[핵심문장] 딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터
실사용 기업이 들어가려고 하는 물건을 고르는 것이 가장 좋은 선택이며 성공적인 투자의 정석입니다.
1.
지식산업센터는 어느 부지에나 다 지을 수 있는 부동산이 아닙니다. 준공업지역과 수도권의 신규 택지개발지구에 주로 건설됩니다. 한정된 토지에 지어지는 지식산업센터는 희소한 만큼 그 가치가 꾸준히 상승하고 있습니다.
2.
서울 주요 지역 지식산업센터 중 평당 매매가와 임대가는 문정지구가 제일 높으며, 그 뒤를 성수동1가와 2가, 영등포가 따라가고 있습니다.
3.
지식산업센터 입주 가능 업종은 정해져 있습니다. 보험, 의료, 무역, 건설, 교육, 도소매, 유동 등은 들어올 수 없고, 주로 업무지원시설에 입주합니다.
4.
2010년 이전의 지식산업센터(아파트형 공장 시절)의 전용률은 60%대였으며 70%대도 일부 있었습니다. 요즘은 50%의 전용률이 일반적이며 40%대도 나타나고 있습니다.
5.
지식산업센터는 기업만 입주가 가능하기 때문에 기업이 많은 곳일수록 더 많은 수요가 있습니다.
6.
개발 호재가 있는 곳, 그리고 그 호재로 분양가를 올려 새로 지식산업센터가 들어올 수 있는 개발의 여지가 남아 있는 곳이 투자 측면에서 좋습니다.
7.
수분양자 중 투자자가 아닌 실수요 기업이 얼마나 분양받았는지가 기업 수요에 대한 하나의 척도입니다. 이 정보를 분양 사원을 통해 파악해봅니다. 분양이 일찍 완판된 것은 실 입주할 기업이 아닌 투자자가 몰렸다는 증거일 가능성이 높으니 주의해야 합니다.
8.
어느 지역이든 제일 먼저 공급된 지식산업센터는 희소성이 있기 때문에 대부분 분양이 잘되고 임대도 괜찮습니다. 구축 아파트만 있는 곳에 신축 아파트가 들어갔을 때 눈길을 끌듯이 인프라가 잘 갖춰진 지식산업센터는 주위 기업들에 좋은 선택지가 될 수 있기 때문입니다.
9.
제조업이 들어오려면 높은 층고가 필수지만, 사무 용도로 사용하는 경우라면 너무 높은 층고는 잘 생각해야 합니다. 층고가 높으면 냉난방의 효율이 떨어지고 등 유지보수 비용이 많이 들 수 있습니다.
10.
평수에서는 희소성이 있는 물건이 임대가 잘 됩니다. 그리고 이왕이면 인테리어가 되어 있는 호실이 좋습니다.
11.
남향이나 층이 높은 곳, 코너 호실 등은 분양가가 상대적으로 비쌉니다. 그러나 지식산업센터는 주거형 공간이 아니고 사무 공간이기 때문에 업무를 보는 데는 큰 차이가 없습니다. 따라서 분양 시 금액 차이는 시간이 지남에 따라 줄어듭니다.
12.
통상적으로 분양이 다 되었다 하더라도 기업체들의 입주가 완료되려면 약 1년의 시간이 걸립니다.
13.
업종 지정 상가는 투자하기 좋습니다.
구내식당 업종 지정을 하지 않는 것이 최근 추세입니다. 마찬가지로 커피숍도 업종 지정을 해주지 않습니다.
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작은 평형을 보유한다면 기본적인 인테리어는 할 것을 추천합니다. 그래야 해당 호실이 경쟁력이 생겨 임대 물량이 많을 때 조금이라도 공실을 줄일 수 있습니다.
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궁극적으로 실제 사용하는 기업의 만족도를 올리는 건물이 투자로서도 훌륭한 물건이 된다는 결론이 나옵니다. 다른 지식산업센터는 작은데 이 건물만 크며, 더 이상 이런 큰 건물이 나오기 힘들다는 희소성이 성수 생각공장을 더욱 빛나게 할 것 입니다.
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대기업 주변에 지식산업센터가 있다면 그 효과를 얼마나 볼 수 있을까요? 전례로 봤을 때 그 효과가 그렇게 크지는 않았습니다. 대기업 주변이라 업체들이 지식산업센터에 대거 유입될 것이라는 것은 마케팅 문구로 그칠 가능성이 더 높습니다.
17.
분양계약서에서 꼭 확인해야할 사항 중 하나,
예금주가 신탁사인지 확인합니다. 다른 계좌로 입금된 것은 시행사에서 인정하지 않습니다. 간혹 예외적으로 시행사와 시공사가 같은 경우가 있습니다.
18.
은행은 임대사업을 하기 위해 만든 법인을 걸려내며, 이런 유형에 대한 대출을 가장 꺼립니다.
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대출이 잘된다는 것은 동전의 양면과도 같습니다. 대출이 많이 나오면 소액으로 투자가 가능하지만 월수입의 상당량 또한 대출이자로 나갈 것입니다. 그렇게 되면 실제 소득은 미미할 수 있어 결국 꾸준한 임대소득과 시세 차익이 기대되는 곳에 투자를 해야 합니다.
20.
노후 대비용으로 꼬마빌딩보다 지식산업센터가 더 좋다고 생각합니다. 지식산업센터는 대출이 잘 나오고, 관리가 훨씬 용이합니다. 관리사무소에서 유지보수 업무를 하며, 아파트처럼 장기수선충당금이 있어 건물의 큰 수리도 부담이 덜합니다.
21.
서울에서 가까운 택지개발지구 중에 서울 업무지구 중심지와의 접근성이 좋으면서 기업이 선호할 만한 곳, 그리고 지식산업센터가 들어갈 용지 비율이 적은 것을 선택한다면 미래의 기회를 선점할 수 있을 것입니다.
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임대소득이 크지 않으면 개인 일반사업자를 하다가 규모가 커질 때 법인 설립을 고려하는 것이 일반적인 추세입니다.
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매도한 금액(양도가액)에서 매수한 금액(취득가액)과 경비를 제하면 실제 발생한 이익인 양도 차익이 산출됩니다. 필요 경비는 취득세, 공인중개 수수료, 법무사 비용 등이 있으며 관련 영수증을 잘 챙겨야 합니다.
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내가 투자한 지식산업센터 호실의 최종 선택자는 기업입니다. 따라서 실사용 기업이 들어가려고 하는 물건을 고르는 것이 가장 좋은 선택이며 성공적인 투자의 정석입니다.
