[핵심문장] 부동산 경매 무작정 따라하기

권리 있는 임차인이 있다면 은행은 절대 대출을 해주지 않습니다.

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1.

경매투자자의 입장에서 볼 때 결과는 같습니다. 다만, 대출은 낙찰가에 비례해서 받고, 전세입자에게 전세금은 현금으로 내어주어야 합니다. 이런 이유로 ‘인수해야 하는 선순위전세권’이 있는 물건은 낙찰가가 낮습니다. 현금이 넉넉히 있다면 인수해야 하는 선순위전세권이 있는 집을 골라 저렴한 가격으로 입찰을 시도해도 좋습니다.

2.

인수해야 하는 전세금만큼 저렴하게 낙찰을 받았더라도, 인수해야 할 전세금을 포함한 금액을 취득가액으로 보아 취득세를 내야 합니다(조세심판판례-조심2014지1424, 2014. 12. 1.).

3.

권리 있는 임차인이 있다면 은행은 절대 대출을 해주지 않습니다. 누구보다 깐깐하게 자신의 권리를 지키는 은행의 대출현황으로 보아 알 수 없는 임차인이 누구인지 유추할 수 있습니다. 예상한 내용이 맞는지 현장답사로 확인합니다.

4.

임금채권자는 선순위임차인보다 먼저 배당받기 때문에 주의해야 하는 권리입니다. 선순위임차인이 없다면 임금채권이 아무리 많아도 상관없습니다. 집주인이 사는 집은 임금채권을 신경 쓰지 않아도 됩니다. 입찰자에게 안전합니다.

5.

임금채권과 당해세는 선순위임차인의 우선변제권보다 배당 순서가 빠릅니다. 이 물건에는 세금압류가 있는데, 이것이 당해세인지 확인해야 합니다. 이 물건은 안성에 있는 아파트입니다. 세금압류는 안성이 아닌 평택과 천안에서 이루어졌군요. 이것으로 보아 이 세금은 당해세가 아니기에 임차인의 보증금보다 먼저 배당되지 않습니다.

6.

경매에서 감정가는 채권회수가 목적이기에 다른 부동산 가격에 비해 다소 높게 책정되는 경향이 있습니다.