다. 하지만 장기투자하는 사람들처럼 큰 수익은 없습니다.

낙찰받은 물건을 바로 매도할지 장기보유할지는 입찰 전 계획을 세우고 자신의 포트폴리오에 맞게 진행해야 합니다. 사정상 급하게 매도하는 물건은 급매로 내놓아야 하므로 수익은커녕 손해를 볼 수 있습니다.

“부의 기회는 하늘이 주는 것이고, 자신의 그릇만큼 담아준다.” 저는 항상 이런 마인드로 투자하고 있습니다. 해결하기 어려운 문제도 나 자신의 그릇을 키우기 위한 미션으로 생각합니다.

앞으로 어떤 물건을 낙찰받아서, 어떤 수익을 만들어 낼지는 여러분이 얼마나 진심인지에 따라 달라질 것입니다. 꼭 현장에 돈이 있다는 진리를 기억하고, 발품임장 중에 길에서 만나길 바라겠습니다.